Дело № 33-417/2019, апелляция

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Сергеева Н.Н. Дело № 33-417/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 января 2019 года г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шевченко С.В.

судей Алферовой Г.П., Коноваленко А.Б.

при секретаре Худоба О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам [СКРЫТО] Татьяны Владимировны, Румянцева Юрия Николаевича, [СКРЫТО] Светланы Леонидовны, [СКРЫТО] Тимофея Владимировича, представителя Анисимовой Валентины Ивановны, Бабич Людмилы Сергеевны, Величко Елены Геннадьевны, Кобаковой Галины Петровны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Р., Кукушкиной Светланы Борисовны, Свешниковой Татьяны Владимировны, Труфановой Ольги Михайловны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей А., Ф., Х., Шарохиной Валентины Дмитриевны – Золотарева Михаила Юрьевича на решение Центрального районного суда г.Калининграда от 19 сентября 2018 года, которым в удовлетворении заявленных исков отказано.

Этим же решением указано, что в соответствии с ч. 3 4 ст. 144 ГПК РФ меры обеспечения, принятые определениями Центрального районного суда г. Калининграда от 01 марта 2018 года, 14 марта 2018 года, 09 апреля 2018 года и 20 апреля 2018 года, в виде наложения ареста на совершение сделок с квартирами №№ 5, 12, 17, 24, 25, 26, 33, 38, 46, 51, 68, 70, 71 по пр-ту Победы г. Калининграде, подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения [СКРЫТО] Т.В., Румянцева Ю.Н., их представителя, также представляющей интересы [СКРЫТО] С.Л., [СКРЫТО] Т.В.– Смолехо Ж.К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Анисимовой В.И., Бабич Л.С., Кобаковой Г.П., Шарохиной В.Д., представителя Михайлова Д.М., Свешниковой Т.В., Кукушкиной С.Б., Анисимовой В.И., Величко Е.Г., Труфановой О.М., Бабич Л.С., Кобаковой Г.П., Шарохиной В.Д. – Золотарева М.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы и настаивавших на отмене решения суда, позицию представителя администрации ГО «Город Калининград» - Селиванова И.А., считавшей поданные апелляционные жалобы обоснованными, мнение Пановой А.А., не согласившейся с решением, возражения Хаустовой Л., Казаковой И.Г., Смельсторите А.А., Глушко Л.Ф., [СКРЫТО] Г.В., представителя Михайлова В.Г., Крентик Н.П., Анферовой Л.В., Цыбарева К.В. – Монастырной М.К., представителя ООО «Алькона» - Жданко М.М., считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истцы Величко Елена Геннадьевна, Труфанова Ольга Михайловна, действующая в своих интересах и интересах А., Ф., Х. Анисимова Валентина Ивановна, Бабич Людмила Сергеевна, Кобакова Галина Петровна, действующая в своих интересах и интересах Р., Кукушкина Светлана Борисовна, Свешникова Татьяна Владимировна, Шарохина Валентина Дмитриевна, [СКРЫТО] Татьяна Владимировна, [СКРЫТО] Светлана Леонидовна, [СКРЫТО] Тимофей Владимирович, Румянцев Юрий Николаевич, Бурдукова Оксана Анатольевна, Мещеряков Алексей Николаевич, действующий в интересах В., являющиеся собственниками жилых помещений, в домах <адрес>, обратились в суд с исками к ООО «Алькона» о предоставлении им жилых помещений в доме, расположенном по адресу: Калининградская область, город Калининград, проспект Победы, д. 87.

В обоснование заявленных требований все истцы сослались на то, что 26 июля 2012 года между Администрацией городского округа «Город Калининград», являющейся органом местного самоуправления, и ООО «Алькона», выступающим в качестве инвестора, заключен договор о развитии застроенной территории №011458, по условиям которого администрация предоставляет, а инвестор приобретает право на развитие застроенной территории, указанной в п. 1.2. Договора №011458, путем строительства новых объектов в соответствии с условиями и в сроки, установленные Договором (п. 1.1. Договора №011458).

11 октября 2013 года Комитетом архитектуры и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» было выдано разрешение на строительство №RU39315000-298/2013 объекта капитального строительства «Квартал многоквартирных жилых домов» по адресу: Калининградская область, городской округ «Город Калининград», проспект Победы - улица Станочная.

В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию №39-RU39301000-298-2013 от 24 ноября 2017 года был разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Квартал многоквартирных жилых домов I этапа строительства – жилой дом №1 по СПОЗУ», расположенного по адресу: Калининградская область, город Калининград, проспект Победы, д. 87.

Обращаясь в суд, истцы указывали, что с каждым из них был заключен предварительный договор мены, по условиям которого ООО «Алькона» обязалось передать каждому из них квартиру в строящемся доме по пр-ту Победы, 87 взамен на принадлежащие им жилые помещения в доме <адрес>.

Однако, ответчик свои обязательства не выполнил, дом сдан в эксплуатацию, квартиры, на которые рассчитывали истцы, перешли в собственность других граждан на основании договоров долевого участия в строительстве, а после сдачи дома в эксплуатацию - регистрации права собственности.

Полагая, что ООО «Алькона» незаконно уклонилось от исполнения обязательств перед ними, ссылаясь на переписку между ответчиком и администрацией города, просили признать за ними право собственности на построенные квартиры, которые были предусмотрены предварительными договорами мены, оспаривая законность совершенных по этим квартирам сделок по различным основаниям, полагая сделки (договоры) ничтожными и недействительными.

Определением суда гражданские дела по указанным выше искам объединены в одно производство, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники соответствующих спорных квартир в доме 87 по пр-ту Победы в г. Калининграде.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

На такое решение поданы апелляционные жалобы [СКРЫТО] Т.В., Румянцевым Ю.Н., [СКРЫТО] С.Л., [СКРЫТО] Т.В. и представителем Анисимовой В.И., Бабич Л.С., Величко Е.Г., Кобаковой Г.П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Р., Кукушкиной С.Б., Свешниковой Т.В., Труфановой О.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних А., Ф., Х., Шарохиной В.Д. – Золотаревым М.Ю.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Т.В., Румянцева Ю.Н., [СКРЫТО] С.Л., [СКРЫТО] Т.В. ставится вопрос об отмене решения суда как принятого в нарушение закона.

Податели жалобы, продолжая настаивать на доводах и основаниях предъявленного иска, полагают, что предусмотренные законом основания к отказу в его удовлетворении у суда отсутствовали. Указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, настаивая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Обращают внимание на то, что в рамках договора о развитии застроенной территории ОО «Алькона» обязалось расселить конкретные жилые дома, подлежащие сносу, собственниками квартиры в одном из которых они являются. Именно во исполнение указанного договора ООО «Алькона» с каждым из них были заключены в 2013 году предварительные договоры мены, по условиям которых стороны договорились о заключении договоров мены в течение 20 месяцев с даты подписания предварительных договоров.

Оспаривая выводы суда о том, что срок заключения основных договоров мены между истцами и ответчиком истек 14 июня 2015 года, указывают, что в предварительных договорах не указана точная дата передачи квартир, поэтому к возникшим правоотношениям применимы положения ст.314 ГК РФ. Считают, что поскольку дом был введен в эксплуатацию только 24 ноября 2017 года, то до этой даты застройщик не мог оформить в собственность квартиры, подлежащие передаче истцам.

Полагают, что заключенные ими предварительные договоры мены по их правовому смыслу и толкованию являются договорами купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Настаивают, что ответчик действовал недобросовестно и уклонился от заключения договоров и исполнения своих обязательств. Считают, что договоры долевого участия, заключенные с [СКРЫТО] в отношении более 10 квартир, являются мнимыми.

Просят иск удовлетворить.

В апелляционной жалобе представителя Анисимовой В.И., Бабич Л.С., Величко Е.Г., Кобаковой Г.П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Р., Кукушкиной С.Б., Свешниковой Т.В., Труфановой О.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей А., Ф., Х., Шарохиной В.Д. – Золотарева М.Ю. также ставится вопрос об отмене решения суда как принятого в нарушение закона.

Податель жалобы, продолжая настаивать на доводах и основаниях предъявленных в суд исковых требований, полагает, что предусмотренные законом основания к отказу в их удовлетворении у суда отсутствовали.

Приводит доводы о том, что ООО «Алькона получило право на заключение с администрацией городского округа «Город Калининград» без проведения аукциона договора о развитии застроенных территорий в границах квартала, расположенного в Центральном районе г. Калининграда, в том числе и участка, где находятся квартиры истцов.

Указывает, что во исполнение заключенного договора о развитии застроенной территории с каждым из истцов был заключен предварительный договор мены, по условиям которого ООО «Алькона» обязалось передать каждому из них квартиру в строящемся доме по пр-ту Победы, 87 взамен на принадлежащие им жилые помещения в доме 2-<адрес>.

Усматривая в действиях ответчика злоупотребление правом, указывает, что ООО «Алькона» своих обязательства не выполнило, дом сдан в эксплуатацию, однако квартиры, на которые рассчитывали истцы, перешли в собственность других граждан на основании договоров долевого участия в строительстве, после сдачи дома в эксплуатацию право собственности на них было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Считает, что действия ответчика свидетельствуют о злоупотреблении правом, тогда как администрацией города не было принято мер к понуждению ООО «Алькона» к исполнению обязательств.

Полагает, что в нарушение требований закона судом не были установлены обстоятельства, связанные с незаключением договоров мены в установленный предварительными договорами срок. Настаивает, что вины стороны истцов в этом не имеется, тогда как такие договоры не были заключены вследствие злоупотребления правом со стороны ответчика, произведшим отчуждение этих объектов в пользу третьих лиц.

Обращает внимание на то, что с 2014 года и практически до 2018 года ответчик признавал свои обязательства в части обеспечения жильем истцов вместо аварийного жилья, впоследствии незаконно отказавшись от их исполнения.

Приводит доводы относительно срока заключения договора мены, указанных в предварительных договорах, считая, что такой срок следует исчислять во взаимосвязи с моментом ввода дома в эксплуатацию. Считает, что в этой ситуации ответчик должен был сообщить сторонам об изменении срока ввода дома в эксплуатацию и, соответственно, о переносе даты заключения основных договоров, чего сделано не было.

Просит решение отменить и заявленные иски удовлетворить.

На жалобы принесены возражения представителем Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, ответчиками Хаустовой Л., ООО «Алькона».

В суд апелляционной инстанции явились [СКРЫТО] Т.В., Румянцев Ю.Н., их представитель, также представляющий интересы [СКРЫТО] С.Л. и [СКРЫТО] Т.В. – Смолехо Ж.К., Анисимова В.И., Бабич Л.С., Кобакова Г.П., Шарохина В.Д., Панова А.А., представитель Михайлова Д.М., Свешниковой Т.В., Кукушкиной С.Б., Анисимовой В.И., Величко Е.Г., Труфановой О.М., Бабич Л.С., Кобаковой Г.П., Шарохиной В.Д. – Золотарев М.Ю., представитель администрации ГО «Город Калининград» - Селиванова И.А., Хаустова Л., Казакова И.Г., Смельсторите А.А., Глушко Л.Ф., [СКРЫТО] Г.В., представитель Михайлова В.Г., Крентик Н.П., Анферовой Л.В., Цыбарева К.В. – Монастырная М.К., представитель ООО «Алькона» - Жданко М.М.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, приняв во внимание представленные возражения, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения в силу следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Калининградской области от 28.03.2012 по делу А21-10641/2011 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ООО «Алькона» получило право на заключение с администрацией городского округа «Город Калининград» без проведения аукциона договора о развитии застроенных территорий в границах квартала, расположенного в Центральном районе г. Калининграда состоящего из следующих земельных участков: - земельный участок с кадастровым номером 39:15:111509:3 по пр-ту. Победы 87, - земельный участок с кадастровым номером 39:15:111509:6, с расположенным на нем жилым домом по адресу <адрес>; - земельный участок с кадастровым номером 39:15:111509:7, с расположенным на нем жилым домом по адресу ул. Радищева 108-110; - земельный участок с кадастровым номером 39:15:111509:5, с расположенным на нем жилым домом по адресу пр. Победы, 91; - земельный участок с кадастровым номером 39:15:111508:8, с расположенным на нем жилым домом по адресу пр. Победы, 93; - земельный участок с кадастровым номером 39:15:111508:9, с расположенным на нем жилым домом по адресу пр. Победы, 95-99.

26.07.2012 года между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Алькона» была заключена сделка - договор о развитии застроенной территории № 011458 в границах улиц Станочная - Радищева - просп. Победы в Центральном районе г. Калининграда.

Пунктом 2.3 заключенного договора ООО «Алькона» как инвестор обязалось разработать и представить на утверждение в администрацию проекты планировки застроенной территории ( п.2.3.1).

В силу п.2.3.2 инвестор, т.е. ООО «Алькона», обязалось уплатить собственникам выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации. Принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома в соответствии с графиком расселения и сноса жилых домов (приложение№2) либо заключить с собственниками соглашение о предоставлении другого жилого помещения.

Срок действия договора – 10 лет.

Приложением № 1 к договору утвержден перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, в число которых входит дом по <адрес>, собственниками квартир в которых и предъявлены настоящие иски.

Согласно приложению № 2 «График расселения и сноса жилых домов, подлежащих сносу при развитии застроенной территории» утвержден график расселения, который должен состояться в четыре этапа.

Первый этап расселения - <адрес> - в течение 2-х лет с момента выдачи разрешения на строительство земельного участка, имеющего кадастровый номер №, площадью 0,1529га, по проспекту Победы, 87 в Центральном районе г. Калининграда.

Судом установлено, что согласно заключению межведомственной комиссии для оценки жилых помещений от 08.02.2013 года № 1 многоквартирный дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу.

Впоследствии. 11 октября 2013 года Комитетом архитектуры и строительства администрации города Калининграда в рамках реализации вышеуказанного договора ООО «Алькона» выдано разрешение на строительство I этапа объекта капитального строительства: «Квартал многоквартирных жилых домов» - сначала 4-х этажного, в последующем строительство 8- этажного (в том числе 7 надземных этажей) жилого дома №1 по проспекту Победы – ул. Станочная №RU 39315000-298I2013.

Срок действия разрешения на строительство до 01.05.2017г.

В соответствии с Разрешением на ввод в эксплуатацию №39-RU39301000-298-2013 от 24 ноября 2017 года был разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Квартал многоквартирных жилых домов I этапа строительства – жилой дом №1 по СПОЗУ», расположенного по адресу: Калининградская область, город Калининград, проспект Победы, д. 87. В указанном доме построено 80 квартир - по 10 квартир на каждом этаже.

Из материалов дела следует, что в свою очередь в рамках исполнения взятых на себя обязательств по договору о развитии застроенной территории 08.05.2013 года ООО «Алькона» предоставило в администрацию ГО «Город Калининград» перечень квартир в строящемся доме по просп. Победы 87, передаваемых жителям из аварийного дома по <адрес>

В течение октября 2013 года с основной массой собственников помещений в доме <адрес> были заключены предварительные договоры мены со сроками заключения основного договора – до истечения 20 месяцев с даты заключения предварительного договора.

При этом основные договоры мены с истцами, являющимися собственниками квартир в доме по ул.Станочной, заключены не были, что и послужило снованием для обращения в суд.

В ходе рассмотрения дела также установлено, что застройщиком с 2017 года в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с другими гражданами заключались договоры долевого участия в строительстве, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке, осуществлялась уступка права требованиям по этим договорам, а также заключались договоры купли – продажи квартир, в отношении которых осуществлена государственная регистрация права собственности, сведения о чем внесены в ЕГРП.

Разрешая заявленные [СКРЫТО] Т.В., Румянцевым Ю.Н., Анисимовой В.И., Бабич Л.С. Величко Е.Г. и другими истцами требования, в которых истцы, ссылаясь на заключение предварительных договора мены, просили суд обязать ООО «Алькона» исполнить возникшие перед ними обязательства в виде заключения основного договора мены, а также просили признать недействительными, в том числе, по мотиву мнимости, гражданско – правовые договоры, на основании которых право собственности на квартиры перешло к иным лицам, применив последствия их недействительности, и не соглашаясь с их обоснованностью, суд первой инстанции, полно и правильно установив обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, руководствуясь надлежащими, приведенными в решении нормами материального права, приняв во внимание позицию каждой из сторон и оценив представленные ими доказательства в их правовой совокупности и взаимосвязи, пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований к удовлетворению исков.

С таким решением суда судебная коллегия соглашается.

Вопреки утверждения подателей апелляционных жалоб об обратном, судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства возникшего спора, правовых оснований к удовлетворению которого судом правомерно не усмотрено.

Доводы апелляционных жалоб, которые сводятся к несогласию с принятым решением, не могут быть признаны состоятельными, отмену обжалуемого решения суда они не влекут.

Давая оценку доводам подателей апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Как правильно указано судом, отношения по договорам развития застроенных территорий регламентированы положениями ст.ст.46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Статьей 46.1 ГрК РФ предусмотрено, что развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей (ч.1).

Решение о развитии застроенной территории, которое принимается, в том числе, органом местного самоуправления, может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления (ч.2, 3 ст.46.1).

В силу ч.7 ст.46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст.46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 3 указанной нормы материального права определено, что существенными условиями договора являются, в том числе, обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части;

Частью 4 ст.46.2 определено, что в договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе, обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность и др.

Подобные условия содержатся в договоре о развитии застроенной территории №011458, заключенном 26 июля 2012 меду между админситарцией ГО «Город Калининград» и ООО «Алькона».

Так, согласно п. 2.3.2. указанного договора, инвестор обязан уплатить собственникам выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома в соответствии с Графиком расселения и сноса жилых домов (Приложение № 2), либо заключить с собственниками соглашение о предоставлении другого жилого помещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственников жилого помещения при признании жилого дома аварийным определен п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу части 6 ст.32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 указанной нормы жилищного законодательства предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, в силу закона изъятие у собственника жилого помещения, в частности, при признании такого жилья аварийным, осуществляется двумя приведенными в ст.32 ЖК РФ способами: предоставлением взамен изымаемого другого жилого помещения либо выплатой выкупной цены за него. Выбор одного из этих способов является правом собственников жилого помещения.

Согласно п.11 указанной нормы в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Вывод суда первой инстанции о том, что у ООО «Алькона» не возникло обязанности уплатить собственникам жилых помещений в доме <адрес> выкупную цену либо заключить соглашение о предоставлении другого жилого помещения, судебная коллегия находит ошибочным, сочтя указание стороны истцов в жалобах в этой части заслуживающим внимания.

Вопреки выводам суда об обратном, условия заключенного между ООО «Алькона» и администрацией городского округа договора о развитии застроенной территории с учетом приведенных выше положений жилищного и градостроительного законодательства, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о возникновении у инвестора (ООО «Алькона») обязательства, вытекающего из п.2.3.2 договора, по уплате собственниками выкупной цены за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащих сносу, либо заключения с собственниками соглашения о предоставлении другого жилого помещения.

Подобные условия договора основаны на приведенных выше требованиях закона и ему не противоречат, а также прямо следуют из существа заключенного сторонами договора.

Условия договора о развитии застроенной территории (п.2.1.3) действительно содержат вытекающие из требований ЖК РФ обязанности администрации по направлению собственникам помещений в аварийных домах уведомления с требованием о сносе в порядке, установленном жилищным законодательством, с принятием решения об изъятии у них путем выкупа жилых помещений.

Из материалов дела следует, что уже после заключения договора о развитии застроенной территории заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений от 08.02.2013 года № 1 многоквартирный дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу.

При этом уведомления с требованием о сносе или реконструкции собственникам действительно направлено не было, равно как и не принято решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в указанных многоквартирных дома, однако само по себе отсутствие подобных решений в силу закона не освобождало ООО «Алькона» от исполнения возложенных на общество в соответствии с п.2.3.2 договора обязательств по уплате выкупной цены либо заключения с собственниками соглашений о предоставлении другого жилья.

Указанное условие договора является действующим, оно сторонами не изменялось, а потому в силу положений ст.ст.309, 310 ГК РФ оно подлежит исполнению и в силу закона ООО «Алькона» не освобождается от взятых на себя обязательств.

Вопреки ошибочным выводам суда, договор о развитии застроенной территории от 26 июля 2012 года не является договором о намерениях.

То обстоятельство, что в договоре о развитии застроенной территории отсутствует перечень квартир для расселения, взамен которых инвестор должен создать либо приобрести и передать в собственность благоустроенные жилые помещения, не ставит под сомнение наличие у ООО «Алькона» вытекающих из договора обязательств и их объем.

Более того, из имеющихся в деле письменных доказательств, в том числе, предварительных договоров мены, деловой переписки, уведомлений, направляемых застройщиком в администрацию ГО, представленной прокурором информации и др. следует, что ООО «Алькона» не оспаривало возникновение у общества такой обязанности, предусмотренной договором, признавало ее наличие и не отказывалось от ее исполнения.

Подобные выводы подтверждены действиями ООО «Алькона».

Судом установлено и это подтверждено всеми истцами, что со стороны ООО «Алькона» в адрес каждого из истцов поступали предложения по выкупу жилых помещений либо заключению договоров долевого участия, дополнительными соглашениями к которым способ оплаты предусматривался в виде передачи прав на имеющееся жилое помещение в доме <адрес>.

При этом часть собственников жилых помещений, как установлено судом, З., Щ., Ш., Г., Н. на основании достигнутых с ООО «Алькона» договоренностей получили во вновь построенном доме по проспекту Победы, 87 квартиры №№ 2, 6, 7, 40 взамен принадлежащих им квартир, а еще ряд собственников - Е. К. У. и Ц. – получили компенсацию.

В рамках исполнения взятых на себя обязательств ООО «Алькона» с истцами – собственниками жилых квартир (либо доли в праве на них) в многоквартирном жилом доме <адрес> были заключены предварительные договоры мены, в ряде случаев заключению предварительных договоров мены предшествовало заключение соглашения о намерениях.

Так, ООО «Алькона» с истцами [СКРЫТО] и Румянцевым, являющимися собственниками квартиры <адрес>, 14.10.2013 года были заключены четыре предварительных договора мены, по условиям которых стороны договорились о заключении в течение 20-ти месяцев договора мены принадлежащего им жилья, а инвестор (ООО «Алькона») обязалось передать две квартиры в новом строящемся доме 87 по пр-ту Победы в г. Калининграде – с фактическими номерами №5 (однокомнатная квартира на втором этаже площадью 33,4 кв.м ) и №51 (двухкомнатная квартира на четвертом этаже площадью 47,8 кв.м).

Аналогичные предварительные договоры мены были заключены и с другими истцами: 14.10.2013 года с Величко Е.Г., 27.06.2015 года с Труфановой О.М., 15.10.2013 года с Бабич Л.С., 21.10.2013 года с Шарохиной В.Д., 18.11.213 года с Кобаковой Г.П., 26.07.2012 года с Анисимовой В.И., 26.07.2012 года с Кукушкиной С.Б., 28.10.2013 года со Свешниковой Т.В., 06.07.2015 года с Бурдуковой О.А., 21.10.2013 года с Мещеряковой В.А.

По условиям каждого из упомянутых выше предварительных договоров мены стороны договорились о заключении в течение 20-ти месяцев с даты подписания настоящего договора мены принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества, а инвестор - ООО «Алькона» в свою очередь обязался передать в собственность конкретные квартиры, расположенные в старящемся жилом доме в объекте жилого недвижимого имущества: Квартал многоквартирных жилых домов, I этап строительства - жилой дом №1 по СПОЗУ, по адресу: Калининградская область, городской округ «Город Калининград», проспект Победы - ул. Станочная, которому впоследствии был присвоен адрес: г. Калининград, проспект Победы, 87.

Условиями договоров было определено, что обмениваемые квартиры являются равнозначными по стоимости, доплата не взимается, а также указано, что поскольку договор является предварительным, то в случае, если одна из сторон будет уклоняться от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора мены.

Разрешая требования истцов, настаивающих на исполнении ООО «Алькона» обязательств, вытекающих из договоров мены, с возложением на общество обязанность исполнить предварительные договоры с признанием за ними права собственности на построенные квартиры, которые были предусмотрены предварительными договорами мены, и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, сославшись на положения ст.429 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5 ст.429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Установив, что в течение предусмотренного предварительным договором срока - 20 месяцев с момента его подписания основной договор мены ни с одним из истцов не был заключен, при этом ни одной из сторон не было направлено другой стороне предложение заключить этот договор, а также учитывая, что в течение 6-ти месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора ни одной из сторон не было заявлено требований о понуждении к заключению основного договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором мены, прекратились.

С учетом приведенных выше требований закона то обстоятельство, указываемое истцами, что ООО «Алькона» признавало наличие неисполненных перед ними обязательств, не опровергает основанных на законе выводов суда о прекращении обязательств в этой части.

Срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, исчислен судом верно. Как прямо следует из предварительных договоров, основной договор подлежал заключению в течение 20-ти месяцев с момента подписания предварительного договора, который уже истек.

Вопреки утверждениям подателей жалоб, течение этого срока не связано с датой введения дома в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения.

Ссылки истцов на положения ст. 314 ГК РФ, о чем приводятся ими доводы в апелляционных жалобах, обоснованно отклонены судом. Положения указанной нормы не подлежат применению в данном случае.

Оснований для применения к возникшим правоотношениям положений ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» судом правомерно не усмотрено, равно как и не имеется оснований считать предварительные договоры мены, заключенные между истцами и ООО «Алькона», договорами купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Позиция подателей жалоб в этой части не основана на законе.

При таком положении оснований для понуждения к исполнению ООО «Алькона» обязательств, вытекающих из предварительных договоров мены, судом правомерно не усмотрено.

Обоснованно отклонены судом и требования истцов о признании за ними права собственности на квартиры

Давая оценку доводам истцов, настаивающих на передаче им ООО «Алькона» конкретных жилых помещений со ссылками как на предварительные договоры, так и на условия договора о развитии застроенной территории, судебная коллегия отмечает, что в силу п.1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства

Требования о передаче вещей с индивидуально-определенными признаками к которым относятся жилые помещения могут быть удовлетворены только при условиях указанных в статье 398 ГК РФ.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 указано, что сторона по договору вправе требовать понуждения контрагента к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - контрагент по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Поскольку, как бесспорно установлено судом, на момент рассмотрения спора ООО «Алькона» не являлось собственником спорных квартир, а ответчики [СКРЫТО] В.Э., [СКРЫТО] Г.В., Шрамко А.П., Смельсторите А.А., Хаустова Л. и др. являются добросовестными приобретателями квартир в жилом доме 87 по пр. Победы в г. Калининграде, их права собственности на объекты права зарегистрированы в ЕГРП, и оснований для признания заключенных между ними и ООО «Алькона» договоров участия в долевом строительстве, а также договора об уступке права требования недействительными по правилам ст. ст. 166, 168 ГК РФ не имеется, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске о признании сделок недействительными, прекращении права собственности ответчиков на спорные квартиры и передаче их в собственность истцов.

Доводы стороны истцов о том, что ответчиков, являющихся собственниками спорных квартир, нельзя признать добросовестными приобретателями, являлись предметом проверки суда, исследовались судом и обоснованно отклонены.

Так, как верно отмечено судом, несмотря на заключение начиная с 2013 года ООО «Алькона» с истцами предварительных договоров мены, сведения об этом как о возможном обременении отсутствовали – в проектную декларацию они внесены не были, в Росреестре подобное обременение отсутствовало, при выдаче разрешения на строительство какие – либо обременения не указывались.

В этой связи граждане, заключившие договоры долевого участия в строительстве, в том числе, уступку права, а также договоры купли – продажи с целью приобретения права на жилые помещения в жилом доме по проспекту Победы, 87, действовали разумно и осмотрительно.

Убедившись, что какие – либо ограничения или обременения в отношении приобретаемых ими объектов недвижимого имущества отсутствуют, сведений об этом в государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество не имеется, действуя разумно, с должной степенью осмотрительности, совершили добросовестные действия по заключению договоров, осуществив государственную регистрацию в установленном законом порядке и оплатив стоимость приобретаемого жилья.

Оснований для признания заключенных ими сделок недействительными судом правомерно не усмотрено.

При таком положении, вопреки утверждениям подателей жалоб, позиция суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований к удовлетворению заявленных исков является правильной.

С учетом изложенного доводы апелляционных жалоб не могут быть признаны состоятельными, не могут служить поводом для отмены решения суда и, соответственно, служить основанием как для иных выводов, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность.

Судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене или изменению.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г.Калининграда от 19 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: