Дело № 33-373/2019, апелляция

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Ушакова О.В. Дело № 33-373/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2019 г. г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Ольховского В.Н.,

судей Ганцевича С.В., Теплинской Т.В.

при секретаре Зининой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу [СКРЫТО] Е.Е. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 октября 2018 г. по гражданскому делу по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к [СКРЫТО] В.Н., [СКРЫТО] Е.Е. и [СКРЫТО] А.В. о признании недействующими договоров аренды земельного участка, понуждении к заключению договора о передаче в аренду городских земель,

заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения [СКРЫТО] Е.Е. и ее представителя Хобоко Л.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителя Администрации ГО «Город Калининград» Кришталь И.С., считавшей решение суда правильным и возражавших против доводов, изложенных в апелляционной жалобе,

УСТАНОВИЛА:

Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с иском, указав, что индивидуальный жилой дом <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности В. и У. (в размере по 55/200 долей), а также [СКРЫТО] В.Н., [СКРЫТО] Е.Е. и [СКРЫТО] А.В. (в размере по 45/300 долей). Указанный дом находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 826 кв. м. В. и У. подали в Администрацию ГО «Город Калининград» заявление о предоставлении им данного земельного участка в аренду. В то же время арендаторами данного земельного участка являются [СКРЫТО] на основании договоров аренды №№ 4406-и, 4407-и и 4408-и от 8 октября 2003 г., которые не содержат условий о согласии сторон на вступление в этот договор иных правообладателей жилого дома по <адрес>, т.е. не предусматривают множественности лиц на стороне арендатора, что противоречит требованиям действующего законодательства. В связи с обращением Максимовых администрацией муниципального образования подготовлен проект нового договора аренды вышеуказанного земельного участка от 2 февраля 2018 № 16/2018-А с указанием в нем всех долевых сособственников дома. Также в соответствии со статьями 450 и 607 Гражданского кодекса РФ, статьей 39.20 Земельного кодекса РФ в связи с заключением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора администрацией города подготовлены соглашения о расторжении ранее заключенных с [СКРЫТО] договоров аренды земельного участка №№ 4406-и, 4407-и и 4408-и от 8 октября 2003 г., которые вместе с новым договором аренды направлены в адрес [СКРЫТО], однако они отказываются от подписания данных документов.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Администрация ГО «Город Калининград» просила суд признать недействительными договоры аренды земельного участка № 4406-и, № 4407-и и № 4408-и от 8 октября 2003 г.; обязать собственника 45/300 долей жилого дома <адрес> [СКРЫТО] В.Н., собственника 45/300 долей в праве собственности на тот же жилой дом [СКРЫТО] Е.Е. и собственника 45/300 долей в праве собственности на тот же жилой дом [СКРЫТО] А.В. заключить договор о передаче в аренду городских земель от 2 февраля 2018 г. № 16/2018-А на предложенных истцом условиях.

Рассмотрев дело, Ленинградский районный суд г. Калининграда вынес решение от 30 июля 2018 г., которым исковые требования Администрации ГО «Город Калининград» удовлетворены частично: договоры аренды земельного участка № 4406-и, № 4407-и и № 4408-и от 8 октября 2003 г., заключенные Мэрией г. Калининграда с [СКРЫТО] А.В., [СКРЫТО] В.Н. и [СКРЫТО] Е.Е., признаны недействительными; на собственника 45/300 долей жилого дома <адрес> [СКРЫТО] В.Н., собственника 45/300 долей в праве собственности на тот же жилой дом [СКРЫТО] Е.Е. и собственника 45/300 долей в праве собственности на тот же жилой дом [СКРЫТО] А.В. возложена обязанность заключить договор о передаче в аренду городских земель № 16/2018-А от 2 февраля 2018 г. на предложенных истцом условиях; С [СКРЫТО] В.Н., [СКРЫТО] Е.Е. и [СКРЫТО] А.В. в доход местного бюджета взыскано 6000 руб. в равных долях, т.е. по 2000 руб. с каждого.

[СКРЫТО] Е.Е. подана апелляционная жалоба, в которой она просит отменить данное решение и отказать в удовлетворении иска. Считает необоснованным вывод суда о несоответствии ранее заключенного с ней договора аренды земельного участка требованиям закона. Указывает, что истцом заявлялись требования о признании договоров недействующими, в то время как суд, выйдя за рамки заявленных требований, признал эти договоры недействительными, лишив ответчиков возможности заявить о пропуске срока исковой давности. Включенный в предложенный истцом проект договора аренды земельного участка У. не имеет права собственности на дом. Считает, что положения пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ, предоставляющие истцу право на обращение в суд с подобным иском, не подлежат применению к сложившимся между сторонами правоотношениям, основанным на уже имеющихся и заключенных ранее в установленном законом порядке договорах аренды. Кроме того, в жалобе указано, что истец не представил доказательств невозможности раздела спорного земельного участка, как того требует пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган в течение трех месяцев со дня представления договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 данной статьи арендаторами земельного участка, обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ также предусмотрено, что в случае уклонения стороны, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Установлено, что жилой дом <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности [СКРЫТО] В.Н., [СКРЫТО] Е.Е. и [СКРЫТО] А.В. (в размере по 45/300 долей), а также Р. (с 13 августа 2018 г.) и В. (в размере по 55/200 долей). До 13 августа 2018 г. перешедшие в собственность Р. 55/200 долей в праве собственности на данный дом принадлежали У.

Указанный жилой дом расположен на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером № площадью 826 кв. м.

В январе 2018 г. являвшиеся в тот период сособственниками 55/100 долей жилого дома <адрес> В. и У.., обладавшие в силу требований как ранее действовавшей статьи 36, так и ныне действующего пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение отведенного под вышеуказанный дом земельного участка в аренду, подали в Администрацию ГО «Город Калининград» заявление о заключении с ними договора аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора под принадлежащие им доли дома.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что указанный земельный участок на основании договоров от 8 октября 2003 г. № 4406-и, № 4407-и и № 4408-и передан в аренду [СКРЫТО] В.Н., [СКРЫТО] Е.Е. и [СКРЫТО] А.В. на срок до 5 июля 2051 г. При этом предметом указанных договоров аренды являются доли земельного участка с кадастровым номером №, что противоречит действующему законодательству.

Кроме того, указанные договоры не содержат условий о согласии сторон на вступление в них иных правообладателей жилого дома по <адрес>, т.е. не предусматривают множественности лиц на стороне арендатора, что также прямо противоречит положениям статьи 39.20 ЗК РФ, предусматривающим обязанность заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и включение в договор условий вступления в него всех собственников долей жилого дома.

Таким образом, договоры аренды №№ 4406-и, 4407-и, 4408-и не соответствуют требованиям закона и неправомерно лишают иных сособственников дома <адрес> права на получение в аренду земельного участка, на котором расположен указанный дом, путем вступления в данные договоры.

В связи с поступлением заявления Максимовых о заключении с ними договора аренды спорного земельного участка и с учетом указанных выше обстоятельств заключения договоров аренды данного участка с [СКРЫТО] Администрацией ГО «Город Калининград» были подготовлены проекты соглашений о расторжении ранее заключенных с [СКРЫТО] договоров аренды земельного участка №№ 4406-и, 4407-и и 4408-и от 8 октября 2003 г. и проект договора аренды этого земельного участка от 2 февраля 2018 г. №16/2018-А со всеми долевыми сособственниками дома <адрес>.

Во исполнение положений статьи 39.20 ЗК РФ данные документы были направлены истцом в адрес всех собственников вышеуказанного дома с предложением в течение тридцати дней подписать и возвратить их в Администрацию ГО «Город Калининград».

В дальнейшем в администрацию города поступило только заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 2 февраля 2018 г. № 16/2018-А от двух собственников дома – В. и У. Ответчики [СКРЫТО] в установленный законом срок в администрацию города по вопросу заключения вышеназванного договора не обратились, направленные в их адрес проекты договоров и проекты соглашений о расторжении договоров аренды не подписали.

При таких обстоятельствах суд, принимая во внимание, что спорный земельный участок был передан в аренду ответчикам по договорам аренды №№ 4406-и, 4407-и, 4408-и от 8октября 2003 г. с нарушением требований земельного законодательства, что согласно статье 168 ГК РФ является основанием для признания этих сделок недействительными, и что в силу прямого указания в законе заключение договора аренды земельного участка является для ответчиков обязательным, обоснованно признал заключенные Мэрией г. Калининграда с [СКРЫТО] А.В., [СКРЫТО] В.Н. и [СКРЫТО] Е.Е. договоры аренды земельного участка от 8 октября 2003 г. недействительными и обязал ответчиков заключить договор о передаче в аренду городских земель № 16/2018-А от 2 февраля 2018 г. на предложенных истцом условиях.

Изложенный [СКРЫТО] Е.Е. в апелляционной жалобе довод о том, что включенный в предложенный истцом проект договора аренды земельного участка У. не имеет права собственности на дом, не может повлечь отмену решения суда.

Принимая во внимание, что на момент обращения Максимовых в Администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением о заключении с ними договора аренды спорного земельного участка (10 января 2018 г.) У. являлся сособственником 55/200 долей жилого дома <адрес> и согласно нормам действующего законодательства обладал исключительным правом на приобретение отведенного под вышеуказанный дом земельного участка в аренду, администрация города правомерно включила его в договор о передаче в аренду городских земель № 16/2018-А от 2 февраля 2018 г. в качестве стороны, а с учетом того, что в данном договоре правильно указаны иные условия, в частности доли всех сособственников, в том числе [СКРЫТО] Е.Е., что не оспаривалось ею и ее представителем в суде апелляционной инстанции, включением У. в указанный договор не могут нарушаться какие-либо права [СКРЫТО] Е.Е.

Ссылку [СКРЫТО] Е.Е. в апелляционной жалобе на то, что истцом заявлялись требования о признании договоров недействующими, в то время как суд, выйдя за рамки заявленных требований, признал эти договоры недействительными, лишив ответчиков возможности заявить о пропуске срока исковой давности, нельзя признать обоснованной.

Из искового заявления следует, что в нем действительно заявлены требования о признании договоров аренды земельного участка №4406-2, 4408-и, 4407-2 от 8 октября 2003 г. недействующими, однако в обоснование данных требований истец ссылался на несоответствие этих сделок закону, что согласно статье 168 ГК РФ является основанием для признания их недействительными.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель Администрации ГО «Город Калининград» уточнила заявленные исковые требования и просила признать вышеуказанные договоры недействительными (л.д. 135), в связи с чем сторона ответчика в любом случае не была лишена возможности заявить о пропуске срока исковой давности, что ею не сделано.

Иные указанные [СКРЫТО] Е.Е. в апелляционной жалобе обстоятельства не имеют существенного значения для дела, в связи с чем также не могут свидетельствовать о незаконности решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 октября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: