Дело № 2-977/2023 ~ М-847/2023, первая инстанция

Дело № 2-977/2023 (УИД 50RS0050-01-2023-001131-96)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области 22 июня 2023 г.

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Грошевой Н.А.,

при секретаре Зайцевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яблонского Евгения [СКРЫТО] к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, компенсации за несоответствие фактической площади квартиры и площади, оплаченной по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

[СКРЫТО] Е.В. обратился в суд с указанным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101», в обоснование заявленных требований ссылаясь на следующее.

Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался в установленные сроки построить жилой дом и передать ему объект - жилое помещение (квартиру) с условным номером № в доме №, секция № по адресу: <адрес> (строительный адрес), на 12 этаже, проектной площадью 50,7 кв.м, с отделкой, пригодной для проживания. Он, в свою очередь, принял на себя обязательство оплатить предусмотренную договором цену и принять квартиру в собственность после получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

09.02.2023 по акту он принял жилое помещение - квартиру № в доме № <адрес>.

Согласно п. 6.3 гарантийный срок на объект составляет 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта.

В силу п. 6.2 договора застройщик обязан передать участнику объект, который соответствует условиям договора долевого участия, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иных обязательных требований.

Вместе с тем, квартира, которую ему передал застройщик, не отвечает требованиям договора в части качества строительства и ремонта, так как не в полной мере соответствует требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, что было выявлено в ходе эксплуатации и осмотра объекта строительства.

Так, после начала эксплуатации квартиры уже 10.02.2023 им было выявлено следующее: стена, разделяющая кухню (по которой должна стоять кухонная мебель и техника) и кладовое помещение, установлена криво, отклонение составляет более 5 сантиметров, таким образом, кухонное и кладовое помещения представляют собой не прямоугольники по периметру. Данное обстоятельство делает невозможным обычную эксплуатацию объекта, а именно, установку кухонного гарнитура в нормальном режиме, в связи с чем им 11.02.2023 в адрес ООО «Специализированный застройщик «А101» было направлено требование о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникших в связи с отступлением застройщиком от условий договора участия в долевом строительстве и требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, и предложение о безвозмездном их устранении, которое осталось без ответа.

Впоследствии он обнаружил иные недостатки, а именно: вздутие покрытия межкомнатной двери, невозможность закрытия двери между кухней и комнатой, снова обратился к ответчику и не получил ответа.

Техническим заключением ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» от 14.04.2023 № подтвержден факт наличия обнаруженных им дефектов, связанных с отступлением от строительных норм и условий договора участия в долевом строительстве, которые относятся к категории явных. Стоимость проведения ремонтных работ для их устранения составляет 356355 руб. 20 коп. Кроме того, выявлено, что фактическая площадь квартиры составляет 49,64 кв.м, в то время как в соответствии с договором участия в долевом строительстве оплаченная площадь квартиры составляет 50,7 кв.м.

В соответствии с п. 4.2 договора, стоимость одного квадратного метра составляет 171786 руб. 74 коп.

Согласно п. 4.5 договора, если по результатам обмеров объекта (квартиры) будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора.

Расхождение между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,06 кв.м (2.1 %).

Поскольку на его неоднократные обращения урегулировать спор, возместив ему затраты на проведение работ для устранения дефектов и разницу между фактической площадью и оплаченной при заключении договора, он получил отказ, просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» сметную стоимость проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356355 руб. 20 коп.; разницу между проектной площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве и фактической площадью в сумме 171786 руб. 74 коп.; компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб.; штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в его пользу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований; стоимость экспертизы, проведенной ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки», в размере 20000 рублей.

Истец [СКРЫТО] Е.В. в судебном заседании поддержал изложенное в исковом заявлении, просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «А101» в судебное заседание не явился, просил в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Выслушав объяснения истца, исследовав представленные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 11.10.2020 ФИО3 и ООО "Специализированный застройщик "А101" заключили договор участия в долевом строительстве №, согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) жилой дом по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику расположенный в жилом доме объект, а участник - принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора, которую участник долевого строительства обязался оплатить застройщику, составила 8709587,72 руб.

На основании договора от 26.10.2021 ФИО3 уступила Яблонскому Е.В. право требования по договору участия в долевом строительстве № от 11.10.2020 на двухкомнатную квартиру, назначение – жилое, общей проектной площадью 50,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером №), секция 3, этаж 12, квартира условный номер № (л.д. 22-23).

Обязательства по оплате были исполнены участником долевого строительства в надлежащие сроки в полном объеме.

Как установлено пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно п. 5.1 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства установлен не позднее 28.02.2023.

В силу п. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства был передан истцу 09.02.2023 (передаточный акт л.д. 24).

Согласно ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Договором установлен гарантийный срок на жилой дом - 5 лет.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Согласно абз. 5 ч. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В силу ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 1, ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно пп. «е, ж, з, и» п. 1 Постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста. В случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте «е» настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков. Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. В случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте «з» настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с абз. 5 ч. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В силу положений ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Согласно п. 4.2. договора стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра составляет 171786,74 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Пунктом 4.5. договора установлено, что если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора.

Техническим заключением ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» от 14.04.2023 № подтвержден факт наличия обнаруженных им дефектов, связанных с отступлением от строительных норм и условий договора участия в долевом строительстве, которые относятся к категории явных. Стоимость проведения ремонтных работ для их устранения составляет 356355 руб. 20 коп. Кроме того, установлено несовпадение фактической площади жилого помещения и площади согласно договору участия в долевом строительстве. Расхождение между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,06 кв.м (2,1 %).

Истцом 11.02.2023, 13.03.2023, 21.03.2023 в адрес ответчика направлены требования об устранении недостатков, возмещении затрат и возврате излишне уплаченной суммы, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект долевого строительства передан истцу с недостатками, которые не были своевременно устранены застройщиком, меньшей проектной площадью, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356355,20 руб., а также разница между проектной площадью по договору и фактической площадью в сумме 171786,74 руб.

В силу ст. 15 Закона о защите прав потребителей определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, с учетом требований разумности и справедливости, а также характера причиненных истцу нравственных страданий, при установленном судом нарушении прав истца как потребителя, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20000 руб.

Рассматривая требование истца о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее - Постановление № 479) установлено, неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно. Названное постановление опубликовано, соответственно, вступило в законную силу, 29 марта 2022 г.

Учитывая, что на момент принятия решения суда в соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства РФ штраф не подлежит начислению, с претензией о возмещении затрат и возврате излишне уплаченной суммы к ответчику истец обратился 11.02.2023, в суд с иском 24.05.2023, т.е. после вступления в законную силу указанного постановления, суд отказывает во взыскании штрафа.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 20000 руб. (л.д. 62) признаются судом судебными издержками, понесенными Яблонским Е.В. в связи с рассмотрением дела, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 8781,42 руб. (8481,42 руб. (госпошлина от удовлетворенных имущественных требований) + 300 руб. (госпошлина по требованию о компенсации морального вреда).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Яблонского Евгения [СКРЫТО] удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (ИНН 7751172550, ОГРН 1197746656095) в пользу Яблонского Евгения [СКРЫТО], <данные изъяты>, сметную стоимость проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356355 (триста пятьдесят шесть тысяч триста пятьдесят пять) рублей 20 копеек; разницу между проектной площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве и фактической площадью в сумме 171786 (сто семьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят шесть) рублей 74 коп., компенсацию морального вреда в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей; судебные расходы на оплату экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении требований о взыскании штрафа, компенсации морального вреда в большем размере отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (ИНН 7751172550, ОГРН 1197746656095) государственную пошлину в размере 8781 (восемь тысяч семьсот восемьдесят один) рубль 42 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Грошева

Мотивированное решение изготовлено 22.06.2023

Судья Н.А. Грошева

№ № № № <адрес> № № <адрес> № ФИО3 № <адрес> ФИО3 № <адрес> № № № <данные изъяты>