Дело № 2а-1008/2021 (2а-5483/2020;) ~ М-4071/2020, первая инстанция

Дело № 2а-1008/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2021 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре Трофимовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №2а-2527/2020 по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным и отмене решения о приостановлении государственной регистрации и решения об отказе государственной регистрации, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратилась в суд административными исковыми требованиями с учетом уточненных исковых требований, к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным и отмене решения о приостановке государственной регистрации, решения об отказе в государственной регистрации, обязании осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА» был заключен Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании расположенном на нем №.

Согласно п.2.1. Предварительного договора купли-продажи предметом основного договора является передача ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА» в собственность ФИО2: доли земельного участка в размере 1/23 площадью 43,48 кв.м. земельного участка общей площадью 1000 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым № общей площадью 16 600 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, в районе д. Шемякино, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, обременения отсутствуют; доли в размере 9,88 % в здании расположенном в вышеназванном земельном участке под ориентировочным номером 6, согласно эскизу генерального плана, общей площадью 1 372,95 кв.м., а именно: помещения на 3 этаже площадью 88,5 кв.м. и помещения на мансардном этаже площадью 47,2 кв.м.

ФИО2 исполняла свои обязательства в части уплаты цены договора, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.3. Предварительного договора купли-продажи, стороны обязались заключить в будущем Основной договор.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА» было заключено Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании расположенном на нем № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 Соглашения ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА» обязалось вернуть фактически оплаченную ФИО2 сумму в размере 1 459 190, 20 рублей в течение 45 рабочих дней, однако этого сделано не было.

Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании расположенном на нем №/ТЮХ/2010 от ДД.ММ.ГГГГ признан договором долевого участия, а Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании расположенном на нем №/ТЮХ/2010 от ДД.ММ.ГГГГ – ничтожной сделкой.

ДД.ММ.ГГГГ судом вынесено определение, которым разъяснено, что заочное решение Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № является основанием для государственной регистрации признанного судом договором долевого участия предварительного договора №/ТЮХ/2010 купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании расположенного в нем, заключенного между ФИО2 и ООО «Управляющая компания «РУССКАЯ УСАДБА» ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением № о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, с которым представлены необходимые документы, однако административным ответчиком ДД.ММ.ГГГГ вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просит суд признать незаконными действия Управление Росреестра по Московской области, выразившиеся в уведомлении в приостановлении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлении об отказе в государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и уклонении от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между ФИО2 и ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА»; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА», в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебное заседание административный истец не явился, обеспечил явку своего представителя, который уточненные исковые требования просил удовлетворить.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил возражения по административному иску.

Изучив материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением № о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

С указанным заявлением были предоставлены следующие документы: заочное решение Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №; Определение Солнечногорского городского суда Московской области о разъяснении решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №; разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ; квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ; квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ; квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ; квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ; Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании расположенном на нем №/ТЮХ/2010 от ДД.ММ.ГГГГ; квитанция об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО4, вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации.

Государственным регистратором указаны следующие основания приостановления государственной регистрации: не предоставлено заявление о государственной регистрации договора долевого участия от второй стороны на государственную регистрацию; на государственную регистрацию представлен Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании, расположенном на нем №/ТЮХ/2010 от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как заявление подано на регистрацию договора долевого участия; сведения ЕГРН содержат информацию о наложении на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060736:305 ареста на совершение регистрационных действий на основании Постановления Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ №, регистрационная запись№ от ДД.ММ.ГГГГ; запрещения сделок с имуществом на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации (СПИ ФИО5) Идентификатор исполнительного документа 49377/15/50040-ИП исполнительное дело 2938 от ДД.ММ.ГГГГ №, выдавший орган Солнечногорский РОСП УФССП по Московской области, регистрационная запись 50-50/009-50/009/003/2015-5701/1 от ДД.ММ.ГГГГ; запрещения сделок с имуществом на основании Постановления Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО6 вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав по таким же основаниям.

Между тем, административным ответчиком, при вынесении уведомления о приостановлении и отказе в государственной регистрации не учтено следующее.

В силу п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.7 ст.15 №128-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Предварительный договор купли-продажи признан договором долевого участия, а Соглашение о расторжении – ничтожной сделкой.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено Определение Солнечногорского городского суда Московской области о разъяснении решения суда, которым разъяснено, что заочное решение Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № является основанием для государственной регистрации признанного судом договором долевого участия предварительного договора №/ТЮХ/2010 купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании расположенного в нем, заключенного между ФИО2 и ООО «УК «РУССКАЯ УСАДБА» от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку решением суда установлено уклонение ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА» от государственной регистрации договора долевого участия, данное решение суда является основанием для государственной регистрации договора долевого участия ФИО2 без заявления второй стороны - ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА».

Указанное государственным регистратором основание для приостановления, в последующем отказа в государственной регистрации, по причине предоставления на государственную регистрацию Предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и помещения в здании, расположенном на нем №/ТЮХ/2010 от ДД.ММ.ГГГГ, вместо договора долевого участия, не может быть признано обоснованным.

Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № наряду с иными документами административным истцом подано в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия.

В соответствии со ст.14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. В качестве одного из оснований для регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Административным истцом в Управление Росреестра по Московской области представлены все необходимые документы для осуществления государственной регистрации прав.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют ограничения, препятствующие регистрации договора долевого участия.

Согласно ответу Солнечногорского РОСП ГУФССП России по Московской области на судебный запрос, в Управление Росреестра по Московской области направлено Постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенное в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Шемякинский дворик» (ИНН 5044082497, ОГРН 1125044000806). Данным Постановлением отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении земельного участка с кадастровым №, наложенные Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленного Управлением Росреестра по Московской области реестрового дела, Постановлением Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках уголовного дела №, в отношении ФИО7, наложен арест на спорный земельный участок с кадастровом № на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ № продлен срок ранее наложенного ареста спорного земельного участка по уголовному делу №, в отношении ФИО7 до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, указанные в уведомлении о приостановлении и отказе в государственной регистрации ограничения не являются самостоятельными, арест наложен в рамках одного уголовного дела и позже продлен на определенный срок.

В силу положений ч.9 ст.115 УПК РФ, арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П поскольку наложение ареста на имущество в ходе производства предварительного расследования по уголовному делу влечет для собственника этого имущества ограничения в праве владеть, пользоваться и распоряжаться им, применение данной процессуальной меры не может быть произвольным - оно должно быть обусловлено предполагаемой причастностью конкретного лица к преступной деятельности или предполагаемым преступным характером происхождения конкретного имущества либо должно основываться на законе, устанавливающем материальную ответственность лица за действия подозреваемого или обвиняемого.

Пролонгация действия данной меры процессуального принуждения, первоначально примененной в неотложной ситуации, также должна осуществляться с учетом данных, которые получены в результате дальнейшего расследования и свидетельствуют о возможности применения по приговору суда конфискации имущества, на которое наложен арест, о необходимости его сохранности как вещественного доказательства по уголовному делу и позволяют оценить, действительно ли арестованное имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать (о чем приобретатель не знал и не мог знать), знал или должен был знать владелец арестованного имущества, что оно получено в результате преступных действий, причастен ли он к совершению преступления, на каком основании (возмездно или безвозмездно) приобретено имущество.

При этом не исключается сохранение действия правового режима ареста имущества для обеспечения - при эффективном судебном контроле - частноправовых целей возмещения потерпевшему вреда, причиненного преступлением, если по делу будет заявлен гражданский иск и владелец арестованного имущества подлежит привлечению в качестве гражданского ответчика. Однако в таком случае пролонгация ареста имущества должна осуществляться на основании части первой ст.115 УПК РФ.

В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 29 УПК РФ предусмотрено, что только суд, в том числе в ходе досудебного производства, правомочен принимать решения о наложении ареста на имущество, включая денежные средства физических и юридических лиц, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях.

Таким образом, с истечением срока, установленного судом, на который был наложен арест на спорное имущество, данный арест прекращается, в случае если арест не был продлен в установленном ч.1 ст.115 УПК РФ порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-5805, постановления суда о наложении ареста на определенный срок является как основанием для наложения ареста, так и основанием для его снятия по истечению срока на который наложен арест.

Сохранение ареста после окончания установленного судом срока противоречит срочному характеру данных мер. Установление конкретного срока обременения в виде ареста в рамках уголовного дела направлено на установление баланса частных и публичных интересов.

Постановлением Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ № продлен срок наложения ареста на 6 месяцев - до ДД.ММ.ГГГГ. Данное постановление является как основанием для наложения ареста, так и основанием для его снятия.

На момент подачи ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заявления о регистрации договора долевого участия срок продления ареста истек.

Таким образом, указанные государственным регистратором ограничения на земельном участке №, основанием наложения которых указаны Постановление Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Постановление Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ №, прекращены, ввиду чего не могут являться основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации договора долевого участия ФИО2.

Кроме того, заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Предварительный договор купли-продажи признан договором долевого участия. Таким образом, указанный договор является договором долевого участия в строительстве с момента его заключения – ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевое строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменены в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из положений ст.309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав.

В Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном 19.07.2017 года, Президиум Верховного Суда РФ подчеркнул особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью.

Единственной возможностью закрепления за участниками долевого строительства прав на инвестированную ими долю, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Наложение запрета регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилых домов, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, так как запрет регистрационных действий с земельными участками влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, но не может препятствовать регистрации прав требования по ДДУ, принадлежащих участникам долевого строительства.

Регистрация договоров участия в долевом строительстве не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельных участков, а лишь закрепит ранее возникшее у истца право. Также регистрация договоров участия в долевом строительстве не поменяет характеристики и стоимость обремененного имущества, что в свою очередь не несет никаких последствий для целей обеспечения исполнения постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий.

Административный ответчик, приостанавливая государственную регистрацию, а впоследствии отказывая в ней, не принял во внимание, что в данном случае государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется с особенностями, предусмотренными статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

При таких обстоятельствах у административного ответчика отсутствовали основания для приостановления, а в дальнейшем отказа государственной регистрации договор участия в долевом строительстве, административным истцом для осуществления государственной регистрации были представлены все необходимые документы, ограничения, препятствующие государственной регистрации договора долевого участия отсутствуют, в связи с чем, приостановление осуществления государственной регистрации и отказ в государственной регистрации являются незаконными, а заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Московской области: от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации прав и от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Росреестра по Московской области устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию договора № признанного заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия заключенного между ФИО2 и ООО «Управляющая компания «РУССКАЯ УСАДЬБА» от ДД.ММ.ГГГГ на основании поступившего ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 заявления №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца, с момента составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.И. Гордеев