Дело № 33-2128/2018, апелляция

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Рябых Т.В. Дело № 33-2128/2018

Докладчик Тельных Г.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 июня 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Москаленко Т.П.

судей Тельных Г.А. и Кедриной О.В.

при секретаре Мозолевской И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 19 марта 2018 года, которым постановлено:

«Расторгнуть кредитный договор №№, заключенный 04.08.2014г. между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО].

Взыскать с [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного Кредитования» задолженность по кредитному договору № №№ от 04.08.2014г. 1 824 833 руб. 32 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 541 руб. 84 коп., а всего 1 841 375 руб. 16 коп.

Обратить взыскание на принадлежащее [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] заложенное имущество - <адрес> общей площадью 79,9 кв.м., кадастровый №, дата государственной регистрации права 07.08.2014 г., номер государственной регистрации права №, номер государственной регистрации ипотеки: №.

Реализацию заложенного имущества проводить путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену имущества, на которое обращено взыскание, в размере 3 207 200 рублей.

Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат направлению в счет погашения задолженности по кредитному договору и уплаты судебных расходов в размере 1 841 375 руб. 16 коп. Денежная сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, превышающая размер долга, подлежит возврату [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО].

[СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в удовлетворении встречный исковых требований к Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного Кредитования», Акционерному обществу «Банк Жилищного Финансирования» о признании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №-ф от 01.07.2014г. незаключенным отказать.

[СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] отказать в предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества сроком на один год.».

Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

АО «Агентство ипотечного жилищного Кредитования» обратилось в суд с исковыми требованиями к [СКРЫТО] Е.М., [СКРЫТО] В А. о расторжении кредитного договора № №№ от 04 августа 2014 г., взыскании задолженности по кредитному договору № №№ от 04 августа 2014 г. по состоянию на 06.06.2017 г. в размере 1668367 руб. 69 коп., об обращении взыскания на квартиру с кадастровым номером 48:20:0046103:1109, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащую [СКРЫТО] Е.М. на праве собственности, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2608800,00 руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 16451 руб. 84 коп. Ссылаясь на то, что в соответствии с условиями кредитного договора от 04 августа 2014 г. [СКРЫТО] Е.М., В.А. был предоставлен ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» кредит в размере 2 000 000 руб. на срок 300 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры общей площадью 79,9 кв. м., расположенной по адресу: <адрес> под 12,25 % годовых, с размером ежемесячного платежа 20426 руб. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в залог была принята квартира. Банк свои обязательства выполнил в полном объеме. 04.08.2014 г. ответчики и Мурашова А.И. заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за счет собственных средств и за счет средств, предоставленных Банком в кредит согласно кредитному договору, стоимостью 4 550 000,00 руб. 07.08.2014 г. УФРС по Липецкой области было зарегистрировано право собственности ответчика, одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на квартиру - ипотеки. Законным владельцем закладной и предшествующим залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». Начиная с 30.11.2016 г., заемщиком платежи по кредитному договору не производятся, а до этого неоднократно допускались просрочки по погашению суммы кредита и процентов за пользование им. Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ответчиками не было исполнено. По состоянию на 06.06.2017 г. задолженность ответчиков составила 1668367 руб. 69 коп., в том числе: задолженность по основному долгу - 1550922,43 руб.; задолженность по процентам - 106 714,51 руб. - задолженность по процентам, 10730,75 руб. - задолженность по пеням. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ипотечной квартиры от 19.09.2017 г., проведенной по инициативе истца, стоимость предмета залога составила 3 261 000 руб. Поскольку ответчиками были допущены существенные нарушения условий Кредитного договора, просил о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и судебных расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2608000 руб.

Впоследствии истец увеличил исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору и просил взыскать с ответчиков [СКРЫТО] Е.М., [СКРЫТО] В.А. задолженность по кредитному договору № №№ от 04 августа 2014 г. по состоянию на 29.01.2018 г. в размере 1824833 руб.32 коп., в том числе: задолженность по основному долгу - 1550922,43 руб.; задолженность по процентам - 223027, 32 руб.; задолженность по пеням - 50 883, 57 руб.

