Дело № 3а-537/2015 ~ М-889/2015, первая инстанция

Дело № 3-537/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Пушкаревой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства в городе Кемерово «09» ноября 2015 года

дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Н.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

14 сентября 2015 года [СКРЫТО] Н.Н. обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что [СКРЫТО] Н.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Являясь собственником земельного участка, [СКРЫТО] Н.Н. платит земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость данного земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости, составляет <данные изъяты> руб.

Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «Инфо-Консалт» № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 <данные изъяты> руб.

Полагает, что, поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, уплата повышенного земельного налога нарушает его права и интересы как собственника земельного участка.

В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости –<данные изъяты> руб.

В судебное заседание административный истец [СКРЫТО] Н.Н. не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил приобщить к материалам дела письменное пояснение оценщика исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административные ответчики и заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Коллегия Администрации Кемеровской области, Администрация г. Кемерово своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащем образом извещенных о дате судебного заседания, с применением ч. 7 ст. 150 КАС РФ, в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.

Изучив материалы дела, суд полагает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрение настоящего дела отнесено к подсудности Кемеровского областного суда в качестве суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права [СКРЫТО] Н.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 20), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 21-22).

Согласно кадастрового паспорта кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 21-22).

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23) следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 130-131).

Согласно отчета ООО «Инфо-Консалт» № №/№ от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей. На отчет экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организацией оценщиков «Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков и экспертов» дано положительное экспертное заключение №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81-111).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец указывает на нарушение его прав, поскольку он, являясь собственником земельного участка, вынужден оплачивать необоснованно завышенный земельный налог.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования, поскольку представленный отчет является недопустимым доказательством, рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются в том числе федеральными стандартами оценки, положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из содержания отчета следует, что оценщиком в процессе оценки применялся сравнительный подход и отказано в использовании доходного и затратного подхода.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 22 ФСО N 1 предусматривает, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал три земельных участка, информация о которых взята с базы агентства коммерческий недвижимости «Дмитриев & партнеры» и портала Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии. Указанные земельные участки не могли быть использованы оценщиком в качестве объектов-аналогов в силу следующего.

Данные о характеристиках объектов аналогов №и № используемые оценщиком, ни в отчете, ни в представленных письменных пояснениях к нему не подтверждены. В связи, с чем отсутствие корректировок по дате продаже (предложению), условия продажи (предложения), условия финансирования, имущественные права, разрешенное использование, категории земельного участка не может быть признано обоснованным, как и проведенные корректировки на площадь и местоположение.

Данные по объекту-аналогу № в отчете представлены (л.д. 77 оборот, 78), но при проведении оценки не было учтено, что наряду с земельным участком по цене <данные изъяты> руб. был реализован еще один объект недвижимости, то есть указанная цена сделки не является стоимостью одного земельного участка. Кроме того, при заключении сделки было зарегистрировано ограничение (обременение) вещных прав в виде ипотеки, что также оценщиком во внимание не принято и в расчете не отражено.

Указанное выше повлияло на достоверность конечной рыночной стоимости. Оценщиком нарушены положения подпункта «в» пункта 18 ФСО N 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Таким образом, анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, представленные в отчете сведения об аналогах не могут быть проверены без истребования дополнительной информации, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.

Согласно п. 4 ФСО № 3 - отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки и должно содержать следующую информацию: объект оценки; права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; цель оценки; предполагаемое использование результатов оценки; вид стоимости; дату оценки; допущения, на которых должна основываться оценка; иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки (п. 21 ФСО №1).

Как следует из сопроводительного письма к отчету, договор о проведении оценки был заключен ДД.ММ.ГГГГ года. В п. 1.3 задания на оценку указано, что оценка была проведена в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Отчет составлен ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что проведение оценки с целью установления рыночной стоимости земельного участка для целей определения кадастровой стоимости в размере рыночной, согласно действующим стандартам, должно производиться в соответствии с заданием на оценку, которое составляется при заключении договора на оценку, который был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Данных о внесении изменений в задание на оценку после заключения договора не имеется. Проведение оценки до заключения соответствующего договора в нарушение ст. 9 Закона об оценочной деятельности ставит под сомнение достоверность отчета, как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Суд также считает, что оценщиком не обоснован отказ от применения доходного подхода при оценке земельного участка. В разделе 6 отчета оценщик пришел к выводу, что единственное наиболее эффективное использование земельного участка – это разрешенное использование объекта оценки (л.д. 48). Разрешенное использование, согласно кадастрового паспорта – базы и склады. На территории участка находится производственное здание, состоящее из нескольких блоков, на которое оценщику была представлена техническая документация. С учетом местонахождения земельного участка, расположенного в непосредственной близости от административно-делового центра города, а также его фактического использования, отказ от применения доходного подхода не обоснован (л.д. 59).

В ходе допроса в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ оценщика ФИО2 приведенные выше недостатки отчета об оценке устранены не были.

Суд приходит к выводу о том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку при проведении экспертизы отчета его очевидные недостатки не были установлены, экспертное заключение не может быть признано допустимым доказательством.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости или установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Поскольку представленный отчет является недостоверным, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представителю административного истца ФИО3 было предложено представить доказательства достоверности представленного отчета, либо иные доказательства рыночной стоимости земельного участка, рассмотрение дела отложено. В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ административный истец и его представитель не явились и соответствующих доказательств не представили, письменные пояснения оценщика от ДД.ММ.ГГГГ таковыми не являются. Правом ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка административный истец не воспользовался.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обязанность доказывания рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административном истце, которым надлежащие доказательства определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не представлены, показания оценщика в судебном заседании выявленные противоречия и недостатки в содержании отчета не устранили, требование [СКРЫТО] Н.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования [СКРЫТО] Н.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> размере <данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегия по административным делам Кемеровского областного суда Российской Федерации не позднее пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле его копии.

Судья: Пушкарева Н.В.