Дело № 2-413/2018 ~ М-1/2018, первая инстанция

Дело №2-413/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 апреля 2018 года г.Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Олифер А.Г.,

при секретаре Мухортиковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Первый Квартал» к Кофанову ФИО9 о признании права на жилое помещение отсутствующим, прекращении права собственности на жилое помещение, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права на жилое помещение, с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Калининградской области,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Первый Квартал» (далее также – Общество, Застройщик) обратилось с иском к Кофанову И.В. (далее также – Участник долевого строительства), указывая, что между Обществом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве (далее также – Договор) многоквартирного жилого дома на земельном участке с КН № по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО «Васильково» южнее г.Гурьевска, примыкающем к дороге на г.Гурьевск с левой стороны, по условиям которого Застройщик обязался передать ответчику однокомнатную квартиру <адрес >, а ответчик обязался оплатить Застройщику стоимость приобретаемого жилья на условиях, предусмотренных Договором. Согласно п.3.4 Договора его цена составляет 1 454 525 рублей. Согласно п.3.8 Договора окончательный расчет с Застройщиком производится по фактической площади объекта долевого строительства (квартиры), после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными Калининградским филиалом «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» или другой уполномоченной организацией. При увеличении по результатам обмера площади квартиры относительно указанной в договоре участник долевого строительства обязан внести дополнительные средства в размере, определяемом п.3.3 Договора. Являвшаяся предметом заключенного с ответчиком договора квартира с присвоенным адресом: <адрес >, поставлена на кадастровый учет 06.12.2016 года. По результатам обмера площадь квартиры увеличилась на 0,95 кв.м., а, соответственно, подлежавшая доплате ответчиком сумма составила 34 675 рублей. Данная сумма ответчиком Обществу уплачена не была. В связи с чем 31.10.2017 года Общество направило ответчику письменное предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора с разъяснением последствий неисполнения такого требования, полученное ответчиком 10.11.2017 года. Уже 17.11.2017 года в Управление Росреестра по Калининградской области Обществом направлено обращение с просьбой не производить действия по регистрации права ответчика на квартиру. В установленный ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ срок до 30.11.2017 года указанные в требовании от 31.10.2017 года денежные средства в счет доплаты за квартиру от ответчика не поступили, в связи с чем 05.12.2017 года Общество, руководствуясь ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, направило ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора. Таким образом, Договор считается расторгнутым с 05.12.2017 года. Также 05.12.2017 года Общество подало в Управление Росреестра по Калининградской области заявление о государственной регистрации соответствующих изменении в ЕГРН в связи с прекращением Договора. Однако, из выписки из ЕГРН Обществу стало известно, что несмотря на прекращение 05.12.2017 года в одностороннем порядке Договора, 07.12.2017 года уже произведена государственная регистрация права Кофанова И.В. на являвшуюся предметом Договора квартиру. По приведенным доводам, полагая, что с 05.12.2017 года у ответчика отсутствовало право на государственную регистрацию права собственности на квартиру, а, соответственно, у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации такого права, Общество просило суд признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес >, отсутствующим; прекратить право собственности Кофанова И.В. на указанную квартиру; исключить запись о регистрации права собственности на спорную квартиру из ЕГРН.

Представитель истца ООО «Первый Квартал» - Лисовина Л.В. в судебном заседании требования иска полностью поддержала по приведенным в нем доводам.

Ответчик Кофанов И.В., извещавшийся о времени и месте судебного разбирательства заблаговременно и надлежащим образом, в суд не явился; его представитель Казимирский С.А. в судебном заседании требования иска полагал несостоятельными и не подлежащими удовлетворению по мотиву отсутствия предусмотренных законом оснований для одностороннего отказа Общества от исполнения Договора в виду надлежащего исполнения Кофановым И.В. своих обязательств по оплате цены договора, прямо предусмотренной пунктом 3.4 Договора, несущественности нарушения им обязательства в части доплаты стоимости объекта долевого участия.

Третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области своего представителя в судебное заседание не направило.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, между ООО «Первый Квартал» и Кофановым И.В. заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с № по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО «Васильково» южнее г.Гурьевска, примыкающем к дороге на г.Гурьевск с левой стороны, по условиям которого Застройщик в обязался в течение 2-х месяцев после ввода в срок до 30.10.2016 года дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства однокомнатную квартиру <адрес >, а Участник долевого строительства обязался оплатить Застройщику стоимость приобретаемого жилья на условиях, предусмотренных Договором.

Условием передачи Участнику долевого строительства квартиры является внесение последним платежей в полном объеме согласно пункту 3.4 Договора (п.1.6 Договора).

Так, в соответствии с пунктом 3.4 Договора его цена составляет 1 454 525 рублей.

Уплата Застройщику цены Договора осуществляется Участником долевого строительства в течение трех рабочих дней непосредственно после регистрации Договора (п.3.5 со ссылкой на Приложение №3 Договора).

Согласно пункту 3.6 Договора обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости приобретаемой квартиры считаются полностью исполненными после поступления денежных средств в полном объеме на счет или в кассу Застройщика.

Согласно пункту 3.8 Договора окончательный расчет с Застройщиком производится по фактической площади приобретаемой Участником долевого строительства квартиры после получения разрешения на ввод многоквартирного дому в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными Калининградским филиалом «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» или другой уполномоченной организацией. Понижающие коэффициенты на лоджии и балконы не применяются, площадь лоджий и балконов считается по площади пола, то есть с коэффициентом единица. Данное условие является существенным при приобретении объекта долевого строительства и указанное изменение фактической площади объекта не является нарушением Договора и не считается ухудшением качества такого объекта.

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.2 Договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 3.3 Договора, то есть, исходя из стоимости одного квадратного метра, составляющей 36 500 рублей.

В соответствии с пунктом 7.3.1 Договора Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения Участником долевого строительства обязательства по внесению денежных средств.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Калининградской области 07.02.2016 года.

Предусмотренная пунктом 3.4 Договора цена в сумме 1 454 525 рублей полностью уплачена ответчиком Обществу 11.02.2016 года.

В связи с вводом многоквартирного дома в эксплуатацию, являвшаяся предметом заключенного сторонами Договора квартира с присвоенным адресом: <адрес >

Как следует из доводов иска, не оспаривается стороной ответчика и подтверждается материалами дела, по результатам обмера площадь квартиры (с учетом холодных помещений) увеличилась относительно проектной на 0,95 кв.м. (40,8 кв.м. и 39,85 кв.м.), а, соответственно, подлежавшая доплате ответчиком по условию пункта 3.8 Договора сумма составила 34 675 рублей.

Из материалов дела №2-670/2017 усматривается, что об увеличении площади квартиры относительно проектной Кофанову И.В. стало известно еще в декабре 2016 года из адресованного ему Обществом уведомления от 10.11.2016 года за исх.№54 о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче ответчику.

31.10.2017 года Общество направило ответчику письменное предупреждение за исх.№165 о необходимости погашения им в срок до 30.11.2017 года задолженности по доплате цены договора с разъяснением последствий неисполнения такого требования, полученное ответчиком 10.11.2017 года.

При этом, на данный момент времени в производстве Зеленоградского районного суда Калининградской области находилось гражданское дело №2-670/2017 по иску Кофанова И.В. к ООО «Первый Квартал» о взыскании неустойки, штрафа, перерасчете стоимости объекта долевого строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, а также по встречному иску ООО «Первый Квартал» к Кофанову И.В. о взыскании задолженности по оплате стоимости квартиры и неустойки.

Оба иска вытекали из взаимных обязательств Общества и Кофанова И.В. по тому же договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

При этом, одним из требований иска Общества к Кофанову И.В. являлось взыскание с него в пользу Общества суммы доплаты стоимости квартиры в размере 34 675 рублей вследствие увеличения её площади по результатам обмера после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В связи с не поступлением от ответчика в установленный Обществом в требовании от 31.10.2017 года срок до 30.11.2017 года доплаты стоимости квартиры, Общество, руководствуясь ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», 05.12.2017 года направило ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора.

В тот же день 05.12.2017 года Общество обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о прекращении в одностороннем порядке зарегистрированного Договора №

Однако, 01.12.2017 года, то есть до направления ответчику требования об одностороннем расторжении Договора, Кофанов И.В. обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на предусмотренную заключенным с Обществом Договором квартиру, которая была ему передана по подписанному обеими сторонами Договора акту приема-передачи от 06.03.2017 года, то есть задолго до предъявления Обществом к нему требования о доплате стоимости квартиры.

07.12.2017 года произведена государственная регистрация права собственности Кофанова И.В. на спорную квартиру.

11.12.2017 года Управление Росреестра по Калининградской области уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации прекращения Договора долевого участия в связи невозможностью её осуществления по причине регистрации права собственности Кофанова И.В. на квартиру и, соответственно, внесением в ЕГРН записи о прекращении самого Договора долевого участия, то есть в связи с противоречием между заявленными Обществом правами и зарегистрированным правом ответчика, с разъяснением Обществу о необходимости устранения причин, обусловивших приостановление регистрации.

12.03.2018 года Управлением Росреестра по Калининградской области Общество уведомлено об отказе в государственной регистрации прекращения в одностороннем порядке Договора долевого участия в виду не устранения причин, послуживших поводом к её приостановлению.

В соответствии с ч.ч. 2 и 3 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №124-ФЗ) по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Согласно ч.4 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу ч.5 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ч.4 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно п.1 ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования взаимосвязанных пунктов 1.6, 3.4, 3.5, 3.6 Договора следует, что условием передачи Застройщиком ответчику квартиры являлось внесение им платежей в оплату цены договора в прямо оговоренной пунктом 3.4 Договора сумме, составляющей 1 454 525.

В свою очередь, пунктом 3.8 Договора лишь предусмотрено как отлагательное условие возникновение в будущем обязанности Участника долевого строительства произвести доплату стоимости объекта долевого строительства в зависимости от изменения в сторону увеличения фактической площади объекта по отношению к проектной.

Между тем, вышеприведенные положения ч.ч. 4 и 5 Федерального закона №214-ФЗ связывают возможность одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора именно с просрочкой единовременной оплаты прямо указанной в договоре цены или с систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей, составляющих цену договора, и, напротив не связывают такую возможность с неисполнением обязанности участника долевого строительства, вытекающей из отлагательного условия.

Цена договора, предусмотренная пунктом 3.4 Договора, ответчиком Кофановым И.В. уплачена Застройщику в полном объеме, то есть обязательство ответчика перед истцом, которому корреспондирует предусмотренное пунктом 1.6 Договора обязательство Застройщика передать Кофанову И.В. объект долевого строительства, полностью исполнено.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В силу пунктов 2 и 8 части 2 статьи 14 и части 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, наряду с другими документами, являются основанием для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Основанием для регистрации права собственности Кофанова И.В. на объект долевого строительства явился подписанный генеральным директором ООО «Первый Квартал» акт от 06.03.2017 года приема-передачи квартиры ответчику.

Таким образом, подписанием данного акта Общество констатировало надлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате предусмотренной пунктом 3.4 Договора его цены, выразив волю на исполнение со своей стороны условий договора в части обязательства Застройщика передать объект участнику долевого строительства, предоставив ответчику возможность зарегистрировать свое право на объект долевого строительства.

Заявленные в рамках настоящего иска требования, основанные на отказе Общества от исполнения Договора со ссылкой на приводимые положения Федерального закона №214-ФЗ, противоречат совершенным действиям истца, напротив, свидетельствующим об исполнении им договора на момент направления Кофанову И.В. требования от 31.10.2017 года о доплате стоимости объекта и уведомления от 05.12.2017 года об одностороннем отказе от его исполнения.

Приведенные обстоятельства указывают на то, что ни правовых оснований, ни повода к отказу Общества в одностороннем порядке от исполнения Договора не имелось, поскольку фактически он был исполнен, а, следовательно, оснований для признания отсутствующим и, соответственно, для прекращения зарегистрированного права Кофанова И.В. на объект долевого строительства суд не усматривает.

Одновременно суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 15.11.2017 года по делу №2-670/2018 (с учетом апелляционного определения Калининградского областного суда от 07.02.2018 года), которым, помимо прочего с Кофанова И.В. взысканы в пользу Общества 34 675 рублей в счет доплаты по договору № в связи с увеличением фактической площади, по существу восстановлено нарушенное право Общества на получение встречного исполнения.

В части требования иска об исключении из ЕГРН записи о регистрации права ответчика на спорную квартиру суд отмечает, что внесение записей в ЕГРН не относится к компетенции судебных органов и осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами на основании документов, предусмотренных ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», содержащих сведения о признании и подтверждении возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований иска ООО «Первый Квартал» к Кофанову ФИО10 о признании права на жилое помещение отсутствующим, прекращении права собственности на жилое помещение, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права на жилое помещение полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья Олифер А.Г.

Решение в окончательно форме изготовлено 06.04.2018 года.