Представителем ответчика [СКРЫТО] Е.М. заявлены встречные исковые требования к АО «Агентство ипотечного Жилищного кредитования» о признании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от 01.07.2014 г. незаключенным, ссылаясь на то, что договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки), указанный как основание перехода прав по закладной от ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» к АО «АИЖК» не может считаться заключенным в отношении спорной закладной, поскольку подписан ранее и не содержит существенных условий. Обязательства, возникшие на основании договора купли-продажи квартиры от 04.08.2014 г. и удостоверенные закладной, не существовали на момент совершения договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от 01.07.2014 г. Доказательства оплаты со стороны АО «АИЖК» в пользу первоначального залогодержателя отсутствуют. В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи закладных передача закладных осуществляется в объеме 220 млн. руб. Из этого следует, что стороны имели в виду конкретный, уже существующий, объем закладных, что подтверждается отсутствием в договоре условий разрешения споров в случае недопоставки или иных спорных вопросов объема закладных, в связи с чем закладная от 04.08.2014 г. не может входить в объем по оспариваемому договору. Доказательств наличия у АО «АИЖК» лицензии на осуществление банковской деятельности истцом не представлено.

К участию в деле по первоначальному иску в качестве третьих лиц были привлечены ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», ГУ УПФР в г. Липецке, а по встречному иску в качестве соответчика ЗАО «Банк Жилищного Финансирования».

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ларина Т.А. исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования [СКРЫТО] Е.М. не признала, указала на то, что АО «АИЖК» заключает договор купли-продажи закладных не на одну конкретную закладную, а на неопределенное количество, которое партнер может продать АО «АИЖК» в период действия договора. Срок действия договора с 01.07.2014 г. по 31.12.2014 г. Согласно акту приема-передачи ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» передал закладную, должником по которой являлась [СКРЫТО] Е.М., то есть в период действия договора. Оплата по договору подтверждается платежным поручением от 24.09.2014 г. на сумму 2061643,84 руб. Закладная, подтверждающая права истца как залогодержателя и, соответственно, кредитора на предмет ипотеки, была передана в собственность АО «АИЖК». На закладной имеется отметка, произведенная предыдущем владельцем закладной. Доводы ответчиков об отсутствии у банка права передавать право требования по кредитному договору с потребителем физическим лицом, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, считала не обоснованными, поскольку передача прав по закладной и залог закладной осуществляется в порядке, установленном ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащих ограничений в обороте этих ценных бумаг. Закон об ипотеке не предусматривает положения о каких-либо требованиях, предъявляемых к новому законному владельцу закладной. Указывает, что права на закладную перешли истцу 23.09.2014г., а заемщиками обязательства исполнялись ненадлежащим образом с 01.12.2016г., то есть до этого с 30.09.2014г. ответчики вносили платежи на расчетный счет истца, открытый в ВТБ 24, в связи с чем, считала довод ответчиков о причинно- следственной связи смены владельца закладной и просрочками платежей по кредиту несостоятельными. Возражала против отсрочки реализации обращения взыскания на заложенное имущество на один год, в случае удовлетворения исковых требований, поскольку ответчиком не представлено убедительных доказательств своего финансового состояния, которое позволило бы им после истечения периода отсрочки исполнить принятые обязательства по кредитному договору. Доводы истца о незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки (жилое помещение), приобретенное с использованием средств материнского капитала, в связи с тем, что нарушаются права несовершеннолетних детей ответчика, считала необоснованными, поскольку ответчик реализовал свое право на использование средств материнского капитала путем погашения основного долга и процентов по кредитному договору. То есть, при приобретении квартиры не были использованы средства материнского капитала, эти денежные средства использованы лишь на погашение основного долга и процентов по кредитному договору, поэтому доля несовершеннолетних детей не определяется. Доводы ответчиков о том, что заложенное имущество является единственным жильем, не освобождает их от выполнения обязательств по кредитному договору.

Представитель ответчика [СКРЫТО] Е.М. по доверенности Саблин Т.Е. исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. Просил отказать в требованиях об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, на несоразмерность заявленных требований и стоимости квартиры. В случае удовлетворения исковых требований просил отсрочить реализацию заложенного имущества на один год, поскольку [СКРЫТО] Е.М. находится в отпуске по уходу за сыном [СКРЫТО] В.В., 10.07.2015 г. рождения, [СКРЫТО] В.А. является директором общества, которое прекратило свою хозяйственную деятельность, других источников дохода семья не имеет. Размер задолженности не оспаривал.

В судебное заседание представитель третьего лица по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в письменных возражениях на встречный иск полагал иск [СКРЫТО] Е.М. не подлежащим удовлетворению, указывая, что при заключении 01.07.2014г. договора купли-продажи закладных между Банком и АО «АИЖК» были согласованы все существенные условия, договор был подписан сторонами и исполнен, в связи с чем владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В судебное заседание ответчики [СКРЫТО] Е.М., [СКРЫТО] В.А, представители третьего лица ГУ УПФР в г. Липецке, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик [СКРЫТО] Е.М. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, поскольку судом не учтено то обстоятельство, что договор купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) № от 01.07.2014 года, указанный как основание перехода прав по закладной от ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» к ответчику по настоящему иску (АО «АИЖК») не может считаться заключенным в отношении спорной закладной, поскольку подписан ранее и не содержит существенных условий о предмете; обязательства, возникшие на основании договора купли-продажи квартиры от 04.08.2014 года и удостоверенные закладной, не существовали на момент совершения договора купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) от 01.07.2014 года. При вынесении решения суд не учел интересы несовершеннолетних детей [СКРЫТО] Е.М. Суд необоснованно отказал в предоставлении отсрочки реализации квартиры.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав представителя истца АО «Агентство ипотечного жилищного Кредитования» по доверенности Трунова А.Г., возражавшего против жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу вышеназванных положений, а также пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить кредитору полученную денежную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены кредитным договором.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.08.2014г. между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и [СКРЫТО] Е.М., [СКРЫТО] В.А. был заключен кредитный договор № №№, на основании которого ответчики получили кредит в сумме 2 000 000 руб. и обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом по ставке 12,5 % годовых, в сроки и на условиях договора и графика возврата кредита и уплаты процентов.

Согласно пункту 1.2.4 кредитного договора целью кредита является приобретение недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.5 Договора, в общую совместную собственность [СКРЫТО] Е.М. и [СКРЫТО] В.А. за цену 4 550 000,00 руб. На дату подписания Договора собственником указанного имущества является продавец Мурашова Александра Ивановна.

В соответствии с п. 1.2.5 приобретаемым имуществом является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, состоящая из 3 жилых комнат, имеющая общую площадь 79,90 кв.м., кадастровый №.

Обеспечением кредитного договора согласно п. 1.2.8.1 является залог приобретаемой квартиры.

На основании пункта 2.4.4.3 договора кредитор имеет право уступить права требования по договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам, включая некредитные организации, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачей самой закладной (при ее наличии).

В случае передачи прав по договору (и на Закладную, при ее наличии) новому кредитору (владельцу Закладной) кредитор обязуется письменно уведомить об этом Заемщика в течение 10 календарных дней с момента перехода прав по Договору (и на Закладную) к новому Кредитору (владельцу Закладной) с указанием реквизитов нового Кредитора (владельца Закладной), необходимых для надлежащего исполнения Заемщиком обязательств по Договору (п.2.4.3.2 договора).

Банк надлежащим образом исполнил обязательства, предоставив [СКРЫТО] Е.М. денежные средства в размере 2000 000 руб.

04.08.2014 г. между [СКРЫТО] Е.М., [СКРЫТО] В.А. и Мурашовой А.И. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью 4 550 000,00 руб., по условиям которого денежная сумма в размере 2000000 руб. выплачивается покупателем продавцу за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в течении 3 банковских дней, считая с даты получения из органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним расписки в получении документов на государственную регистрацию перехода прав на квартиру на имя покупателя.

В тот же день денежные средства в размере 2 000 000 руб. были перечислены на имя Мурашовой А.И. на основании платежного поручения №.

07.08.2014 года зарегистрировано право совместной собственности [СКРЫТО] Е.М. и [СКРЫТО] В.А. на <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Права ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» как залогодержателя были удостоверены закладной на указанную квартиру от 04.08.2014 г.

Согласно условиям и порядка исполнения денежных обязательств по закладной, настоящая закладная удостоверяет право залогодержателя, каковым выступает любой законный владелец настоящей закладной, на получение исполнения по указанному и обеспеченному ипотекой денежному обязательству (включая проценты по нему и иные установленные законом или договором денежные требования из него) без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу право залога на указанное недвижимое имущество, обремененное ипотекой (п. 6.4.1).

01.07.2014 г. между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» заключен договор купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) № предметом которого является передача поставщиком закладных Агентству в объеме 220000000 рублей в собственность со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности и с производством на закладных отметок о новом владельце - Агентстве- на условиях и в порядке, указанных в действующих на дату заключения кредитного договора/договора займа Правилах, если иное не оговорено Правилами, а также на условиях, указанных в настоящем Договоре. Срок действия договора составляет с 01 июля 2014 г. по 31 декабря 2014 г.

Согласно акту приема-передачи Закладных от 23.09.2014 г. к Договору купли- продажи закладных от 01.07.2014 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» приняло закладную в отношении должника [СКРЫТО] Е.М., стоимостью 2030000 руб., а ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» произвело на Закладной отметку о передаче.

Факт оплаты закладной ОАО «АИЖК» в размере 2061643,84 руб. подтверждается платежным поручением № от 24.09.2014 г.(л.д. 122, том 2).

По сведениям АО «Газпромбанк» от 16.02.2018г. следует, что по состоянию на 14.02.2018г. в депозитарии Банка ГПБ (АО) на счете депо, владельцем которого является АО «АИЖК», учитывается закладная с номером государственной регистрации ипотеки № (л.д. 128, том 2), который соответствует сведениям, указанным в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении <адрес> (л.д. 32-35, том 2).

За время действия кредитного договора ответчики надлежащим образом обязательства не исполняли, неоднократно нарушали график погашения кредитной задолженности, после 30.11.2016 г. платежи не вносили, до настоящего времени просроченную задолженность по кредитному договору не погасили, что подтверждается расчетом задолженности.

Пунктом 2.4.4.1 Общих условий договора закреплено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями Договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в случаи: а) при просрочке осуществления Заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

В связи с неоднократной просрочкой ответчикам направлялось требование от 25.04.2017 г. о погашении кредитной задолженности в полном объеме не позднее 18.05.2017 г., которое осталось не исполнено.

Согласно расчету задолженности по состоянию на 29.01.2018 г. общая сумма задолженности составила 1824833 руб.32 коп., в том числе: задолженность по основному долгу - 1550922,43 руб.; задолженность по процентам - 223027, 32 руб.; задолженность по пеням - 50883,57 руб.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив неоднократное нарушение ответчиками предусмотренных договором сроков возврата кредита, в соответствии с положениями п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования о досрочном возврате кредита и взыскал с [СКРЫТО] Е.М. и [СКРЫТО] В.А. сумму основного долга и проценты за пользование ими процентов в сумме 1824833, 32 руб.

На основании статьи 13 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.1).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п.2 этой же статьи).

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном ст. ст. 48 и 49 настоящего Федерального закона, где при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, что означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п.5 статьи 13).

Статьей 48 указанного закона предусматривается, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

В соответствии с пунктом 3 статьи 48 Закона владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено этим пунктом; он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

С учетом пункта 2 статьи 13 Закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (пункт 2 статьи 48 Закона Об ипотеке).

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи закладных между сторонами были согласованы все существенные условия, договор был подписан сторонами и исполнен.

Исходя из анализа приведенных выше правовых норм, установленных по делу юридически значимых обстоятельств, пришел к обоснованному и законному выводу, что права первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке были удостоверены закладной, и передача прав по закладной, удостоверяющей как права залогодержателя, так и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству - кредитному договору была произведена с точным соблюдением требований действующего законодательства.

Вместе с тем судом верно отмечено, что Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника (залогодателя) на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной. Указание же в п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке на запрет уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, из которых удостоверены закладной, направлено на исключение случаев одновременной уступки прав из договора об ипотеке и закладной разным лицам, однако это не свидетельствует о невозможности перехода прав по закладной к другому лицу.

В данном случае применяются нормы специального закона об ипотеке, а не положения Гражданского кодекса РФ о цессии.

Таким образом, суд пришел к верному выводу об отказе в удовлеторении встречного иска [СКРЫТО] Е.М. к АО «АИЖК», АО «Банк Жилищного Финансирования» о признании незаключенным договора купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) №-ф от 01.07.2014 г.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) №-ф от 01.07.2014 года, указанный как основание перехода прав по закладной от ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» к ответчику по настоящему иску не может считаться заключенным в отношении спорной закладной, поскольку подписан ранее и не содержит существенных условий, а обязательства, возникшие на основании договора купли-продажи квартиры от 04.08.2014 года и удостоверенные закладной, не существовали на момент совершения договора купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) от 01.07.2014 года, не может быть принят во внимание, так как основан на субъективном мнении заинтересованной стороны и ошибочном толковании закона. Договор купли – продажи Закладных заключен с отсрочкой поставки, все условия, предусмотренные законом для данного вида сделок, соблюдены.

Довод в жалобе о невозможности перехода прав залогодержателя и прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, который не обладает статусом кредитной организации и не имеет соответствующую лицензию, также не основан на законе.

Закон об ипотеке не содержит подобных требований к приобретателю закладной. АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» не занимается банковской деятельностью, не выдает кредиты, поэтому соответствующая лицензия этой организации, являющейся оператором вторичного рынка ипотечных кредитов, не нужна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как установлено статьей 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке закреплено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Залог спорной квартиры зарегистрирован в ЕГРН.

Таким образом, залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества, при этом наличие у должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.

Разрешая исковые требования и обращая взыскание на заложенное имущество, суд первой инстанции руководствовался вышеприведенными нормами права, и пришел к правильному выводу, что имеются основании для обращения взыскания на предмет залога, поскольку заемщики, долговые обязательства которого обеспечены залогом объекта недвижимости, не исполняли надлежащим образом: период просрочки составляет более трех месяцев, сумма неисполненного обязательства (просроченного кредита) превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

Определяя размер начальной продажной цены спорной квартиры, суд обоснованно руководствовался заключением судебной экспертизы ООО «Юрис-Сервис», которым установлена рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> в размере 4 009 000 рублей, по тем основаниям, что данное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, заключение подробно мотивированно, выполнено с соблюдением установленного процессуального порядка, содержит подробное описание произведенных исследований. При этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующее образование и квалификацию, противоречий в выводах эксперта не усматривается. Объективных данных, ставящих под сомнение результаты данных экспертных исследований, не представлены.

При таких обстоятельствах верно на основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» установил начальную продажную цену заложенного имущества, в размере 3 207 200 рублей (4 009 000 рублей х 80%), определив реализацию заложенного имущества проводить путем продажи с торгов.

Правомерен и вывод суда об отказе в удовлетворении заявленного ответчиками ходатайства о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на имущество на один год.

Суд верно исходил из того, что ответчики не представили доказательств существования исключительных причин для отсрочки, например, отсутствие денежных средств для содержания семьи, невозможность ответчика [СКРЫТО] В.А. трудоустроиться при принятии им необходимых мер, либо нетрудоспособность данного ответчика. Суду такие доказательства представлены не были. Не были представлены доказательства, подтверждающие отсутствие у ответчиков и их детей другого места жительства, отсутствия у ответчиков и их детей иного недвижимого имущества, транспортных средств.

Суд принял во внимание то обстоятельство, что ответчик [СКРЫТО] Е.М. зарегистрирована по иному адресу: <адрес>, что свидетельствует о наличии у ответчика иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

Ссылка на то, что ООО «Опттрансторг», директором которого является [СКРЫТО] В.А. прекратил свою деятельность, ничем не подтверждена. По актуальным сведениям ЕГРЮЛ данное общество является действующим.

Нахождение [СКРЫТО] Е.М. в отпуске по уходу за ребенком исключительным основанием для отсрочки признано быть не может.

Вместе с тем ответчики не лишены возможности обратиться с заявлением об отсрочке в порядке исполнения решения суда (ст. 434 ГПК РФ), представив необходимые доказательства.

Доводы о том, что частично платежи по кредиту производились за счет средств материнского капитала, не может повлечь иной исход дела, поскольку не препятствуют обращению на предмет залога.

Ссылки о необходимости привлечения для защиты прав несовершеннолетних детей органов опеки и попечительства, основана на ошибочном толковании правовых норм. Ответчиками по делу являлись титульные собственники заложенного имущества - родители несовершеннолетних детей, презюмируется, что они действовали в интересах семьи в целом.

Приведенные выводы суда первой инстанции подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаны на правильном толковании и применении норм материального права, не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не были бы учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, процессуальных нарушений не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 19 марта 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика [СКРЫТО] Е.М.– без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна.

Судья:

Секретарь: