Дело № 8Г-4246/2020 [88-5853/2020], кассация

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-5853/2020

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово 19 мая 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Папушиной Н.Ю.,

судей: Уфимцевой Н.А., Конаревой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское № по иску [СКРЫТО] Р.А., [СКРЫТО] М.А. к [СКРЫТО] А.С., акционерному обществу «Фирма Культбытстрой», обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Крас-Сервис» о признании сделок недействительными, признании отсутствующим права, прекращении права и истребовании имущества,

по кассационным жалобам АО «Фирма Культбытстрой», [СКРЫТО] А.С. на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 15 февраля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 31 июля 2019 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Уфимцевой Н.А.,

установила:

[СКРЫТО] Р.А., [СКРЫТО] М.А. обратились в суд с иском к [СКРЫТО] А.С., АО «Фирма Кульбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис», в котором, с учетом уточненных требований просили признать недействительными сделки купли-продажи нежилого помещения от 28.02.2014 г., от 22.07.2016г., признать отсутствующим право собственности [СКРЫТО] А.С., ООО УК «Крас-Сервис», АО «Фирма Кульбытстрой» на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., имеющее кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 95; истребовать указанное нежилое помещение из незаконного владения [СКРЫТО] А.С., обязав последнего освободить указанное нежилое помещение; прекратить право собственности [СКРЫТО] А.С. на указанное помещение.

В обоснование требований указано, что истцы являются собственниками помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая принадлежит им на основании договора участия в долевом строительстве от 25.11.2011г. В указанном многоквартирном доме находится помещение № 95, которое является помещением ТСЖ, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>. Собственником указанного помещения в настоящее время является [СКРЫТО] А.С. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 22.07.2016г., заключенного с ООО УК «Крас-Сервис», которое в свою очередь приобрело указанное помещение по договору купли-продажи нежилого помещения от 28.02.2014 г. у АО «Фирма Культбытстрой». Инвестирование строительства указанного многоквартирного дома и общего имущества, в том числе и помещения ТСЖ, осуществлялось участниками долевого строительства, застройщик инвестором не выступал. Указанное помещение имеет специализированное назначение — использование для деятельности ТСЖ, участники долевого строительства рассчитывали на наличие соответствующего помещения в доме на случай принятия решения об избрании способа управления - управление товариществом собственников жилья, а также для наличия в шаговой доступности организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Учитывая, что в проектной декларации спорное помещение поименовано как помещение ТСЖ, соответственно оно предназначалось для деятельности ТСЖ, принимая во внимание, что основной целью деятельности ТСЖ является реализация прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, спорное помещение изначально было предназначено для обслуживания всех помещений в доме, соответственно является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Указанное помещение не может быть зарегистрировано на праве собственности за каким-либо единственным лицом, поскольку спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 15 февраля 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда от 31 июля 2019 г., исковые требования [СКРЫТО] Р.А., [СКРЫТО] М.А. удовлетворены частично, постановлено признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 95 от 4 июля 2014 года, заключенный между закрытым акционерным обществом «Фирма «Культбытстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КБС-Сервис». Признать отсутствующим право собственности АО «Фирма «Культбытстрой» на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: № расположенное по адресу: <адрес>, пом. 85. Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 95 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крас-Сервис» и [СКРЫТО] А.С.. Прекратить право собственности [СКРЫТО] А.С. на нежилое помещение общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: № расположенное по адресу: <адрес>, пом. 95. Обязать [СКРЫТО] А.С. освободить нежилое помещение с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> Взыскать с [СКРЫТО] А.С., АО «Фирма Кульбытстрой», ООО «Крас-Сервис» в равных долях с каждого в пользу [СКРЫТО] Р.А., [СКРЫТО] М.А. в равных долях возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 7564 рубля 18 коп.

В кассационной жалобе представитель АО «Фирма «Кульбытстрой» просит решение и апелляционное определение отменить.

Указывает, что судом необоснованно отклонено заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной, а доводу ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения судом не дана оценка, в то время как по требованию об истребовании имущества срок исковой давности начал течь в 2012 г. и к моменту обращения истцов в суд был ими пропущен. Помещение ТСЖ отсутствует в перечне общего имущества МКД, содержащимся в проектной декларации застройщика, а также в выписке из технического паспорта спорное помещение не входит в состав мест общего пользования, оно является самостоятельным помещением, что подтверждается заключениями судебных экспертиз. Истцами не представлено доказательств строительства спорного помещения за счет средств дольщиков, а не за счет застройщика. Полагает, что инструкция по эксплуатации жилых помещений является ненадлежащим доказательством по делу, т.к. ее невозможно идентифицировать, существование такого документа не предусмотрено законом и не является приложением к договору долевого участия в строительстве.

В кассационной жалобе [СКРЫТО] А.С. просит решение и апелляционное определение отменить.

Указывает, что является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, право собственности продавца ООО УК «Крас-Сервис» было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю и оснований сомневаться в незаконности приобретения недвижимого имущества у него не было. [СКРЫТО] А.С. передал продавцу денежные средства за приобретенное помещение. При осмотре помещения в нем располагалось действующее с 1 апреля 2015 г. по настоящее время предприятие «Ателье», ни в каких документах не содержалось указания на то, что это помещение ТСЖ. В настоящее время [СКРЫТО] А.С. осуществляет все расходы по содержанию спорного нежилого помещения. Кроме того указывает, что судом не был разрешен вопрос о возврате ему денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

В суде кассационной инстанции представитель АО «Фирма Культбытстрой» Звягин М.В., действующий на основании доверенности №56 от 01.09.2018 г. сроком по 31.08.2021 г., представитель [СКРЫТО] А.С. – Ваулина А.И., действующая на основании доверенности от 14.02.2019 г. сроком на два года, поддержали доводы жалоб.

Представителем [СКРЫТО] А.С. – Ваулиной А.И. представлен отзыв на кассационную жалобу АО «Фирма Культбытстрой».

Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит основания для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Фирма «Культбытстрой» являлось застройщиком жилого <адрес> в <адрес>. Строительный адрес данного объекта: жилой <адрес>, в районе садов <адрес>.

На основании договора участия в долевом строительстве от 25.11.2011г., акта приема-передачи квартиры от 13.02.2012г. в указанном многоквартирном доме [СКРЫТО] М.А. и [СКРЫТО] Р.А. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, общей площадью 64,5 кв.м., по адресу: <адрес>. Право собственности истцов на квартиру зарегистрировано 14.12.2011 г.

18.06.2014г. ЗАО «Фирма «Культбытстрой» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было зарегистрировано право собственности на помещение №95, общей площадью 39,6 кв.м., в <адрес> в <адрес>, которое в соответствии с договором купли-продажи от 04.07.2014г. было продано ООО «УК «КБС-Сервис», стоимость помещения определена в размере 1 584 000 руб. В последующем ООО «УК «КБС-Сервис» на основании договора купли-продажи от 22.07.2016г. продало указанное помещение по цене 2 096 000 руб. [СКРЫТО] А.С., который в настоящее время является собственником спорного помещения, право собственности зарегистрировано 08.08.2016г.

Согласно заключения эксперта от 14.01.2019 г. в состав нежилого помещения № 95 места общественного пользования не входят, в указанном помещении не предусмотрено коммуникаций необходимых для обслуживания многоквартирного дома № №, спорный объект не является общим имуществом многоквартирного дома, является самостоятельным объектом.

Аналогичные выводы содержатся в заключении эксперта от 25.09.2018г.

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность принятого по делу решения, согласился с выводами суда первой инстанции, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем указанные выше требования закона соблюдены не были.

В соответствии с ч.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года М 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч.1 ст.36, ч. 1 ст.38 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме, право общей долевой собственности на общее имущество (в том числе и на земельный участок под многоквартирным домом) возникает с момента регистрации права собственности первым из собственников.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств с учетом подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о статусе спорного помещения (использовании его в качестве общего имущества или о наличии у него самостоятельного функционального назначения), а также вопросов о том, кем и как использовались эти помещения, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома.

Однако указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды фактически оставили без исследования и правовой оценки, судами не дана надлежащая оценка выводам экспертов.

Разрешение названных вопросов обусловливает и возможность применения к спорным правоотношениям срока исковой давности.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 29 мая 2019 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 31 июля 2019 г. отменить, направить дело на новое апелляционной рассмотрение в Красноярский краевой суд.

Председательствующий

Судьи