Дело № 2-936/2022 (2-6895/2021;), первая инстанция

К делу № 2-936/2022

УИД: 70RS0001-01-2021-003781-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.03.2022 г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Татарова В.А., при помощнике судьи Кириаковой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Химкинского городского суда гражданское дело № 2-936/2022 по исковому заявлению Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратилось в Химкинский городской суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что <дата> между МО «<адрес>» от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ОАО «Городской Сад» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Герцена, 6 общей площадью 54948,1 кв. м. был заключен договор аренды № <№ обезличен> Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от <дата> площадь облагаемая арендной платой была изменена с 54 948,1 кв. м на 54 367 кв. м. Дополнительным соглашением № 4 к договору аренды от <дата> договор был признан со множественностью лиц на стороне арендатора, и помимо ОАО «Городской сад» на стороне арендатора стала выступать ФИО1, в связи с чем, последней предоставлен земельный участок площадью 1239,3 кв. м, для эксплуатации нежилого помещения, кафе. Дополнительным соглашением установлена ставка арендной платы, а также ответственность за невнесение арендной платы. Обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком арендатор исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности в размере 6 196 665,34 руб., из которых: сумма задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 6 126 048,55 руб., сумма задолженности по начисленным пеням за период с <дата> по <дата> в размере 70 616,79 руб.

Обратившись в суд, истец просит взыскать с ФИО1 в пользу МО «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска задолженность в размере 6 126 048,55 руб., сумма задолженности по начисленным пеням за период с <дата> по <дата> в размере 70 616,79 руб.

Истец – представитель департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска ФИО4 не явилась в судебное заседание, в адрес суда представила ходатайство согласно которому заявленные требования поддержала, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, уведомлена в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, воспользовалась правом ведения дела в суде через представителя.

Представители ответчика ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание явились, против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, указанным в возражениях на исковое заявление. В судебном заседании пояснили, что арендатор в лице ФИО1 не могла пользоваться площадью 1239,3 кв. м, поскольку участок в указанной части находился в аренде у ОАО «Городской сад», что подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды от <дата>. Ввиду изложенного, сторона ответчика считала, что с ФИО1 задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит.

Представитель третьего лица ОАО «Городской сад» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления № 80095270382747.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судам необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

При таких обстоятельствах, суд находит возможным рассмотреть настоящее дело по существу, в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

<дата> между МО «<адрес>» от имени, и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ОАО «Городской Сад» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Герцена, 6 был заключен договор аренды <№ обезличен>

<дата> МО «<адрес>» от имени, и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ФИО1 подписано дополнительное соглашение, присоединившись к договору аренды № ТО-21-12842 от <дата> в редакции дополнительных соглашений от <дата>, от <дата>, от <дата>.

На основании указанного соглашения ответчику в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером <№ обезличен>, для эксплуатации нежилого помещения, кафе.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения № 4 от <дата> арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 2 договора от <дата> и настоящим дополнительным соглашением.

Площадь земельного участка, облагаемая арендной платой составляет 1239,3 кв. м, ставка арендной платы на 2021 составила 846,8 руб.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Дополнительным соглашением установлено, что арендная плата устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от <дата> № 828 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «<адрес>», решением Думы г. Томска от <дата> № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «<адрес>».

Пункт 5.5 договора аренды в редакции с <дата> по 13.07.2017, отраженной в дополнительном соглашении от <дата> стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка, с <дата> в случае несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика приведен довод о том, что спорный договор аренды не является заключенным, поскольку не была произведена государственная регистрация.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что дополнительное соглашение № 4 к договору аренды № ТО-21-12842 от <дата> подписано сторонами, стороны согласовали все существенные условия, арендодатель передал арендатору земельный участок, арендатор в свою очередь указанным участком до настоящего времени пользовался, стороны исполняли договор и не оспаривали его условия.

В соответствии с разъяснениями п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от <дата> № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № 13), согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с ч.2 ст. 609.2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 данного Кодекса не имеется.

Суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при его подписании.

Мнение суда относительно данного довода согласуется с позицией Верховного Суда РФ, отраженной в определении от <дата> № 306-ЭС16-12766.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).

До заключения дополнительного соглашения <№ обезличен> от <дата>, а именно с <дата> по <дата> на ответчика распространяется обязанность по внесению арендной платы из площади земельного участка именно в 1239,3 кв. м.

Представители ответчика в судебном заседании считали, что подлежащая уплате арендная плата должна быть снижена, так как фактически площадь переданного в аренду помещения была меньше, чем указанная в договоре.

По мнению ответчика, оплата неиспользуемой земли не соответствует принципу платности земли.

Судом по ходатайству представителя ответчика, <дата> назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Геолайт».

Из заключения эксперта № 5 от <дата> следует, что нежилое помещение с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенное по адресу: <адрес>, г. Томск, ул. Советская, д. 44 «А», помещение 1001-1014, площадью 213,6 кв. м, расположено на 1 этаже здания с кадастровым номером 70:21:0200009:222. Правообладателем указанного помещения является ФИО1 Здание с кадастровым номером <№ обезличен> расположено на земельном участке с кадастровым номером <№ обезличен>, площадью 54 367 кв. м, по адресу: <адрес>, г. Томск, ул. Герцена, 6, вид разрешенного использования: парки аттракционов. Часть указанного земельного участка предоставляется ФИО1 в аренду для эксплуатации нежилого помещения – кафе «Шашлычный двор». <адрес> земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200009:139 необходимая для эксплуатации нежилого помещения по адресу: <адрес> пом. 1001-1014 с кадастровым номером <№ обезличен> площадью 213,6 кв. м, в период с <дата> по <дата> составляет 579 кв. м. Собственник нежилого помещения – ФИО1 фактически могла пользоваться территорией земельного участка с кадастровым номером <№ обезличен> с учетом его градостроительных особенностей в период с <дата> по <дата> площадью от 561 кв. м до 620 кв. м (в период с <дата> по май 2019 – площадью 561 кв. м, в период с мая 2019 по май 2021 – площадью от 561 кв. м до 620 кв. м).

В данном случае заключение эксперта № 5 от <дата> не может быть положено в основу решения суда, поскольку судом достоверно установлено и подтверждается материалами дела, что фактически арендатором в аренду ФИО1 было передано имущество – земельный участок для пользования на условиях, предусмотренных договором аренды № ТО-21-12842 от <дата> и дополнительным соглашением № 4 к указанному договору, которые ни одной из сторон оспорены не были.

Земельный кодекс закрепил принцип платности использования земли (пп. 7 п.1 ст.1).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. 65).

В п. 16, 19 постановления от <дата> № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Ответчик ФИО1 использует земельные участки, относящиеся к публичной собственности, поэтому арендная плата в данном случае является регулируемой.

Истцом произведен расчет арендной платы за переданный ответчику по договору аренды участок на основании п. 2.1.3 и п. 2.7.1 решения Думы г. Томска от <дата> № 172.

Согласно пункту 2.7.1 данного решения ежегодно, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды, размер арендной платы изменяется путем умножения на прогнозируемый в очередном финансовом году сводный индекс потребительских цен, указанный в муниципальном правовом акте администрации г. Томска о прогнозе на среднесрочный период, в связи с чем, начиная с 2017 применяется коэффициент Ки (коэффициент инфляции). Значение сводного индекса потребительских цен в 2017 составит 105,6% - 105,5%, в 2018 – 103,9%, в 2019 – 103,7%, в 2020 – 103,4%.

Согласно расчету арендодателя размер годовой арендной платы за участок площадью 1239,3 кв. м по ставке 846,8 руб. за 1 кв. м составил 6 126 048,55 руб. (846,8 х 1239,3 х Коэффициент (подлежащий изменению) х Коэффициент инфляции (подлежащий изменению).

Исходя из расчета истца, ответчик оплату арендных платежей не вносила.

Стороной ответчика представлен контр-расчет исковых требований, из которого следует, что с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 1 291 234,79 руб., исходя из площади 237,9 кв. м., ввиду того, что собственником помещений в здании также является ФИО5

Представленный ответчиком контр-расчет проверен судом и признан неверным, поскольку произведен из площади земельного участка 237,9 кв. м рассчитанной с учетом пользования земельным участком арендатором ФИО5

Доказательства того, что ответчик пользовался земельным участком меньшей площадью, а не площадью 1239,3 кв. м, суду не представлено, равно как и доказательств того, что часть земельного участка, превышающая площадь 620 кв. м была возвращена истцу.

Суду также в нарушение ст. 56 ГПК РФ не были представлены доказательства направления ответчиком арендодателю какого-либо акта возврата остальной части земельного участка, доказательств обращения к арендодателю за разделом земельного участка.

Ввиду изложенного, суд находит правомерными требования истца о взыскании арендной платы за площадь 1239,3 кв. м, рассчитывая размер арендной платы, исходя из условий договора аренды и дополнительного соглашения к договору.

В связи с неисполнением условий договора за ответчиком ФИО1 образовалась задолженность по пеням за период с <дата> по <дата> в размере 70 616,79 руб., что послужило основанием для направления истцом в адрес ответчика претензии.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.

Бремя доказывания своевременного осуществления таких платежей, в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ лежит на пользователе земельного участка.

Судом установлено, что размер пеней определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций истцом произведен в соответствии с условиями договора аренды.

Ответчиком не представлено доказательств принятия мер к своевременной уплате долга, тогда как при заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

При этом, согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 69, 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от <дата> N 263-0, положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Разрешая вопрос об уменьшении размера подлежащих ко взысканию пеней, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм пеней и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность действий истца по принятию мер для взысканию задолженности.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В данном случае, исследовав обстоятельства дела, представленные доказательства, с учетом компенсационной природы неустойки, существа допущенного ответчиком нарушения, мнения ответчика о том, что пени являются завышенными, принципа разумности и справедливости, периода действия договора и просрочки исполнения обязательств, суд приходит к выводу о снижении размера пеней, образовавшейся за период с <дата> по <дата> с суммы 70 616,79 руб. до 10 000 руб.

Таким образом, проанализировав фактические обстоятельств дела, с учетом того, что нарушения со стороны арендатора условий договора в части невнесения арендной платы истцу за длительный период нашли свое подтверждение, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска сумму задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 6 126 048,55 руб., сумму задолженности по начисленным пеням за период с <дата> по <дата> в размере 10 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по начисленным пеням за период с <дата> по 27.08.2021– отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской федеральный суд <адрес> в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено: <дата>.

Судья В.А. Татаров