Дело № 2-2916/2019 ~ М-1389/2019, первая инстанция

Дело № 2-2916/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Хабаровск 22 июля 2019 г.

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Шевцовой О.В.,

при секретаре судебного заседания Егай Н.Р.,

с участием: представителя истцов Силаевой Е.В.; представителя ответчика Трифанова С.Л.; представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Офицерова С.В., Демидас Н.Н.; представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования КГБУ «Хабкрайкадастр» Шелепенко Е.Н.; ТСЖ «Руднева 74» Басистова Ю.В.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ТСЖ «Руднева 74» Басистова Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Алексея [СКРЫТО], Шпинёвой [СКРЫТО] [СКРЫТО] к обществу с ограниченной ответственностью «Дальстрой-Ф» о возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства путем передачи в общую долевую собственность [СКРЫТО] Алексея [СКРЫТО], Шпинёвой [СКРЫТО] [СКРЫТО] пропорционально размерам общей площади, принадлежащих им жилых помещений, нежилое помещение I (25,26,29,30), находящееся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

установил:

истцы обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дальстрой-Ф» о возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства путем передачи в общую долевую собственность [СКРЫТО] Алексея [СКРЫТО], Шпинёвой [СКРЫТО] [СКРЫТО] нежилое помещение I (25,26,29,30), находящееся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

При рассмотрении дела исковые требования были уточнены, истцы просили возложить обязанность безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства путем передачи в общую долевую собственность [СКРЫТО] Алексея [СКРЫТО], Шпинёвой [СКРЫТО] [СКРЫТО] пропорционально размерам общей площади, принадлежащих им жилых помещений, нежилое помещение I (25,26,29,30), находящееся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили с ООО «Дальстрой-Ф» договор участия в долевом строительстве № и от ДД.ММ.ГГГГ № на финансирование строительства объекта: 10-ти этажного, кирпичного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес> заключении договора для истцов было крайне важно наличие в строящемся жилом доме отдельного помещения для размещения ТСЖ, размещение инженерного оборудования в помещениях, относящихся к общедомовому имуществу, согласно установленных норм и правил. Выполнение данных условий в проектной документации, представленной застройщиком, определило их выбор заключить указанный выше договор. В дальнейшем, как истцам стало известно, помещение 1(25,26,29,30), находящееся в их доме и которое по проекту многоквартирного дома, с которым истцы были ознакомлены при заключении договоров, обозначалось как общедомовое помещение и предназначалось для размещения ТСЖ, а также электрощитовой, не были включены застройщиком ООО «Дальстрой-Ф» в состав общедомового имущества на момент подписания акта приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, и акта от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно акту ввода в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес> в <адрес> введен в эксплуатацию. Как оказалось впоследствии, в отношении указанных выше нежилых помещений за один день до получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию был заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО3. Спорное нежилое помещение передано ФИО3 по акту от ДД.ММ.ГГГГ №. Затем ФИО3 по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ передал спорное помещение Офицерову С.В., который в свою очередь по договору купли-продажи доли в праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ произвел отчуждение ? доли ФИО2 В настоящее время спорное нежилое помещение I (25,26,29,30) находится в общей долевой собственности частных лиц: Офицерова С.В. и ФИО2 по ? доли. Между тем, истцы, как дольщики, добросовестно и своевременно исполнили свои обязательства по исполнению договора участия в долевом строительстве, оплатили стоимость строительства своих квартир, а также стоимость своих долей в праве общей собственности общее имущество жилого дома, к которому на момент заключения договоров и произведен оплаты относилось и помещение 1(25,26,29,30). Застройщик не информировал истцов о каких-либо изменениях в проекте строительства. В спорных помещениях располагается электрощитовая 3 и 4 подъездов дома, щиты управления лифтами 3 и 4 подъезда, пульт охранно-пожарной сигнализации всего дома и оборудование видеонаблюдения, которые в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся к общедомовому имуществу и являются собственностью всех собственников многоквартирного дома. Данное оборудование находилось в спорных помещениях на момент сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и находится в них до сих пор. ДД.ММ.ГГГГ главным контрольным управлением Правительства Хабаровского края выдано заключение под № о соответствии построенного объекта по адресу: <адрес>. Указанный документ является подтверждением соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических, ресурсов. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры строительства и землепользования г. Хабаровска выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства «Жилой дом по <адрес>, 1-я, 2-я очередь строительства» в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией. В настоящее время истцам, как и другим собственникам недоступно помещение для расположения ТСЖ, а также помещение электрощитовой, в которых находилось и находится общедомовое оборудование электрощитовой 3-го и 4-го подъездов, щиты лифтов 3-го и 4-го подъездов, пульт охранно-пожарной сигнализации и пульт видеонаблюдения (пом. 30 и 26). Инженерное оборудование, расположенное в спорных помещениях, не является транзитными, это оборудование требует постоянного контроля, поверок, освидетельствования, ежедневного снятия показаний, ремонта, обслуживания и т.д. Для предотвращения опасных ситуаций/аварий, способных причинить вред жизни и здоровью граждан, и их имуществу, у собственников и/или управляющей организации (ТСЖ) должен быть постоянный и беспрепятственный доступ не только к электрощитовой, но и к щитам лифтов 3-го и 4-го подъездов, пульту охраны пожарной сигнализации и пульту видеонаблюдения. Считают, что безопасность граждан при эксплуатации многоквартирного дома затрагивается тем обстоятельством, что получить доступ к инженерному оборудованию, являющемуся общедомовой собственностью, собственникам, ТСЖ или обслуживающей организацией, фактически невозможно. Узнав о том, что спорные помещения фактически не переданы в общедолевую собственность собственникам помещений, а находятся в индивидуальной собственности частных лиц, истцы в рамках гарантийного срока обратился к застройщику ООО «Дальстрой-Ф» с претензиями, в коброй потребовали выполнить условия договора участия в долевом строительстве и обеспечить передачу помещения 1(25,26,29,30) в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>. Претензия оставлена без удовлетворения.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Хабаровска.

При рассмотрении дела представитель истцов, действующая на основании доверенности, отказалась от исковых требований к администрации города Хабаровска, просила производство в части требований к указанному лицу прекратить. Полномочия представителя истцов на право частичного отказа, а также на полый отказ от исковых требований определены доверенностями истцов.

Определением суда от 28.05.2019 производство по настоящему гражданскому делу в части исковых требований к администрации города Хабаровска прекращено в связи с отказом от исковых требований.

В судебном заседании представитель истцов исковые требования с учетом их уточнения, поддержала, изменений не имела, просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям, обстоятельства, на которых основаны исковые требования, подтвердила, с возражениями ответчика не согласилась, считая их необоснованными.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по изложенным в письменных возражениях основаниям, доводы которых поддержал.

Представитель третьего лица Офицерова С.В., не заявляющего самостоятельные требования, Демидас Н.Н., в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поддержала позицию Офицерова С.В., изложенную в его письменных возражениях на исковое заявление, согласно которым Офицеров С.В. просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования КГБУ «Хабкрайкадастр» Шелепенко Е.Н. с исковыми требованиями не согласилась, считая их необоснованными, подлежащими оставлению без удовлетворения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ТСЖ «Руднева 74» Басистова Ю.В., согласился с заявленными требованиями истца, считая их обоснованными, обстоятельства, на которых истцами основаны исковые требования, ему известны, подтверждает их.

Иные лица, участвующие в деле (истцы, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования) не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, от Офицерова С.В., ФИО3, от Правительства Хабаровского края (Комитет госстройнадзора), поступили письменные возражения на исковое заявление.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, неявка которых не препятствует рассмотрению дела по существу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные исковые требования истцов подлежащими оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

При рассмотрении дела установлено, что истец [СКРЫТО] А.А. является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №). Истец Шпинёва Т.И. является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №).

Указанные квартиры приобрели по договорам долевого участия в строительстве, заключенных с ООО «Дальстрой-Ф».

Истцы, заявляя исковые требования о возложении обязанности на ответчика ООО «Дальстрой-Ф» безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства путем передачи в общую долевую собственность [СКРЫТО] Алексея [СКРЫТО], Шпинёвой [СКРЫТО] [СКРЫТО] пропорционально размерам общей площади, принадлежащих им жилых помещений, нежилое помещение I (25,26,29,30), находящееся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключили с ООО «Дальстрой-Ф» договор участия в долевом строительстве на финансирование строительства объекта: 10-ти этажного, кирпичного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>(25,26,29,30), находящееся в их доме и которое по проекту многоквартирного дома обозначалось как общедомовое помещение и предназначалось для размещения ТСЖ, а также электрощитовой, не были включены застройщиком ООО «Дальстрой-Ф» в состав общедомового имущества на момент подписания акта приема-передачи жилого помещения истцам. В настоящее время нежилое помещение I (25,26,29,30) находится в общей долевой собственности частных лиц: Офицерова С.В. и ФИО2 по ? доли. Между тем, истцы, как дольщики, добросовестно и своевременно исполнили свои обязательства по исполнению договора участия в долевом строительстве, оплатили стоимость строительства своих квартир, а также стоимость своих долей в праве общей собственности общее имущество жилого дома, к которому на момент заключения договоров и произведен оплаты относилось и помещение 1(25,26,29,30). В настоящее время истцам, как и другим собственникам, недоступно помещение для расположения ТСЖ, а также помещение электрощитовой, в которых находилось и находится общедомовое оборудование электрощитовой 3-го и 4-го подъездов, щиты лифтов 3-го и 4-го подъездов, пульт охранно-пожарной сигнализации и пульт видеонаблюдения (пом. 30 и 26). Истцы указывают на то, что указанное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников спорного многоквартирного дома.

Как следует из выписки ЕРГН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателями спорного помещения 1(25,26,29,30), расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, являются: Офицеров Сергей Витальевич (общая долевая собственность ?), ФИО2 (общая долевая собственность ?).

Ранее правообладателем указанного нежилого помещения являлся ФИО3, который приобрел его на основании договора на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Дальстрой-Ф».

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Краснофлотским районным судом г. Хабаровска 19.12.2017 рассмотрено гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Дальстрой-Ф», ФИО3, Офицерову Сергею Витальевичу о признании сделки по приобретению нежилого помещения по договору долевого строительства недействительной. По делу принято решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 14.11.2018 решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 19.12.2017 отменено, принято решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В судебных актах указано о том, что помещение 1(25,26,29,30), расположенного по адресу: <адрес>, является нежилым многофункциональным встроено пристроенным нежилым помещением, не относится к категории общедомового имущества, так как в данном помещении согласно проектной документации не располагалось механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Данное помещение индивидуально обособлено и не имеет сообщения с местами общего пользования: лестницы, тамбуры и т.д., не предусмотрено для сквозного прохода. Расположение санузла является индивидуально функциональным для данного помещения и вопрос использования его как общедомового находится исключительно в ведении собственника.

Согласно акту ввода в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес> в <адрес> введен в эксплуатацию, указанное выше нежилое помещение передано ФИО3 (дольщику) по акту от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно ответу КГБУ «Хабкрайкадастр» в учетно-технической документации, хранящейся в архиве КГБУ «Хабкрайкадастр» имеются сведения о том, что в адрес КГУП «Хабкрайинвентаризация» преобразованного в КГБУ «Хабкрайкадастр» поступила заявка от ООО «Дальстрой-Ф» на изготовление, тонического плана и технического паспорта на функциональное помещение, расположенное в доме по адресу: <адрес> для регистрации помещения. К заявке была приложена справка о том, что нежилое помещение (площадью 32,9 кв.м) вход со двора, расположенное на первом этаже 10-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, построено за счет собственных средств ООО «Дальстрой-Ф».

Таким образом, после заключения договора на участие в долевом строительстве многофункционального нежилого помещения, застройщик обращается в КГУП «Хабкрайинвентаризация» с целью изготовления технического паспорта в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указывая при таком обращении, на строительство помещения за счет собственных средств, инвестированных в конкретный объект дольщиком в рамках указанного заключенного договора. После изготовления технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ, подписания сторонами соглашения об исполнении договора от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение по адресу: <адрес> пом. 25, 26, 29, 30. Впоследствии произведено отчуждение спорного нежилого помещения Офицерову С.В., ФИО13

Как следует из содержания договора на участие в долевом строительстве, заключенного между ФИО3 и ООО «Дальстрой-Ф», предмет договора согласован сторонами (заказчиком-застройщиком и дольщиком), поскольку содержащиеся в нем сведения позволяют индивидуализировать отчуждаемое имущество: в договоре указаны конкретный адрес помещения, этаж здания по техпаспорту, позволяющие установить место расположения помещения, а также его площадь. Оспариваемая сделка исполнена, оплата спорного имущества произведена в полном объеме, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. При исполнении указанного договора, передаче спорного помещения и регистрации права собственности у сторон сделки и регистрирующего органа разногласий и сомнений по поводу предмета договора и передаваемого имущества не возникло.

Факт того, что спорное помещение проектировалось в качестве электрощитовой и помещения для офиса ТСЖ, не подтвержден. План 1 этажа жилого <адрес> в <адрес>, предоставленный в приложении к ответу от ДД.ММ.ГГГГ № заместителя Мэра г. Хабаровска указывает на расположение фактически существующих помещений в доме, введенном в эксплуатацию, а не на наличие в проекте помещений, предполагаемых к возведению в доме.

Сам по себе факт наличия такового оборудования в нежилом помещении не свидетельствует об обоснованности отнесения данного помещения к общедомовому имуществу.

В спорных помещениях инженерные коммуникации отсутствуют, находящееся в спорных помещениях электрическое оборудование обслуживает более одного помещения в доме и является собственностью собственников помещений дома, но это не указывает на то, что собственностью собственников помещений дома является само помещение, в котором находится электрическое оборудование.

Принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего гражданского дела обстоятельства, учитывая, что спорное нежилое помещение является собственностью ФИО2, не относится к общему имуществу собственником многоквартирного дома, договор долевого строительства, по которому спорное помещение было приобретено в собственность, недействительным, незаконным не признан, основания для передачи в общую долевую собственность истцов пропорционально размерам общей площади, принадлежащих им жилых помещений, спорного нежилого помещения, отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Алексея [СКРЫТО], Шпинёвой [СКРЫТО] [СКРЫТО] к обществу с ограниченной ответственностью «Дальстрой-Ф» отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Мотивированное решение составлено 29.07.2019.

Судья О.В. Шевцова

Копия верна

Судья:_____________________

(О.В. Шевцова)

Секретарь судебного заседания

___________________________

«____»_____________20_____г.

Решение суда не вступило в законную силу

Уникальный идентификатор дела 27RS0001-01-2019-001679-08

Подлинник решения подшит в дело № 2-2916/2019 и хранится в Центральном районном суде г. Хабаровска