Дело № 33-4364/2021, апелляция

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Вольтер Г.В. УИД 39RS0004-01-2020-004443-03

Дело № 2-469/2021

33-4364/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 сентября 2021 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Поникаровской Н.В.

судей Харитоненко Н.О., Ткач Е.И.

при секретаре Глодян В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Сергея [СКРЫТО] и [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] на решение Московского районного суда г. Калининграда от 27 мая 2021 года,

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения представителя ответчиков по доверенности Глухова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ПАО Банк ВТБ по доверенности Долганиной В.В., возражавшей против жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ПАО Банк ВТБ обратилось в суд с иском к [СКРЫТО] С.А., [СКРЫТО] М.Ю. о взыскании с них в солидарном порядке задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 175 656,86 рублей, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, а именно, на принадлежащий на праве собственности [СКРЫТО] С.А. предмет ипотеки - неоконченный строительством индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по <адрес> с кадастровым номером №, расположенный на функционально обеспечивающем дом земельном участке общей <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 80% от стоимости заложенного имущества, а именно в размере 2 660 000 рублей (полная стоимость 2 881 600 рублей), взыскании расходов по госпошлине.

[СКРЫТО] С.А. обратился со встречным иском к ПАО Банк ВТБ о признании недействительным договора об ипотеке, указав, что удовлетворение требований о недействительности договора об ипотеке исключает удовлетворение первоначального иска в части обращения взыскания на объекты недвижимости по спорному договору залога - № от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ он заключил с АКБ «Банк Москвы» кредитный договор на получение заемных денежных средств для строительства жилого дома. В качестве обеспечения кредита был предоставлен в залог земельный участок и недостроенный жилой дом, готовность которого не являлась постоянной и изменялась по мере завершения строительства. В дальнейшем права требования по залогу перешли к правопреемнику Банка Москвы - Банку «ВТБ» (ПАО). При переходе прав по закладной допущено нарушение. Он как залогодатель не был извещен о таком переходе в соответствии с п.п. 2.6.3, 2.6.5 договора залога. По этой причине он своевременно не узнал о переходе прав на заложенное имущество к новому лицу и не смог вовремя сообщить об изменении технических параметров дома, связанных с его строительством, не смог заявить об увеличении степени готовности дома и изменении его рыночной цены. Между тем, в связи с продолжившимся строительством дома предмет договора об ипотеке, включая оценку недвижимости, изменился и не соответствует первоначальному предмету ипотеки, установленному в договоре от ДД.ММ.ГГГГ По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ незаконченный жилой дом по <адрес> достроен и его необходимо считать индивидуальным жилым домом. Предмет, на который обращается взыскание по первоначальному иску банка, не соответствует предмету договора ипотеки № и закладной, где объект недвижимости идентифицирован как незавершенный строительством жилой дом степенью готовности 62%. В соответствии со ст. 9 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Предмет ипотеки и его описание, существующие в настоящее время, а также его рыночная оценка существенно отличается от предмета ипотеки, указанного в договоре. Условие действующего законодательства о точном определении предмета договора ипотеки не соблюдено и нарушено при его заключении, что является основанием для требования о признании договора об ипотеке недействительным в соответствии со ст.168 ГК РФ по которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Несоответствия в договоре предмета залога и оценки подтверждаются проведенной в рамках дела судебной экспертизой, выполненной экспертом ООО «Декорум» ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время имеется описание жилого дома, где указывается, что дом строительством завершен - коммуникации заведены, отделка завершена, сам дом состоит из двух зеркально расположенных частей, каждая из которых имеет отдельный вход, автономное отопление и освещение. Фактически здание может быть выделено в два самостоятельных объекта. Таким образом, предмет договора об ипотеке - незаконченный жилой дом со степенью готовности 62 % не соответствует фактическому описанию объекта недвижимости, а значит не установлен в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) как это предписано ст.9 Закона об ипотеке. Оценка, указанная в договоре, также не соответствует рыночной оценке, так как судебной экспертизой установлена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 15 670 000 рублей против 3 388 000 рублей, установленной договором № -ДД.ММ.ГГГГ. Несоответствие заключенной сделки требованиям законодательства влечет ее недействительность. В соответствии со ст.4 п. 5 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям. В соответствии со ст.9 Закона РФ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Ему, как потребителю финансовой услуги оказана ненадлежащая услуга, выраженная в том, что предъявленный для подписания проект договора об ипотеке не содержал всех необходимых сведений, необходимых для определения и идентификации предмета залога индивидуального жилого дома. ПАО Банк ВТБ была предъявлена претензия об устранении нарушений закона «О защите прав потребителей», ответ до настоящего времени не получен.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 27 мая 2021 года, с учётом определения от 30 июня 2021 года об исправлении описки, с [СКРЫТО] Сергея [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в пользу ПАО Банк ВТБ солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 175 656,86 рублей.

Расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обращено взыскание на заложенное имущество: принадлежащий на праве собственности [СКРЫТО] Сергею [СКРЫТО] предмет ипотеки - неоконченный строительством индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по <адрес> с кадастровым номером №, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 80% от стоимости заложенного имущества, а именно в размере 13 544 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Сергея [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к ПАО Банк ВТБ о признании недействительным договора об ипотеке отказано.

С [СКРЫТО] Сергея [СКРЫТО], [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] взысканы в пользу ПАО Банк ВТБ расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 078,29, по 17 539,15 рублей с каждого.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] С.А. и [СКРЫТО] М.Ю. просят решение суда первой инстанции изменить. Ответчики признают задолженность по кредитному договору в следующем размере 3 976 180,84 рублей, из которых: 3 750 694,84 рубля - задолженность по остатку основного долга (ссудной задолженности); 173 304,75 рублей - задолженность по плановым процентам по кредиту; 52 181,25 рублей - задолженность по процентам по просроченному основному долгу. Считают, что с учётом обстоятельств продолжительной нетрудоспособности ответчика [СКРЫТО] С.А. и отсутствия у него дохода имеются основания для снижения суммы неустойки, заявленной истцом. В связи с чем, руководствуясь ч. 1 ст. 333 ГК РФ, просят суд апелляционной инстанции снизить размер неустойки до 10 000 рублей. Заявители, продолжая настаивать на своей позиции и доводах, изложенных во встречном иске, полагая, что при совершении сделки ипотеки допущены существенные нарушения действующего законодательства, влекущие недействительность договора № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку предмет, на который обращается взыскание по иску банка, не соответствует предмету вышеуказанного договора ипотеки и закладной, где объект недвижимости идентифицирован как незавершенный строительством жилой дом степенью готовности 62%. Несоответствия в договоре предмета залога и оценки подтверждаются проведенной в рамках данного гражданского дела судебной экспертизой от ДД.ММ.ГГГГ в которой указывается, что дом строительством завершен: коммуникации заведены, отделка завершена, сам дом состоит из двух зеркально расположенных частей, каждая их которых имеет отдельный вход, автономное отопление и освещение. Фактически здание может быть выделено в два самостоятельных объекта. Также обращают внимание, что оценка, указанная в договоре, не соответствует рыночной оценке, так как судебной экспертизой установлена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 15 670 000 рублей против 3 388 000 рублей, установленной договором № от ДД.ММ.ГГГГ

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Банк Москвы» (ОАО) предоставил [СКРЫТО] С.А. и [СКРЫТО] М.Ю. кредит в размере 4 153 408,87 рублей (п. 1.1 Кредитного договора), с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12% годовых (п/п а) п.3.1 Кредитного договора), 11% годовых при наличии Дополнительного страхового обеспечения (п/п б) п. 3.1 Кредитного договора) сроком на 204 месяца с даты фактического предоставления кредита (п. 1.1 Кредитного договора).

Размер аннуитетного платежа, кроме последнего, на дату подписания кредитного договора составлял, кроме первого и последнего, 45 156,00 рублей (п.3.8 Кредитного договора).

Кредит предоставлен с целью полного погашения Заемщиком задолженности по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ в г Калининграде между [СКРЫТО] С.А. и [СКРЫТО] М.Ю. в качестве заемщика и АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в качестве кредитора, и выданного для целевого использования, а именно для открытия Заемщиком кредитной линии с установлением максимального размера предоставляемых Заемщику по Договору денежных средств 97 000 швейцарских франков на цели строительства Заемщиком индивидуально-определенного здания, пригодного для постоянного проживания и состоящего из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, находящемся на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв. м., находящегося по <адрес> кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, согласно кадастровому плану №, выданному ДД.ММ.ГГГГ Территориальным отделом №4 Управления Роснедвижимости по Калининградской области, принадлежащего на праве собственности [СКРЫТО] С.А.

Кредит по Кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ был направлен на частичное погашение задолженности, при этом долг в размере 100 000 франков был прощен, о чем с заемщиками было заключено соглашение.

Обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору является залог (ипотека) имущества в силу Договора об ипотеке (залоге недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.4-1.4.1 Кредитного договора): неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, площадь: общая <данные изъяты> кв.м, <адрес> степень готовности объекта незавершенного строительства 62%, кадастровый номер № (далее – дом), расположенный на функционально обеспечивающем дом земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв. м., по <адрес> кадастровый номер № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Дом принадлежит на праве собственности [СКРЫТО] С.А. на основании Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, справки о стоимости неоконченного строительства жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированных Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ за номером №

Земельный участок принадлежит [СКРЫТО] С.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ за номером №

С декабря 2019 Заемщики неоднократно допускали просрочки в исполнении кредитных обязательств, платежи в погашение задолженности по Кредитному договору поступали несвоевременно, не в полном объеме, а также с просрочкой в несколько месяцев.

Сумма задолженности ответчиков по Кредитному договору составляет на ДД.ММ.ГГГГ 4 175 656,86 рублей, из них: 3 750 694,84 рублей - задолженность по остатку основного долга (ссудной задолженности); 173 304,75 рублей - задолженность по плановым процентам по кредиту; 52 181,25 рублей - задолженность по процентам по просроченному основному долгу; 25 899,18 рублей - задолженность по пени; 173 576,83 рублей - задолженность по пени по просроченному долгу.

Установив нарушение заемщиками обязательств по кредитному договору, отсутствие правовых оснований для освобождения ответчиков от обязанности по возврату кредита, суд на основании ст. ст. 309, 310, 323, 363, 348, 349, 350, 334 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и условий кредитного договора, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении кредитного договора, солидарном взыскании с заемщиков задолженности в полном объеме по основному долгу? процентам, пени, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в решении.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства суд определяет, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиков, у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшения неустойки за просрочку оплаты основного долга и процентов по кредитному договору, поскольку указанная сумма неустойки – 199476,01 руб. по отношению к просроченной сумме задолженности по кредиту, а также процентам, периоду допущенной ответчиками просрочки, соразмерна последствиям нарушения обязательства, исключительных обстоятельств, по которым необходимо снизить ее размер, судебная коллегия не усматривает.

Состояние здоровья заемщика не является основанием для освобождения ответчика от исполнения принятых на себя по кредитному договору обязательств, а также не относится к основаниям, по которым возможно уменьшение начисленной неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Решение суда также оспаривается ответчиками в части удовлетворения требования истца об обращении взыскания на предмет залога, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора ипотеки.

Принимая во внимание, что обязательства заемщиков по кредитному договору были обеспечены залогом недвижимого имущества, суд первой инстанции, с учетом положений статей 334, 348, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к верному выводу о необходимости обращения взыскания на предмет залога, установив начальную продажную цену имущества, равную 80% от рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы, выполненной ООО "Декорум» на момент рассмотрения настоящего спора, т.е. в размере 13544000 руб.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ответчиков о признании договора ипотеки недействительным, суд исходил из отсутствия правовых оснований для его удовлетворения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиков, которые основаны на ошибочном толковании норм материального права, приведенные в решении выводы суда являются верными.

Как установлено судом, предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ является неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, площадь: общая <данные изъяты> кв.м, <адрес> степень готовности объекта незавершенного строительства 62%, кадастровый номер № (далее – дом), и земельный участок под ним площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за Мизиным С.А. зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, площадь: общая <данные изъяты> кв.м, <адрес> степенью готовности объекта незавершенного строительства 62%, кадастровый номер №

Действительно, на момент рассмотрения спора предмет ипотеки, в связи с выполнением ответчиками строительных работ, изменил технические характеристики и на момент рассмотрения спора, согласно заключению эксперта ООО «Декорум», а также технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, имеет следующие характеристики: 2 этажа и цоколь, общая площадь дома <данные изъяты> кв.м.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не являются основанием для прекращения ипотеки, а также для признания договора об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В силу пункта 1 статьи 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения.

Согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Указанная правовая позиция содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 года № 90.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, а также регистрации этих изменений.

Таким образом, вопреки доводам жалобы ответчиков, изменение процента готовности объекта незавершенного строительства и его стоимости не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки.

Таким образом, поскольку договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условие о том, что какие-либо находящиеся или строящиеся на спорном земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения не являются предметом залога, то на весь спорный объект недвижимости общей площадью <данные изъяты> кв.м. распространяется право залога.

При рассмотрения требований Банка «ВТБ» (ПАО) об обращении взыскания на заложенное имущество, суд не допустил нарушение норм процессуального права и не вышел за пределы заявленных исковых требований.

Утверждения ответчиков о том, что судебной экспертизой некорректно была проведена оценка стоимости объекта исследования, так как фактически на земельном участке расположен не один жилой дом, а два самостоятельный объекта, также не являются основанием для отмены либо изменения решения суда.

Как следует из заключения эксперта ООО «Декорум», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оценивался объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, площадь: общая <данные изъяты> кв.м, <адрес> кадастровый номер №, технические характеристики которого указаны в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69-80 т.2).

Оснований для оценки двух объектов недвижимости, как настаивают ответчики в апелляционной жалобе, у эксперта не было, поскольку сведения об этом не были внесены ни в технический паспорт, ни в Единый государственный реестр недвижимости.

В связи с этим, доводы жалобы ответчиков о том, что жилой дом в настоящее время состоит из двух зеркальных секций, каждая из которых имеет отдельный вход, автономное освещение и отопление и может быть использована как самостоятельный вид права, правового значения для рассмотрения заявленного спора не имеют.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 27 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: