Дело № 8Г-4890/2021 [88-5689/2021], кассация

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-5689/2021

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово 25 мая 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гордиенко А.Л.,

судей: Жуленко Н.Л., Ковалевской В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 54RS0013-01-2020-000269-33 по иску [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о расторжении договора купли-продажи земельного участка

по кассационной жалобе [СКРЫТО] Е.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 января 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Гордиенко А.Л.,

установила:

[СКРЫТО] С.И. обратилась в суд с иском к [СКРЫТО] Е.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Требования мотивировала тем, что 6 мая 2019 г. между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000,1 кв.м с кадастровым №, расположенного по <адрес>, стоимостью 1700000 рублей.

Согласно п. 3.1 договора на момент подписания договора земельный участок никому другому не продан, не заложен, в судебных спора, под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, о которых продавец на момент заключения договора знал или не мог не знать. В пределах отчуждаемого земельного участка строения отсутствуют.

Перед совершением покупки участок был им осмотрен, на местности его границы никак не были обозначены, участок не был огорожен, межевые знаки отсутствовали. При этом по пояснениям продавца продаваемый участок расположен за заборами соседних участков и распространяется к лесу.

24 июня 2019 г. им было получено заключение кадастрового инженера №, согласно сведениям которого в пределах проданного ей земельного участка находятся объекты искусственного происхождения (заборы), ограничивающие земельные участки № в НСТ «Радист» по <адрес>. Общая площадь наложения составляет 243,45 кв.м. В пределах границ приобретенного участка, помимо чужих заборов, расположены принадлежащие собственникам смежных участков погреба, фундаменты, туалеты, а также проходит дорога для подъезда к указанным смежным земельным участкам.

На момент совершения сделки купли-продажи ответчик об указанных обстоятельствах и наличии земельного спора ей не сообщила, а она сама не имела возможности установить эти обстоятельства до момента покупки, поскольку границы участка были определены только документально, на местности никакими внешними признаками не обозначены.

Таким образом, ей продан земельный участок, не свободный от прав третьих лиц, то есть в товаре имеется существенный недостаток, не позволяющий использовать его по назначению в том объеме, как это указано в договоре купли- продажи.

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием об уменьшении стоимости земельного участка, на что ответчик ответила отказом.

Истец просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 6 мая 2019 г. и возвратить стороны в первоначальное состояние, обязав ее возвратить [СКРЫТО] Е.В. земельный участок, а [СКРЫТО] Е.В. возвратить ей 1 700 000 руб. в срок не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Также просила взыскать с [СКРЫТО] Е.В. в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 16700 руб.

Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 12 октября 2020 г. в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] С.И. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 января 2021 г. указанное решение Бердского городского суда Новосибирской области от 12 октября 2020 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования [СКРЫТО] С.И. удовлетворены. Суд расторг договор купли-продажи земельного участка площадью 1000,1 кв.м с кадастровым №, расположенного по <адрес>, заключенный между продавцом [СКРЫТО] Е.В. и покупателем [СКРЫТО] С.И. 6 мая 2019 г. Возвратил стороны в первоначальное состояние, взыскав с [СКРЫТО] Е.В. в пользу [СКРЫТО] С.И. покупную стоимость участка в размере 1 700 000 руб., с получением которой прекратить право собственности [СКРЫТО] С.И. на участок и обязать [СКРЫТО] С.И. возвратить данный объект в собственность [СКРЫТО] Е.В.

В кассационной жалобе [СКРЫТО] Е.В. ставит вопрос об отмене апелляционного определения и оставления в силе решения суда первой инстанции.

[СКРЫТО] С.И. принесены возражения на кассационную жалобу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель [СКРЫТО] Е.В. – Воробьева Е.В., действующая на основании доверенности, доводы кассационной жалобы поддержала, просила апелляционное определение отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено судом первой инстанции, 22 апреля 2019 г. между истцом [СКРЫТО] С.И. (покупателем) и ответчиком [СКРЫТО] Е.В. (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи (задатка) земельного участка площадью 1001 кв.м, расположенного по <адрес>, с кадастровым №.

6 мая 2019 г. между истцом [СКРЫТО] С.И. (покупателем) и ответчиком [СКРЫТО] Е.В. (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1001 кв.м, расположенного по <адрес>, с кадастровым №, стоимостью 1700000 рублей. Расчет между сторонами произведен в полном объеме. Право собственности [СКРЫТО] С.И. на земельный участок зарегистрировано 16 мая 2019 г.

Пунктами 3.1 как предварительного договора купли-продажи, так и договора купли-продажи предусмотрено, что на момент подписания договоров земельный участок никому другому не продан, не заложен, в судебных спора, под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, о которых продавец на момент заключения договора знал или не мог не знать. В пределах отчуждаемого земельного участка строения отсутствуют. Стороны подтверждают полное исполнение условий настоящего договора в части оплаты цены земельного участка и передачи документов на него, и считают настоящий договор одновременно актом приема-передачи отчуждаемого земельного участка.

В пункте 3.2 стороны предусмотрели, что в случае предоставления ложных сведений о лицах, чьи права вследствие этого будут ущемлены, продавец обязуется возместить покупателю все расходы, связанные с защитой от предъявленного третьими лицами судебного иска, издержки судебного разбирательства, материальный и моральный ущерб.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, ограничения прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы.

В соответствии с заключением кадастрового инженера № от 24 июня 2019 г. в пределах земельного участка с кадастровым № находятся объекты искусственного происхождения (заборы), принадлежащие земельным участкам с кадастровыми № (участок №), № (участок №). Имеется наложение указанных земельных участков на участок истца. Общая площадь наложения составляет 243,45 кв.м.

14 ноября 2019 г. ответчику направлена претензия с предложением в течение семи календарных дней рассмотреть вопрос о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств в размере 1700000 рублей, поскольку земельный участок продан истцу не свободный от прав третьих лиц, а также на участке имеются неустранимые недостатки, не позволяющие использовать приобретенный участок для ведения садоводства и строительства индивидуального жилого дома.

Отказывая [СКРЫТО] С.И. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что продавец при заключении договора не предоставляла покупателю заведомо ложную информацию об отсутствии каких-либо обременений и ограничений земельного участка. Виды таких обременений и ограничений установлены законом и подлежат государственной регистрации (сервитут, ипотека и т.п.). В отношении спорного участка такие обременения и ограничения отсутствуют и в законном порядке не устанавливались. Оснований для расторжения договора по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации из-за выявленных наложений на спорный участок соседних построек и заборов, суд первой инстанции также не усмотрел, указав, что перед покупкой участка истец его осматривала, видела эти постройки, но не проявила достаточной осмотрительности. До покупки участка к кадастровому инженеру с целью установления границ участка и выявленных ею позже наложений соседних строений она не обращалась, хотя не лишена была такой возможности.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] С.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, суд апелляционной инстанции, принимая во внимания пояснения истца и показания ее супруга, допрошенного в качестве свидетеля, пришел к выводу, что продавец предоставил истцу информацию относительно расположения земельного участка и его границ, не отвечающую действительности, истец приобрела земельный участок с наложениями на него строений и сооружений соседних земельных участков. При этом истец, как собственник спорного участка, лишена права пользоваться им по назначению, для которого земельный участок приобретался.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии с пунктом пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Доводы кассационной жалобы [СКРЫТО] Е.В. об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, в связи с тем, что [СКРЫТО] С.И. продан земельный участок, свободный от прав третьих лиц, как это указано в договоре купли-продажи, суд кассационной инстанции находит несостоятельными.

Факт того, что проданный истцу участок много лет частично занят постройками соседей, отгороженных их заборами, и на местности точные границы спорного участка какими-либо предметами или знаками не были обозначены, установлен судом апелляционной инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле. При этом, собственники участков № и №, объекты которых расположены на участке истца, а также председатель НСТ «Радист» при рассмотрении дела пояснили, что участка, проданного истцу, ранее не существовало, никто и никогда его не использовал, не огораживал, это была общая территория, за счет которой указанные лица частично увеличили свои участки с ведома и согласия НСТ и расположили на ней постройки и заборы. Сносить их они не намерены, считают, что в порядке уточнения площадей и границ своих участков могут претендовать на спорные земли.

В ходе рассмотрения дела истец и ее муж, опрошенный в качестве свидетеля, пояснили, что при осмотре участка стороной продавца было сообщено, что участок начинается за заборами соседей и простирается к лесу. При заключении договора продавец заверил покупателя об отсутствии ограничений.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, ответчиком не была представлена истцу, как покупателю земельного участка по договору, информация о наложении на него других земельных участков, которая могла оказать влияние на решение [СКРЫТО] С.И. о приобретении данного земельного участка.

Доказательств исполнения ответчиком, как продавцом спорного земельного участка обязанности предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке, возложенной на него положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат.

С учетом имеющихся наложений на земельный участок истца строений и сооружений соседних землевладельцев, участок уменьшился в ширину, что препятствует возведению планируемых строений с учетом требований о необходимых расстояниях до границ участков. Площадь приобретенного истцом земельного участка фактически свободна только на 75%.

Соответственно, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для расторжения заключенного договора купли-продажи земельного участка и возмещении убытков.

Ссылка кассатора на то, что точное местоположение границ земельного участка ей известно не было, поскольку на земельном участке она никогда не была и им не пользовалась, выводы суда апелляционной инстанции не опровергает.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ограничения прав на земельный участок существовали, владея земельным участком с июля 2008 г. и продавая его истцу, несмотря на то, что границы земельного участка не установлены, ответчик, как его собственник, должна была знать о том, что принадлежащий ей земельный участок частично занят постройками соседей, отгороженными их заборами.

Несогласие ответчика с оценкой судами доказательств не может служить основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, поскольку согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, ссылок на обстоятельства, влекущие безусловную отмену судебного акта в кассационном порядке, в жалобе не приведено, позиция подателя жалобы направлена на иную правовую оценку установленных обстоятельств дела, выводов суда апелляционной инстанции не опровергает, о нарушениях норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, не свидетельствует, ввиду чего не могут повлечь отмену по существу правильного судебного постановления.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого апелляционного определения.

Руководствуясь статьёй 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 января 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу [СКРЫТО] Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: