Дело № 33-1100/2022, апелляция

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Маношина М.А. № 2-505/2021

39RS0020-01-2021-000375-26 № 33-1100/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 июня 2022 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Мухарычина В.Ю.

судей Филатовой Н.В., Гарматовской Ю.В.

с участием прокурора Чернышовой К.И.

при секретаре Журавлевой М.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] об установлении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, снятии с регистрационного учета, по апелляционной жалобе [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения представителя [СКРЫТО] Т.В. – Шибалко А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» Вишняковой О.Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора Чернышовой К.И., считавшей, что решение суда подлежит изменению в части размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» обратилась в суд с иском к [СКРЫТО] Т.В., указав, что на основании постановления Светлогорского Совета народных депутатов № 374 от 30.10.1991, а также акта обследования жилого помещения от 14.07.2010 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, ул. Маяковского, 13, признан аварийным. В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 09.06.2014 года № 541 «Об утверждении муниципальной целевой программы муниципального образования «Светлогорский район» «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2014-2017 годы» вышеуказанный многоквартирный жилой дом включен в перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации.

В ходе реализации Программы администрацией для расселения квартиры № 3, собственником которой является [СКРЫТО] Т.В., было выделено благоустроенное жилое помещение, расположенное по адресу: г. Светлогорск, ул. Яблоневая, д. 15, кв. 19.

Поскольку со стороны ответчика не было дано согласия на переселение из жилого помещения в предоставляемое, в соответствии с требованиями ч. 10 ст. 32 ЖК РФ 10.07.2019 истцом в адрес собственников жилых помещений в аварийном доме, в том числе в адрес [СКРЫТО] Т.Н., направлено уведомление о сносе или реконструкции жилого дома с требованием в срок до 30.09.2019 произвести снос аварийного дома. Однако в установленный в уведомлении срок, а также до настоящего времени, требования администрации исполнены не были. В этой связи администрацией издано постановление от 12.12.2019 № 981 «Об изъятии земельного участка и жилого помещения в многоквартирном доме для муниципальных нужд муниципального образования «Светлогорский городской округ».

Администрация в адрес [СКРЫТО] Т.В. направила соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, для муниципальных нужд от 01.10.2020 за выкупную стоимость в размере 2 390 900 руб., определенную на основании отчета ООО «Специализированная фирма «Оценка» от 10.08.2020. В дополнение к ранее направленному соглашению истцом указано, что у ответчика имеется право на предоставление на праве собственности взамен жилого помещения другого жилого помещения (мена). Однако какое-либо соглашение между сторонами достигнуто не было.

Учитывая изложенное, истец просил установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, прекратить право собственности ответчика на жилое помещение и снять ее с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.

Решением суда от 14.12.2021 исковые требования администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» удовлетворены: прекращено право собственности [СКРЫТО] Т.В. на квартиру № 3, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Маяковского, 13, со снятием ее с регистрационного учета по указанному адресу после выплаты администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» выкупной стоимости жилого помещения; установлена выкупная стоимость изымаемого у [СКРЫТО] Т.В. жилого помещения в размере 4 057 920 руб., в том числе: 4 000 000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 50 000 руб. – расходы на приобретение жилого помещения (поиск квартиры и оформление документов), 5 920 руб. – расходы, связанные с переездом, 2 000 руб. – государственная пошлина за регистрацию прав собственности на жилое помещение; на администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» возложена обязанность по выплате [СКРЫТО] Т.В. выкупной стоимости в размере 4 057 920 руб.

[СКРЫТО] Т.В. в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, установив реальную рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости. Оспаривая стоимость квартиры, установленную ООО «Декорум», указывает, что представила суду аналоги изымаемого объекта недвижимости с существенно большей стоимостью, в связи с чем заявила ходатайство о вызове эксперта, а также о проведении корректировки стоимости в связи с существенным ростом цен на недвижимость с момента проведения оценки до принятия судом решения. Однако судом в данных ходатайствах было безосновательно отказано, что лишило ее возможности скорректировать стоимость изымаемого объекта с учетом реальной рыночной стоимости на текущую дату. Кроме того, в стоимость изымаемого помещения не были включены элементы благоустройства и озеленения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещена надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Частью 10 статьи 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о призвании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкций в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

По смыслу указанных положений, с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 02.09.2009 № 14, у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно действующему законодательству, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного Жилищного фонда в соответствий с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 № 185-ФЗ.

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, [СКРЫТО] Т.В. с 28.09.2011 является собственником квартиры № 3 дома № 13 по ул. Маяковского в г. Светлогорске Калининградской области.

На основании решения Светлогорского Совета народных депутатов № 374 от 30.10.1991 «О признании жилых домов Местных Советов – аварийными», а также акта обследования жилого помещения от 14.07.2010 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, ул. Маяковского, 13, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 09.06.2014 № 541 «Об утверждении муниципальной целевой программы муниципального образования «Светлогорский район» «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2014-2017 годы», вышеуказанный многоквартирный жилой дом включен в перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации.

В ходе реализации Программы для расселения квартиры № 3 было выделено благоустроенное жилое помещение, расположенное по адресу: г. Светлогорск, ул. Яблоневая, д. 15, кв. 19. Однако согласия на переселение в выделенное жилое помещение [СКРЫТО] Т.В. не выразила.

10.07.2019 истец в адрес собственников многоквартирного дома, в том числе [СКРЫТО] Т.В., направил уведомление о сносе или реконструкции жилого дома с требованием в срок до 30.09.2019 года произвести снос аварийного дома. В установленный в уведомлении срок требования администрации исполнены не были.

12.12.2019 № 981 администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» издано постановление «Об изъятии земельного участка и жилого помещения в многоквартирном доме для муниципальных нужд муниципального образования «Светлогорский городской округ».

Впоследствии [СКРЫТО] Т.В. было предложено заключить соглашение от 01.10.2020 об изъятии земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, для муниципальных нужд за выкупную стоимость в размере 2 390 900 руб., определенную на основании отчета ООО «Специализированная фирма «Оценка» от 10.08.2020.

Однако со стороны ответчика согласие на заключение такого соглашения не последовало, что явилось основанием к обращению истца в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормативными положениями и разъяснениями по их применению, правомерно признал требования истца об установлении выкупной стоимости изымаемого у ответчика жилого помещения обоснованными.

Согласно разъяснениям, изложенным в подп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Рассматривая вопрос о размере выкупной цены, суд первой инстанции, учитывая, что между сторонами имеется спор относительно выкупной стоимости, справедливо назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу.

Согласно заключению судебной экспертизы № 206-08/2021 от 17.09.2021, подготовленному экспертом ООО «ДЕКОРУМ», рыночная стоимость квартиры № 3 в доме № 13 по ул. Маяковского г. Светлогорска Калининградской области с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, по состоянию на 09.09.2021 составила 4 000 000 руб., рыночная величина расходов, связанных с изъятием жилого помещения по состоянию на 09.09.2021, составила: 50 000 руб. – оказание услуг по приобретению жилого помещения (поиску квартиры и оформлению документов); 16 600 руб. – расходы за временное пользование иным жилым помещением, 5 920 руб. – расходы, связанные с переездом; 2 000 руб. – государственная пошлина за регистрацию прав собственности на жилое помещение.

Определяя размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения стоимости, суд руководствовался указанным заключением судебной экспертизы и определил к возмещению сумму в размере 4 057 920 руб.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с определенным судом размером выкупной цены жилого помещения, ссылаясь на существенное увеличение стоимости жилья на момент принятия судебного акта.

Проверяя доводы ответчика [СКРЫТО] Т.В., судебная коллегия удовлетворила ее ходатайство о допросе эксперта ООО «ДЕКОРУМ» М., который подтвердил, что с момента проведения оценки (сентябрь 2021) до принятия судебного акта (декабрь 2021) произошло увеличение стоимости объекта оценки, и такое увеличение продолжилось впоследствии.

Таким образом, принимая во внимание, что положенное в основу решения суда заключение эксперта от 17.09.2021 устанавливает цену, которая не учитывает возможное изменение рыночной стоимости этого имущества на дату принятия судом решения об изъятии имущества, судебная коллегия определением от 30.03.2022 назначила по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу с целью определения выкупной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом динамики рыночной стоимости объекта оценки на дату составления заключения.

Согласно заключению эксперта ООО «ДЕКОРУМ» № 095-04/22 от 25.04.2022 выкупная цена квартиры № 3 в доме № 13 по ул. Маяковского г. Светлогорска Калининградской области за период с 17.09.2021 по 25.04.2022 увеличилась на 950 800 руб. и составляет 5 025 320 руб., из которых: 4 950 000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом; 50 000 руб. – стоимость услуг по приобретению жилого помещения; 17 400 руб. – расходы за временное пользование иным жилым помещением, 5 920 руб. – расходы, связанные с переездом; 2 000 руб. – государственная пошлина за регистрацию прав собственности на жилое помещение.

Основания сомневаться в правильности данного экспертного заключения у судебной коллегии отсутствуют. При проведении экспертизы экспертом была произведена инспекция объекта исследования, установлены качественные и количественные характеристики объекта, проведен анализ представленных документов, объект исследования был квалифицирован для выбора базы оценки и подхода. Также экспертом составлен анализ рынка, к которому относится объект исследования, произведен сбор и проверка информации, необходимой для проведения исследования, сделан обоснованный выбор методов в рамках каждого из подходов и проведение необходимых расчетов, полученные в рамках каждого из подходов, результаты обобщены, после чего определена итоговая сумма величины стоимости объекта исследования. Ход исследования подробно изложен в экспертном заключении, сделанный экспертом вывод обоснован и является логическим следствием проведенного исследования.

С учетом изложенного, судебная коллегия принимает заключение дополнительной судебной экспертизы в качестве допустимого и относимого доказательства по делу и полагает возможным определить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании данного заключения.

Несогласие стороны ответчика с выводами эксперта обосновывается тем, что такая стоимость по-прежнему является заниженной. Вместе с тем ответчиком не доказано наличие недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, а также наличие противоречий, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы. Какие-либо доказательства, опровергающие выводы эксперта, суду не представлены.

На основании установленных по делу дополнительных обстоятельств судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части установленной суммы денежной компенсации за изымаемое у ответчика имущество, установив ее в размере 5 025 320 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в стоимость изымаемого помещения должны быть включены элементы озеленения и благоустройства, относящиеся к общему имуществу МКД, судебной коллегией отклоняются, поскольку как следует из заключений судебной экспертизы в рыночную стоимость квартиры уже входит стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок.

Как указал допрошенный судебной коллегией эксперт М., определенная им стоимость жилого помещения включает в себя стоимость земельного участка и всех расположенных на нем улучшений.

Тот факт, что при расчете стоимости квартиры в экспертном заключении отдельно не выделено указание на элементы озеленения и благоустройства, сам по себе не свидетельствует о том, что такие элементы экспертом не учтены. Рыночная стоимость жилого помещения в многоквартирном доме сама по себе включает стоимость доли в общем имуществе такого дома, учитывая, что общее имущество многоквартирного дома не является самостоятельным объектом сделок (ст.ст. 37, 38 ЖК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2021 года изменить, установив выкупную стоимость изымаемого у [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] жилого помещения – квартиры № 3, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск ул. Маяковского, д. 13, в размере 5 025 320 рублей, из которых: 4 950 000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения; 50 000 рублей – стоимость услуг по приобретению жилого помещения; 17 400 рублей – расходы за временное пользование иным жилым помещением; 5 920 рублей – расходы, связанные с переездом; 2 000 рублей – государственная пошлина за регистрацию прав собственности на жилое помещение.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 10 июня 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: