Дело № 3-2/2015 (3-115/2014;) ~ М-187/2014, первая инстанция

Дело № 3-2/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 февраля 2015 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.А.

при секретаре Бурч А.А.,

с участием:

представителей заявителя ООО «Регул» – Медведевой О.А., Круподеровой У.А., Вольновой В.А.,

представителя заинтересованного лица Чумакова В.А. – Косовец И.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Регул» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Регул» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав в обоснование требований, что ему 1 сентября 2012 года на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 112616м был предоставлен земельный участок с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 3460 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в размере 51619394 рублей. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права юридического лица, поскольку установление в завышенном размере кадастровой стоимости существенно увеличивает размер арендных платежей. Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО «Сибирский оценщик», по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 13985000 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 3460 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 13985000 рублей.

В судебном заседании представители заявителя ООО «Регул» – Медведева О.А., Круподерова У.А., Вольнова В.А заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. В отзыве на заявление указал, что при условии того, что суд сочтет представленные доказательства достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований, филиал не возражает против того, чтобы общество воспользовалось предоставленным ему ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ правом и внесло в государственный кадастр недвижимости сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка (л.д. 119-122).

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. В ранее представленном отзыве указал, что действующее законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. В то время как достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (л.д. 114-118).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки суду не сообщил. Согласно ранее представленному отзыву, против удовлетворения заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области возражал, указав, что управление является ненадлежащим ответчиком, так как заказ работ по проведению государственной кадастровой оценки земель и выбор исполнителя на территории Новосибирской области осуществлялся Росреестром (л.д. 123-127).

Представитель мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представители заинтересованных лиц: ООО «Топаз», ООО «РЕГУС», ООО «Ригель», ООО «Алькор», ЗАО «Строймастер» и заинтересованное лицо Чумаков В.А. в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, заявленные требования поддержали.

Представитель Чумакова В.А. - Косовец И.Б. в судебном заседании просила заявленные требования удовлетворить, так как они основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Оценщик ООО «Сибирский оценщик» Н., опрошенная в судебном заседании, пояснила, что оценка рыночной стоимости земельного участка, находящегося в пользовании ООО «Регул», производилась на основании договора на оказание услуг по оценке. Оценка земельного участка проведена по состоянию на 1 января 2010 года, при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход. Ею были выбраны пять объектов-аналогов и проведена проверка однородности выборки исходя из цены 1 кв.м. Так как различия в цене не превышали 33%, выборка была признана однородной. В связи с отличием объектов-аналогов по площади, цене и местонахождению, проводилась соответствующая корректировка.

В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 23 ГПК РФ в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с частью 4 статьи 246 ГПК при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может признать обязательной явку в судебное заседание представителя органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица. В случае неявки указанные лица могут быть подвергнуты штрафу в размере до десяти установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

Явку указанных выше заинтересованных лиц обязательной суд не признавал, в связи с чем, в силу положений части 4 статьи 167 ГПК РФ, предусматривающей, что суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие, приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего дела в отсутствие неявившихся заинтересованных лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ООО «Регул» по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что 01 сентября 2012 года на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора №м с мэрией города Новосибирска ООО «ТИ», ООО «Топаз», ООО «СИ», ООО «РЕГУС», ООО «РР» ООО «Регул», ООО «Алькор», ЗАО «СтройМастер», Чумакову Вадиму Аркадьевичу был предоставлен земельный участок с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 3460 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>. Разрешенное использование земельного участка: офисы, конторы и бизнес-центры; дома быта, ателье, мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажные кабинеты, фитнес-центры, банно-оздоровительные комплексы, бани, сауны. Срок договора аренды участка с 1 сентября 2012 года по 01 сентября 2022 года (л.д. 12-27).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области

Согласно указанной оценке, кадастровая стоимость арендованного ООО «Регул» земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составила 51619394 рубля (л.д. 28).

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, была рассчитана арендная плата по договору арендыземельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора №м, которая на момент заключения договора для ООО «Регул» составила 3648, 54 рублей в месяц (л.д. 25).

Таким образом, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров арендной платы по договору аренды для ООО «Регул», являющегося его арендатором, суд приходит к выводу, что заявитель относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить их результаты.

В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в указанном выше случае защита нарушенных прав общества возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по заказу ООО «МИРА», действующего на основании агентского договора с ООО «Регул», проведена его оценка.

Согласно отчету об оценке земельного участка№ 3548-14, составленному ООО «Сибирский оценщик», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 3460 кв.м., находящегося по адресу: участок находится примерно в 105 м. по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2010 года составила (округленно) 13985000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик ООО «Сибирский оценщик»Н.использовала сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Согласно пункту 4 указанных федеральных стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

-информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

-содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

-состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

-отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Изучив в судебном заседании представленный заявителем Отчет об оценке земельного участка№ 3548-14 от 21 октября 2014 года, подготовленный ООО «Сибирский оценщик», суд приходит к выводу о том, что данный отчет не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3).

Согласно п.1.7 Отчета в качестве аналогов объекта оценки взяты сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки другие объекты, цены которых известны из сделок, состоявшихся при сходных условиях.

К числу этих объектов оценщиком были отнесены (таблицы 4.4.5.1, 4.4.41, л.д. 50, 51 оборот, 52):

-земельный участок, площадью 5842 кв.м., стоимостью 40000000 рублей, расположенный по ул. Дмитрия Донского в Заельцовском районе, имущественное право – собственность, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, местоположение – средней удаленности, полностью обеспечен инженерными коммуникациями; не застроен (объект-аналог № 1);

-земельный участок, площадью 2000 кв.м., стоимостью 10000000 рублей, расположенный в Октябрьском районе, ориентир – гостиница «Обь», имущественное право – собственность, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, местоположение – средней удаленности, полностью обеспечен инженерными коммуникациями; не застроен (объект-аналог № 2);

-земельный участок, площадью 7000 кв.м., стоимостью 40000000 рублей, расположенный по ул. Орджоникидзе в Центральном районе, имущественное право – собственность, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, местоположение – приближенный к центру, полностью обеспечен инженерными коммуникациями; не застроен (объект-аналог № 3);

-земельный участок, площадью 2400 кв.м., стоимостью 10000000 рублей, расположенный по ул. Тополевая в Октябрьском районе, имущественное право – собственность, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, местоположение – приближенный к центру, полностью обеспечен инженерными коммуникациями; не застроен (объект-аналог № 4);

-земельный участок, площадью 1 250 кв.м., стоимостью 5 000000 рублей, расположенный по ул. Военная в Октябрьском районе, имущественное право – собственность, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, местоположение – приближенный к центру, полностью обеспечен инженерными коммуникациями; не застроен (объект-аналог № 5).

Из представленного отчета следует, что выбранные аналоги по количественным и качественным характеристикам наиболее близки к оцениваемому объекту. Информационной базой проведенных расчетов являются данные агентств недвижимости г. Новосибирска, опубликованные в справочнике «Коммерческая недвижимость» и приведенные в приложении (пункт 4.4.2., л.д. 50).

Вместе с тем, имеющиеся в Отчете распечатки с электронной базы данных журнала «Коммерческая недвижимость» информацию, изложенную в Отчете, не подтверждают, поскольку представленные объявления о продажах объектов-аналогов не содержат каких-либо сведений о рельефе, транспортной доступности земельных участков, наличии на них коммуникаций, наличии либо отсутствии ограничений (обременений). За исключением объявления о продаже объекта-аналога № 3, остальные также не содержат информацию о категории земель и виде разрешенного использования.

Оценщиком в Отчете не приведено ссылок на иные достоверные источники, из которых была взята информация о приведенных характеристиках объектов-аналогов. В связи с чем, довод оценщика о применении и использовании в работе решения Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 г. 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» не может быть принят во внимание.

В Отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает суд возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделках.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Также в нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Как указано в таблице 3.3.4.1 Отчета (л.д. 46 оборот, 47), к основным ценообразующим факторам рыночной цены земельного участка относятся местоположение, площадь, наличие (отсутствие) строений.

Приведенные в таблице 4.4.4.1. «Корректировки по сравнимым продажам» данные свидетельствуют о значительном расхождении между сравниваемыми объектами по размерам земельных участков, поскольку при размере объекта оценки3460 кв.м., площадь объектов – аналогов составляет 5849 кв.м., 2000 кв.м., 7000 кв.м., 2400 кв.м., 1250 кв.м.

Выбранные в качестве аналогов объекты № 2 и № 3 отличаются от объекта оценки и по местоположению, поскольку находятся в средней удаленности от центра, а объект оценки – приближен к центру.

Как следует из пояснений представителей заявителя (протокол судебного заседания от 21 января 2015 года, л.д. 134) и Отчета (пункт 2.1.2.3. - л.д. 40, фотографические снимки - л.д. 56 оборот, 57), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021400:56 имеется здание семиэтажного бизнес-центра «Пентагон». Данное обстоятельство относится к важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение пункта 4 ФСО № 3 при определении рыночной стоимости объекта оценки учтено не было.

При этом, вывод оценщика в пункте 4.4.2 Отчета об однородности выборки объектов-аналогов не может быть признан обоснованным, так как использование им порогового значения коэффициента вариации в размере 33% основано на Постановление Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28.09.2004 г., которое спорные правоотношения по оценке объектов не регулирует. Иной расчет данного коэффициента в Отчете не приведен.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

Следовательно, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам, примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

В качестве экспертного заключения на Отчет об оценке земельного участка№ 3548-14 от 21 октября 2014 года, подготовленный ООО «Сибирский оценщик», представлено заключение Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 186/2014 от 29 октября 2014 года, в котором указано на соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, и стандартов СРО (ССО-РОО 2010).

В то же время в представленном суду заключении эксперта не содержатся выводы о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. В частности, в разделе «Условия применения и ограничения на использование результатов исследования» указано, что перед специалистом не ставятся задачи личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо измерений на местности; специалист не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

Между тем, пунктом 11 ФСО № 1 прямо предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное экспертное заключение№ 186/2014 от 29 октября 2014 года сделано посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО № 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка заявителя.

При указанных обстоятельствах, итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка, указанная в Отчетеоб оценке земельного участка№ 3548-14 от 21 октября 2014 года ООО «Сибирский оценщик», не может быть признана судом достоверной.

В связи с этим заявление ООО «Регул» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере 13985000 рублей удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 245-250 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Регул» об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Решение вступило в законную силу 17.06. 2015 года.

Судья Новосибирского

областного суда Е.А.Пилипенко