Дело № 3а-139/2021 ~ М-85/2021, первая инстанция

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-139/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2021 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску [СКРЫТО] Алексея [СКРЫТО] к Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО], Управлению Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

[СКРЫТО] А.Н. обратился в суд 8 апреля 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 15 апреля 2017 года он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 170,5 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Романово, ул.Советская, д.1а, пом.II из лит.А.

Кадастровая стоимость этого объекта в размере 5 139 811,16 руб. утверждена по состоянию на 1 января 2016 года постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 23 декабря 2016 года № 625 в сумме 14 676 582,72 руб. и не соответствует рыночной стоимости нежилого помещения, которая согласно отчету об оценке от 5 апреля 2021 года № Н-013-2021 оценщика Мелкозерова А.В. составляет на ту же дату 1 742 000 руб.

Таким существенным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и ГБУ [СКРЫТО] [СКРЫТО] «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

В ходе производства по делу административный истец уточнил, указав, что ГБУ [СКРЫТО] [СКРЫТО] «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» не является заинтересованным лицом по делу.

Такое уточнение принято судом при том, что актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков) на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО] установлена по состоянию на 1 января 2016 года и определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по [СКРЫТО] [СКРЫТО], а ГБУ [СКРЫТО] [СКРЫТО] «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», наделенное полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года, не участвовало в проведении соответствующей кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

В судебном заседании представитель административного истца – Лукичева Ю.В. - заявленные требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу доказательств, не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности [СКРЫТО] А.Н. с 15 апреля 2019 года (л.д. 96-99).

Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 23 декабря 2016 года № 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО]…» кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 5 139 811,16 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 февраля 2017 года и не пересматривались (л.д. 67).

Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Законом [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 25 ноября 2015 года № 467 «Об установлении единой даты начала применения на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО] порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц» установлена единая дата начала применения на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО] порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – с 1 января 2016 года.

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО].

Исходя из приведённых критериев [СКРЫТО] А.Н. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.

В обоснование требований [СКРЫТО] А.Н. представил отчет от 5 апреля 2021 года № Н-013-2021 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 1 742 000 руб., составленный оценщиком Мелкозеровым А.В., осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно (л.д. 13-66).

Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость нежилого помещения определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж в сумме 1 701 017 руб. и доходного подхода в сумме 1 783 647 руб. с последующим согласованием результатов оценки.

При этом в рамках сравнительного подхода оценщиком отобрана информация о 8 объектах-аналогах, из которых 4 объекта расположены в г.Гурьевске и Гурьевском районе и 4 других объекта – в городах Черняховске, Гусеве, Краснознаменске и одном из поселков Неманского района.

Несмотря на то, что местоположение нежилого помещения, как указано в отчете в оценке, является одним из важных ценообразующих факторов, оценщиком не использована ценовая информация об объектах, расположенных в Зеленоградском районе.

Достоверных сведений об отсутствии соответствующих объектов не имеется.

Оценщиком проведена корректировка на местоположение.

Однако повышающая корректировка не проведена в отношении цены объекта, расположенного в Неманском районе, несмотря на явную несопоставимость местоположения оцениваемого объекта и упомянутого объекта-аналога.

В целях обеспечения объективности разрешения спора при существенном различии между заявленной величиной рыночной стоимости оцениваемого объекта и его установленной кадастровой стоимостью (практически в 3 раза), определением суда от 13 мая 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

7 июня 2021 года в суд поступило экспертное заключение, определением от 8 июня 2021 года производство по делу возобновлено.

В соответствии с заключением эксперта от 7 июня 2021 года № ЗЭ-0684-2021 рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 2 907 000 руб.

Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость определена сравнительным подходом в размере 3 069 892 руб. и доходным подходом в размере 2 704 435 руб. с последующим согласованием стоимости.

При расчете стоимости методом сравнения продаж экспертом отобрано 3 объекта-аналога, из которых 2 объекта расположены в населенных пунктах Зеленоградского района и 1 – в Гурьевском районе [СКРЫТО] [СКРЫТО], каждый из объектов предназначен для использования в качестве торгового здания, выставлен на продажу в пределах нескольких месяцев до даты оценки, то есть объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым объектам по основным ценообразующим факторам.

В рамках доходного подхода к оценке экспертом произведен расчет чистого дохода от аренды с учетом потенциального и действительного валовых доходов, а также чистого операционного дохода, размер которых определен на основании сравнительного анализа ставок арендной платы по договорам аренды нежилых помещений в Гурьевском районе и процента недозагрузки и среднего значения ожидаемой текущей доходности недвижимости согласно данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2016 г.

Изложенные в заключении эксперта сведения об объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Эксперт Сергиенко Г.А. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в объективности эксперта не имеется.

С учетом изложенного заключение эксперта является допустимым доказательством, которое свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по уплате налога на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление [СКРЫТО] А.Н., поданное в суд 8 апреля 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 170,5 кв.м, адрес: Калининградская область, Зеленоградский район, п. Романово, ул.советская, д. 1а, пом. II из лит. А, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 2 907 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости, в качестве новой кадастровой стоимости объекта.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 июня 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова