Дело № 33-1110/2022, апелляция

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Семенихин В.А. Дело №2-2815/2021

№ 33-1110/2022

УИД39RS0004-01-2021-002718-53

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 марта 2022 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Мариной С.В.

судей Теплинской Т.В., Яковлева Н.А.

при ведении протокола

помощником судьи Журавлеве П.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Б.М. на решение Московского районного суда г.Калининграда от 08 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения [СКРЫТО] Б.М. и его представителя Журавлева Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя [СКРЫТО] Е.М. – Шуниной М.Е., представителя [СКРЫТО] Н.В. – Сирадегяна А.Г., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

[СКРЫТО] Б.М. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] Е.М., указав, что 29 августа 2017 года между ним и [СКРЫТО] Е.М. был заключен договор купли-продажи ? доли жилого дома, в соответствии с которым он приобрел у ответчика ? доли по вертикали в праве собственности на жилой дом с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, которые были уплачены покупателем. Однако в регистрации перехода права собственности на приобретенную долю жилого дома впоследствии было отказано, поскольку сторонами не было представлено заявление на государственную регистрацию перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, на котором находится жилой дом. Так же, приостановление государственной регистрации было обосновано тем, что истец являлся гражданином республики Казахстан, то есть иностранным гражданином, который согласно требованиям законодательства, не может на праве собственности обладать земельными участками, находящимися на приграничных территориях, в число которых входит МО ГО «Город Калининград».

24 марта 2021 года УМВД России по Калининградской области истцу выдан паспорт гражданина Российской Федерации, что устраняет препятствия в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Вместе с тем, [СКРЫТО] Е.М. отказывается в добровольном порядке исполнить сделку путем подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на доли в праве на земельный участок и жилой дом.

Кроме того, истец ссылается на то, что земельный участок с КН №, на котором возведен вышеуказанный жилой дом, без согласия истца был снят ответчиком с кадастрового учета с образованием двух земельных участков блокированной жилой застройки с кадастровыми номерами: № и №, что препятствует исполнению договора купли-продажи.

Также указывает, что на основании договора купли-продажи от 16 июня 2014 года, заключенным между Администрацией городского округа «Город Калининград» и [СКРЫТО] Е.М., последним был приобретен в собственность земельный участок с КН №, который обременен правом совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на жилой дом, доля которого принадлежит истцу. В этой связи полагает, что он также имеет право собственности на долю в праве на этот участок.

Вместе с тем, на основании данных из Росреестра, ему стало известно, что вышеуказанный земельный участок с КН № без согласия истца был снят ответчиком с учета, а 01.11.2019 г. произведена государственная регистрация земельного участка с КН № площадью <данные изъяты> кв.м. На данном земельном участке расположены хозяйственные постройки с кадастровыми номерами № и № которые были построены в 2016 и 1946 годах и поставлены на государственный учет в сентябре 2018 года.

Указывает, что хозяйственные постройки не имеют самостоятельного функционального назначения, они созданы исключительно в целях совместного использования вместе с жилым домом, поэтому эти строения являются его неотъемлемой частью и применительно к ст.135 ГК РФ должны следовать судьбе этого жилого дома.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, а также на то, что с момента приема-передачи недвижимости по договору купли-продажи от 29 августа 2017 г. истец совместно с [СКРЫТО] Е.М. пользуется и владеет жилым домом и прилегающим к нему земельным участком, а также земельным участком с кадастровым № и расположенными на нем хозяйственными постройками - баней и мастерской, просил суд:

- аннулировать записи о государственной регистрации права собственности [СКРЫТО] Е.М. на земельные участки, расположенные по адресу <адрес>: с КН №; КН №; КН №;

- прекратить право собственности [СКРЫТО] Е.М. на хозяйственные постройки с кадастровыми №, №, расположенные по адресу <адрес>;

- понудить [СКРЫТО] Е.М. исполнить обязательства по договору купли-продажи ? доли жилого дома от 29 августа 2017 года и осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на ? доли жилого дома с кадастровым № и ? доли земельного участка с КН №, который существовал на момент заключения договора купли-продажи от 29 августа 2017 года, расположенных по адресу г. Калининград, ул. Бронницкая, д. 3, в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу.

- признать право собственности за ним и ответчиком по ? доли в праве на земельный участок с КН № и по ? доли в праве на хозяйственные постройки с КН № и КН №.

Также 3-им лицом [СКРЫТО] Н.В. предъявлен самостоятельный иск к [СКРЫТО] Е.М., [СКРЫТО] Б.М. о признании сделки купли-продажи ? доли жилого дома от 29.08.2017 года недействительной в силу того, что земельный участок приобретен на имя [СКРЫТО] Е.М. в период брака, на котором выстроен жилой дом и введен в эксплуатацию, указанное имущество является в силу семейного законодательства совместным имуществом супругов, для отчуждения которого необходимо нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки. Вместе с тем, такого согласия не получено, о совершении указанной сделки она узнала в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела 01.10.2021 года. В этой связи просила суд признать недействительным договор купли-продажи ? доли жилого дома, заключенный 29.08.2017 года между [СКРЫТО] Б.М. и [СКРЫТО] Е.М.

Определением суда указанные иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Судом постановлено решение, которым отказано как в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], так и в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Натальи Владимировны.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Б.М. просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные им исковые требования в полном объеме. Настаивает на том, что в силу норм действующего законодательства с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ не установлен запрет иностранным гражданам обладать на праве собственности зданиями и сооружениями, расположенными на земельных участках, находящихся на приграничных территориях. В этой связи полагает ошибочным вывод суда о ничтожности договора купли-продажи доли жилого дома в силу отчуждения одновременно с долей дома доли земельного участка под ним, поскольку такой вывод основан на неправильном применении норм материального права. Кроме того, обращает внимание на то, что ответчиком не приводились возражения относительно ничтожности заключенного договора со ссылкой на нарушение требований п.3 ст.15 ЗК РФ, и указанный вопрос в нарушение положений ст.56 ГПК РФ на обсуждение сторон не выносился. Также податель жалобы считает, что в силу положений ст.196 ГПК РФ суд должен был сам определить нормы права, подлежащие применению при разрешении настоящего спора, в связи с чем отказ в удовлетворении иска с указанием на непредъявление истцом требований о признании права собственности на спорные объекты по иным основаниям, свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права.

Ответчик [СКРЫТО] Е.М., 3-е лицо, с самостоятельными исковыми требованиями, [СКРЫТО] Н.В., представитель 3-го лица Управления Росреестра по Калининградской области в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в связи с чем с учетом требований ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что с 16.07.2013 года [СКРЫТО] Е.М. на основании договора купли-продажи от 03.07.2013 года являлся собственником земельного участка с КН №, общей площадью <данные изъяты> кв.м с разрешенным использованием – под существующий индивидуальный жилой дом.

Впоследствии, 28.08.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.08.2015, за [СКРЫТО] Е.М. было зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом с КН №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Также, на основании договора купли-продажи земельного участка № от 16.06.2014 года, заключенного между Администрацией городского округа «Город Калининград» и [СКРЫТО] Е.М., за последним 08.07.2014 было зарегистрировано право собственности на земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием «для благоустройства территории жилого дома по <адрес>». Указанный земельный участок был обременен правом совместного и одновременного гражданского оборота с правом собственности на жилой дом (доли дома), расположенный на земельном участке с КН №.

Впоследствии, в результате объединения земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м с земельным участком с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м был образован земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, который поставлен на кадастровый учет 20.07.2018.

Далее, на основании заявления титульного собственника земельного участка [СКРЫТО] Е.М. от 29.08.2019 года земельный участок с КН № был разделен на три земельных участка:

- земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м с видом разрешенного использования – блокированная жилая застройка,

- земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м с видом разрешенного использования – блокированная жилая застройка,

- земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

01.11.2019 года за [СКРЫТО] Е.М. зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки.

Кроме того, 01.09.2018 года за [СКРЫТО] Е.М. зарегистрировано право собственности на две хозяйственные постройки, площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м, расположенные на земельном участке с КН №.

Также судом установлено, что 29.08.2017 года между [СКРЫТО] Б.М. (покупатель), и [СКРЫТО] Е.М. (продавец) был заключен договор купли-продажи, на основании которого продавец продал, а покупатель купил ? долю по вертикали в праве собственности на жилой дом с КН №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 1 500 000 рублей. В договоре имеется запись о получении продавцом денежных средств в указанном выше размере.

В этот же день между сторонами подписан акт приема передачи ? доли указанного дома. Из пояснений истца следует, что после заключения договора купли-продажи он вместе со своей семьей вселился в жилой дом и проживает в нем до настоящего времени.

29 августа 2017 года [СКРЫТО] Б.М. и [СКРЫТО] Е.М. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права долевой собственности на вышеуказанный жилой дом, однако уведомлением регистрирующего органа от 06.09.2017 [СКРЫТО] Б. было сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода права долевой собственности на указанный объект недвижимости в виду того, что сторонами не было представлено заявление на государственную регистрацию перехода права долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, на котором находится жилой дом.

Также в уведомлении было указано на то, что [СКРЫТО] Б.М. являлся гражданином республики Казахстан, то есть иностранным гражданином, который согласно требованиям законодательства, не может на праве собственности обладать земельными участками, находящимися на приграничных территориях, в число которых входит МО ГО «Город Калининград».

05.12.2017 года в адрес [СКРЫТО] Е.М. Управлением Росреестра по Калининградской области направлено сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права долевой собственности на жилой дом, поскольку не были устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации права.

24 марта 2021 года [СКРЫТО] Б.М. был выдан паспорт гражданина Российской Федерации, а 14 мая 2021 года он направил в адрес [СКРЫТО] Е.М. претензию, в которой потребовал от ответчика привести в первоначальное состояние земельные участки с КН №, КН №, КН №; подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве на земельный участок с КН №, который существовал на момент заключения договора купли-продажи доли жилого дома, а также выполнить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на ? долю на земельный участок с КН № и на ? долю хозяйственных построек с КН №, КН №, расположенных на этом земельном участке.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия была оставлена без удовлетворения, [СКРЫТО] Б.М. обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд исходил из того, что договор купли-продажи от 29.08.2017 года, заключенный между [СКРЫТО] Б.М. и [СКРЫТО] Е.М., является ничтожной сделкой, как нарушающей требования закона и при этом посягающей на публичные интересы, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных [СКРЫТО] Б.М. исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В силу п.1 ст.548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как следует из п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу п.3 ст.15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с Указом Президента РФ от 09.01.2011 №26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» городской округ «Город Калининград» относится к приграничной территории, на которой иностранные граждане, лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками.

Из материалов дела следует, что предметом продажи по договору от 29.08.2017 являлась только ? доля в праве собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В предмет указанного договора не включено условие о продаже вместе с долей в праве на жилой дом доли в праве на земельный участок с КН №, на котором находится этот дом и который принадлежал продавцу.

Из пояснений сторон следует, что воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение только доли в жилом доме без земельного участка, поскольку [СКРЫТО] Б.В., являясь на момент заключения договора купли-продажи гражданином Казахстана, не мог в силу закона приобрести в собственность долю в праве на земельный участок в виду нахождения его на приграничной территории.

Таким образом, заключение вышеуказанного договора купли-продажи без включения в него условий об отчуждении доли в праве на земельный участок было направлено на обход законодательно установленного запрета на владение иностранным гражданином земельным участком, расположенным на приграничной территории, следовательно, такой договор в силу положений ч.2 ст.168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, которая не может порождать каких-либо прав и обязанностей ее участников, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В этой связи суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на [СКРЫТО] Е.М. обязанности по исполнению ничтожной сделки, соответственно, не имелось оснований и для удовлетворения остальных требований [СКРЫТО] Б.М., которые производны от указанных требований и связаны с возникновением права собственности на долю жилого дома.

Правовая позиция, изложенная в определении Конституционного Суда РФ от 12.1.2019 №2907-О, на которую имеется ссылка в апелляционной жалобе, при установленных по делу обстоятельствах не применима.

То обстоятельство, что с 24 марта 2021 года истец является гражданином РФ, вопреки позиции подателя жалобы, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стороной ответчика не приводились доводы о недействительности договора купли-продажи по мотиву его ничтожности со ссылкой на п.3 ст.15 ЗК РФ, не могут быть признаны состоятельными, поскольку противоречат содержанию протоколов судебных заседаний.

Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о нарушении судом положений ст.196 ГПК РФ, при том, что истцом не заявлялись требования о признании права собственности на долю в праве на жилой дом и земельный участок под ним.

В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, в связи с чем не является предметом проверки судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Московского районного суда г.Калининграда от 08 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.03.2022.

Председательствующий:

Судьи: