Дело № 2-4974/2019 ~ М-4334/2019, первая инстанция

дело № 2-4974/2019

39RS0001-01-2019-006350-51

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 декабря 2019 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кулинича Д.Н.,

при секретаре Швецовой О.В.,

с участием представителей истца ООО «Баженова 15» – Немолочнова А.А., и Хребтань Е.С., представителя ответчика Управления Росреестра по Калининградской области – Кришанса Н.А., третьего лица – Яцына А.М. и его представителя Исаевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Баженова-15» к [СКРЫТО] ФИО1 и Управлению Росреестра по Калининградской области о признании недействительными условий договора, одностороннего отказа от исполнения договора аренды, и признании незаконными действий по внесению в ЕГРН сведений о прекращении аренды, третье лицо Яцына ФИО2,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Баженова 15» обратилось в суд с иском, указывая, что 26.02.2014г. между Ответчиком [СКРЫТО] А.Р. в качестве Арендодателя и Истцом ООО «Баженова-15» в качестве Арендатора, был заключен договор аренды недвижимого имущества, а именно: - административного здания, общей площадью 1534,2 кв.м., КН 39:15:133011:80, адрес (местоположение): г. Калининград, ул. Баженова, д. 15 и земельного участка под существующий административно-производственный корпус по изготовлению мебели и строительство склада готовой продукции, площадью 7 790,0 кв.м., КН 39:15:133011:33. Почтовый адрес ориентира: г. Калининград, ул. Баженова, д. 15.

Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Калининградской области и по Акту приема-передачи недвижимого имущества от 26.02.2014 года указанные объекты были переданы арендатору.

Свои обязательства, установленные Договором, в том числе в части производства оплаты аренды, сторона Арендатора добросовестно выполняла. Однако, Ответчик, письмом от 22 апреля 2019 года, уведомил Истца об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора аренды недвижимого имущества от 26.02.2014г. и его расторжении с 24.06.2019г., ссылаясь на положения п.п. 8.2, 8.3 Договора.

В ответе от 13.06.2019 Истец указал Ответчику [СКРЫТО], что с учетом даты получения уведомления 23 мая 2019 года 60-дневный срок, установленный положениями п.п. 8.2, 8.3 Договора, закончится 22 июля 2019 года, а также сообщил, что до указанной даты им будет дана правовая оценка уведомления и принято соответствующее решение, о котором Ответчик будет уведомлен дополнительно.

21 июня 2019 года в адрес Ответчика [СКРЫТО] в дополнение к отправленному ранее ответу, Истцом было направлено дополнение, выражающее не согласие с расторжением Договора, с соответствующим правовым обоснованием своей позиции. Тем не менее, 21 августа 2019 года Ответчик [СКРЫТО] лично, явочным порядком уведомил Истца об одностороннем отказе от исполнения условий договора, погашении записи о наличии обременения в виде заключенного между ними договора в Росреестре по Калининградской области 01 августа 2019 года и потребовал освободить объекты аренды. С Ответчиком [СКРЫТО] прибыл представитель частного охранного предприятия, который вынудил Истца покинуть арендуемый объект.

Истец считает незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения условий договора и погашение записи о наличии обременения, поскольку буквальное толкование п.п. 8.2, 8.3 Договора не содержит указания на возможность внесудебного порядка отказа и/или расторжения данного договора. Истец полагает, что односторонний отказ от договора является разновидностью сделки, которая также может быть признана ничтожной.

При этом, исходя из буквального толкования положений ст. 310, 610 ГК РФ действующих на момент возникновения спорных правоотношений, односторонний отказ от исполнения обязательств по Договору аренды допускался только в случае его заключения на неопределенный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательств допускался только в случае, если правоотношения возникли в связи с осуществлением обоими сторонами предпринимательской деятельности. Из содержания спорного Договора аренды следует, что [СКРЫТО] А.Р. действовал как физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности. В связи с чем, положения ст. 310 ГК РФ, допускающие односторонний отказ от исполнения обязательств не применимы к спорным правоотношениям. Таким образом, односторонний отказ от исполнения спорного договора аренды, как и его расторжение, по мнению истца, допускался только в судебном порядке, по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (в редакции от 02.11.2013 года г.), согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соответственно, по мнению истца, п.п. 8.2, 8.3 Договора, в той части, в которой они допускают право одностороннего отказа от исполнения Договора и его внесудебное расторжение в одностороннем порядке, до истечения срока действия Договора, противоречат положениям ст. 310 и 610 ГК РФ и являются ничтожными. И у Управления Росреестра по Калининградской области отсутствовали законные основания для погашения записи об аренде спорных объектов.

Истец полагает, что заявляя односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды Ответчик [СКРЫТО] действует недобросовестно, нарушает права владения и пользования Истца арендуемым недвижимым имуществом, его законные интересы как хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской деятельности, препятствует Истцу в осуществлении предпринимательской деятельности и наносит убытки в виде недополученных доходов.

Последовавший переход права собственности к третьему лицу Яцыне А.М., по мнению истца, также не является основанием для прекращения аренды, поскольку п. 3.2. Договора установлено, что при смене собственника спорных объектов аренда сохраняется.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, а также на положения ст. 1, 10, 12, 166, 168, 307, 309, 310, 422, 431, 610 ГК РФ, истец, с учетом уточнения исковых требований, просит суд: 1. - Признать недействительными положения Договора аренды недвижимого имущества, заключенного 26 февраля 2014 года между [СКРЫТО] ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью «Баженова-15», допускающие право одностороннего отказа от исполнения Договора и его внесудебное расторжение в одностороннем порядке, до истечения срока действия Договора (до 25 февраля 2024 года), с применением последствий признания таких положений недействительными. 2. - Признать недействительным односторонний отказ гражданина РФ [СКРЫТО] ФИО4 от исполнения Договора аренды недвижимого имущества, заключенного 26 февраля 2014 года между ним и Обществом с ограниченной ответственностью «Баженова-15», а данный договор не прекратившим свое действие. 3. - Признать незаконными действия Управления Росреестра по Калининградской области, выразившиеся в погашении записи о наличии ограничения прав (аренды) в отношении административного здания, общей площадью 1 534,2 кв.м., КН 39:15:133011:80, адрес (местоположение): г. Калининград, ул. Баженова, д. 15; земельного участка, с категорией: земли населенных пунктов - под существующий административно-производственный корпус по изготовлению мебели и строительство склада готовой продукции, площадью 7 790,0 кв.м., КН 39:15:133011:33. Почтовый адрес ориентира: г. Калининград, ул. Баженова, д. 15 с обязанием восстановить таковые.

Представители истца ООО «Баженова 15» – Немолочнов А.А., и Хребтань Е.С. в судебном заседании поддержали исковые требования по изложенным в иске и дополнениях к нему основаниям, привели доводы, в целом аналогичные указанным в иске.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Калининградской области – Кришанс Н.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на отсутствие нарушений закона в действиях Управления.

Ответчик [СКРЫТО] А.Р. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, направил в суд письменные возражения, в которых указал, что им не оспариваются изложенные в иске фактические обстоятельства дела, однако, он полагает, что им полностью выполнены все условия, необходимые для одностороннего расторжения спорного договора аренды во внесудебном порядке. Указал, что как нормами действующей редакции п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, так и действовавшими до 01.06.2015г. положениями п. 3 ст. 450 ГК РФ, предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Следовательно, Ответчик [СКРЫТО] А.Р. полностью выполнил необходимую процедуру одностороннего расторжения договора, предусмотренную гражданским законодательством и самим договором.

Третье лицо – Яцына А.М. и его представитель Исаева И.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, приводя доводы, аналогичные изложенным ответчиком [СКРЫТО] А.Р.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами 26 февраля 2014 года между Ответчиком [СКРЫТО] А.Р. в качестве Арендодателя и Истцом ООО «Баженова-15» в качестве Арендатора, был заключен договор аренды недвижимого имущества(л.д. 31-37), а именно: - административного здания, общей площадью 1 534,2 кв.м., КН 39:15:133011:80, адрес (местоположение): г. Калининград, ул. Баженова, д. 15 и земельного участка под существующий административно-производственный корпус по изготовлению мебели и строительство склада готовой продукции, площадью 7 790,0 кв.м., КН 39:15:133011:33. Почтовый адрес ориентира: г. Калининград, ул. Баженова, д. 15.

Указанные объекты недвижимого имущества в момент заключения Договора принадлежали ответчику [СКРЫТО] А.Р.

Недвижимое имущество было представлено для использования в качестве многофункциональной административно-производственной базы, ведения предпринимательской деятельности, разрешенной действующим законодательством (п. 1.2 Договора) на срок до 25.02.2024г.(п. 4.2 Договора).

В аренду была так же передана соответствующая инфраструктура (п.п. 1.3, 1.4 Договора).

Передача арендуемых объектов была оформлена Актом приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества от 26.02.2014года(л.д. 38).

24.03.2014 года в отношении арендуемых объектов Управлением Росреестра по Калининградской области было зарегистрировано ограничение (аренда) за № 39-39-01/032/2014-858, что подтверждается отметкой на договоре(обратная сторона л.д. 37).

Разделом 5 Договора определен порядок и размер арендной платы по Договору. Свои обязательства, установленные Договором, в том числе в части производства оплаты аренды, сторона Арендатора добросовестно выполняла, что также не оспаривалось ответчиком.

Письмом от 22 апреля 2019 года(л.д. 40) ответчик уведомил Истца о том, что в соответствии с положениями п.п. 8.2, 8.3 Договора каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора и/или расторгнуть Договор в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 60 календарных дней. На основании изложенного ответчик [СКРЫТО] А.Р. уведомил Арендатора об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора аренды недвижимого имущества от 26.02.2014г. и его расторжении с 24.06.2019г. В уведомлении также содержалась просьба освободить Объект от имущества Арендатора и в 15 часов 00 минут 24.06.2019г. обеспечить явку уполномоченного представителя Арендатора по месту нахождения Объекта для осуществления процедуры его приемки-передачи от Арендатора Арендодателю.

Указанное письмо было получено Истцом в отделении почтовой связи 23 мая 2019 года(л.д. 41).

В ответе от 13.06.2019г. (л.д. 42-43) Истец указал Ответчику [СКРЫТО] А.Р., что с учетом даты получения уведомления 23 мая 2019 года 60-дневный срок закончится 22 июля 2019 года, а также сообщил, что до указанной даты им будет дана правовая оценка уведомления и принято соответствующее решение, о котором Ответчик будет уведомлен дополнительно.

21 июня 2019 года в адрес Ответчика [СКРЫТО] А.Р. в дополнение к отправленному ранее ответу, Истцом было направлено дополнение(л.д. 46), выражающее не согласие с расторжением Договора, с соответствующим правовым обоснованием своей позиции.

В ответ на письмо Истца от 13 июня 2019 года Ответчик [СКРЫТО] А.Р. в письме от 01 июля 2019 года(л.д. 44) сообщил, что учитывая то, что уведомление Арендодателя от 22 апреля 2019 года об отказе от договора было получено Арендатором 23 мая 2019 года, он просит считать датой прекращения договора 23.07.2019г., а также просит к указанной дате освободить объект от имущества Арендатора в 15 часов 00 минут 23.07.2019 обеспечить явку уполномоченного представителя Арендатора по месту нахождения объекта для осуществления процедуры его приемки-передачи от Арендатора Арендодателю.

16.07.2019г., Истец направил в адрес Ответчика [СКРЫТО] А.Р. очередное письмо(л.д. 47) с возражениями относительно расторжения Договора аренды в предложенном Арендодателем порядке, с соответствующим правовым обоснованием.

Однако 21 августа 2019 года Ответчик [СКРЫТО] лично, явочным порядком уведомил Истца об одностороннем отказе от исполнения условий договора, погашении записи о наличии обременения в виде заключенного между ними договора в Росреестре по Калининградской области 01 августа 2019 года и потребовал освободить объекты аренды. С Ответчиком [СКРЫТО] прибыл представитель частного охранного предприятия, который вынудил Истца покинуть арендуемый объект. Объекты Истец покинул, при этом ни каких документов, связанных с согласием отказа от аренды, либо с фактом обратной передачи имущества представителем Истца не подписывались.

Кроме того, письмом от 06 мая 2019 года(л.д. 49) Ответчик [СКРЫТО] А.Р. так же предлагал Истцу выкупить арендуемые объекты.

Как следует из выписки из ЕГРН от 11.09.2019г. (л.д. 50-70) с 06.09.2019г. спорные объекты принадлежат на праве собственности третьему лицу Яцыне [СКРЫТО] Михайловичу. Запись об обременении спорных объектов арендой в пользу истца по состоянию на 11.09.2019г. в ЕГРН отсутствует.

Указанные обстоятельства подтверждаются указанными выше соответствующими письменными доказательствами и не оспаривались сторонами, что прямо следует из иска и письменных отзывов ответчиков.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ(здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора 24.02.2014г.) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу положений ч. 2 ст. 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом, указанная норма, допускающая прекращение обязательств по требованию одной из сторон в случаях установленных договором, породившим такое обязательство, не содержит ограничения его применения исключительно в предпринимательских отношениях.

Кроме того, указанные положения не исключают возможность применения к спорным правоотношениям положений ч. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которыми изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также ч. 3 указанной статьи, согласно которым, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, из буквального толкования указанных положений закона(ст. 450, 610, 619 ГК РФ) следует, что судебный порядок расторжения договора аренды по требованию одной из его сторон является обязательным лишь в том случае, когда порядок одностороннего расторжения либо изменения такого договора не предусмотрен самим договором.

Согласно положениям п. 8.2 договора аренды, любая из сторон настоящего договора имеет право отказаться от исполнения настоящего договора и/или расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.

Сторона - инициатор расторжения или прекращения исполнения своих обязательств по настоящему договору обязана направить другой стороне соответствующее письменное уведомление не менее чем за 60 календарных дней до даты прекращения настоящего договора и/или отказа от исполнения своих обязательств по настоящему договору (пункт 8.3 договора аренды). Соответственно, указанные положения спорного договора аренды урегулировали порядок его расторжения по требованию одной из сторон, в связи с чем, соблюдение установленного договором порядка его одностороннего расторжения исключает необходимость его судебного расторжения.

Указанные положения договора, вопреки доводам истца не противоречат указанным выше положениям ст. 407, 450, 610, 619 ГК РФ, а соответствуют им, предусматривая в момент заключения договора порядок его расторжения по требованию одной из сторон.

Из неоспариваемых сторонами обстоятельств, изложенных выше, следует, что Ответчик [СКРЫТО] А.Р., являющийся арендодателем по указанному выше договору, полностью выполнил все условия, необходимые для одностороннего расторжения спорного договора аренды во внесудебном порядке. Так, уведомление о расторжении им было направлено 22 апреля 2019 года, получено истцом как арендатором 23 мая 2019 года и с 23 июля 2019 года в силу положений п. 8.2 и 8.3 Договора, а также положений ст. 407, 450, 610, 619 ГК РФ договор аренды является расторгнутым, а обременение прекращенным, в связи с чем, у Управления Росреестра по Калининградской области отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации прекращения обременения на основании заявления арендодатели и представленных им уведомлений арендатора о прекращении аренды. Соответственно, заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Учитывая указанные положения процессуального закона, суд полагает необходимым одновременно с вынесением настоящего решения, которым отказано в удовлетворении заявленных ООО «Баженова 15» исковых требований, отменить меры обеспечения иска, наложенные по настоящему делу определением от 01 октября 2019 года.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Баженова-15», - оставить без удовлетворения.

Меры обеспечения иска, наложенные определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 01 октября 2019 года – отменить.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Д.Н. Кулинич

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2019 года.