Дело № 2-1986/2017 ~ М-1924/2017, первая инстанция

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

"20" ноября 2017 года г. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края

в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,

с участием:

истца [СКРЫТО] Л.Г.,

представителя комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Ереминой Е.А.,

при секретаре Келасовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Л.Г. к Администрации <адрес>, Комитету по муниципальной собственности <адрес> о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды,

установил:

[СКРЫТО] Л.Г. обратилась в суд с иском к Администрации <адрес>, Комитету по муниципальной собственности <адрес> о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды, указав, что постановлением главы администрации <адрес> № от 23.07.93г. ей предварительно согласован под проектно-изыскательские работы для индивидуального строительства земельный участок в <адрес> (2 очередь), территориально-экономическая зона - 5, земельный участок №, как нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Постановлением главы администрации <адрес> № от 08.12.94г. ей предоставлен в пользование земельный участок № площадью 581, 33 кв.м, в микрорайоне «Южный» (2 очередь).

Постановлением главы <адрес> от 08.06.2005г. № ей предоставлен в аренду земельный участок площадью 583,4 кв.м., по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», 2 очередь, участок №, под индивидуальное жилищное строительство, сроком на 10 лет с 08.06.2005г. по 07.06.2015г.

На основании указанного постановления был заключен договор аренды земельного участка № от 30.06.2005г. Договор зарегистрирован надлежащим образом в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

03.09.2014 <адрес>, ей, [СКРЫТО] Л.Г., выдано разрешение на строительство № RU26304000-221 индивидуального жилого дома на земельном участке расположенном по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», 2 очередь, участок №. Срок действия данного разрешения - 10 лет с даты его подписания.

На основании указанного разрешения, на земельном участке отведенном для этих целей в порядке установленном договором аренды земельного участка, ею построен объект незавершенного строительства - жилой дом.

Согласно Техническому паспорту объекта незавершенного строительства - жилой дом, составленному по состоянию на 09.09.2015г. Ессентукским филиалом государственного унитарного предприятия <адрес> «<адрес>имущество»-«БКИ», объект незавершенного строительства - жилой дом (Лит.А) 2014 года постройки, инвентарный №, имеет следующие технические характеристики: площадь застройки составляет 190, 1 кв.м., материал стен - блоки, 1 надземный этаж, 1 подземный этаж. Процент готовности - 62%, правовая регистрация на объект не проводилась, что подтверждается справкой Ессентукского филиала государственного унитарного предприятия <адрес> «<адрес>имущество» -«БКИ» от 14.09.2015г,

На основании п.1. ч.1. ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

На основании ч. 1 ст. 25.3 Федерального закона N - 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании ч.4 ст.25.3 данного Федерального закона документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До ДД.ММ.ГГГГг. разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.10 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ ]51218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В силу п.7 ст.70 указанного закона до ДД.ММ.ГГГГ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

Срок договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», 2 очередь, участок № истек ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, она не может произвести государственную регистрацию права на созданный объект незавершенного строительства - жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Комитет по муниципальной собственности <адрес> с заявлением о предоставлении (продлении) договора аренды земельного участка.

Письмом Комитета по муниципальной собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №з мне было отказано в предоставлении земельного участка в связи с тем, что право на объект незавершенного строительства - жилой дом в установленном порядке не зарегистрировано.

В данном случае единственным из предусмотренных ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации возникновения права на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ч.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Истица считает, что осуществив постройку без нарушений прав и охраняемых законом третьих лиц, не создающую угрозу жизни и здоровью граждан, она может приобрести право собственности на данное строение.

Кроме того, выданное Администрацией города Ессентуки разрешение на строительство в настоящее время является действующим.

В настоящее время она не может в полной мере реализовать свои права собственника, чем существенно нарушаются её интересы.

Согласно ст.40 Конституции РФ я имею право на жилище, признаваемое ст.25 Всеобщей Декларации прав человека в качестве элемента права на достойный жизненный уровень.

На основании изложенного просит признать незаконным решение комитета по муниципальной собственности <адрес> об отказе в аренде земельного участка под индивидуальное жилищное строительство по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», 2 очередь, участок №. Обязать комитет по муниципальной собственности <адрес> заключить (продлить) договор аренды земельного участка, для завершения строительства на арендуемом участке „по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», 2 очередь, участок №, с [СКРЫТО] Л.Г..

В судебном заседании истец [СКРЫТО] Л.Г. заявленные требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель администрации г.Ессентуки в судебное заседание не явился, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации с принятием решения в соответствии с действующим законодательством.

Суд, с учетом мнения сторон, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие не явившегося представителя администрации г.Ессентуки, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Еремина Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что поскольку истица не реализовала свое право на регистрацию права собственности на жилой дом, то у комитета отсутствуют правовые основания для продления срока действия договора аренды земельного участка.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и [СКРЫТО] Л.Г. был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», 2 очередь, участок №, сроком действия договора установлен на 10 лет с 08 июня 2005 года по 07 июня 2015 года, для использования в целях индивидуального жилищного строительства.

После заключения вышеуказанного договора аренды от 30.06.2015 г., истцом 03.09.2014г., было получено разрешение на строительство, срок действия которого истекает 03.09.2024 г. индивидуального жилого дома.

На основании указанного разрешения, на земельном участке отведенном для этих целей в порядке установленном договором аренды земельного участка, истицей возведен объект незавершенного строительства - жилой дом.

Согласно Техническому паспорту объекта незавершенного строительства - жилой дом, составленному по состоянию на 09.09.2015г. Ессентукским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставкрайимущество» -«БКИ», объект незавершенного строительства - жилой дом (Лит.А) 2014 года постройки, инвентарный №, имеет следующие технические характеристики: площадь застройки составляет 190, 1 кв.м., материал стен - блоки, 1 надземный этаж, 1 подземный этаж. Процент готовности - 62%, правовая регистрация на объект не проводилась, что подтверждается справкой Ессентукского филиала государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставкрайимущество» -«БКИ» от 14.09.2015 г,

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.

Согласно п. 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

При этом в материалах дела имеется заключение ООО "Проект-Сервис" от 2015 года "О соответствии объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», 2 очередь, земельный участок №, действующим нормативам безопасности объектов капитального строительства".

Технический паспорт объекта незавершенного строительством жилого дома 62% готовностью площадью 190,1 кв.м выдан Ессентукским филиалом "ФГУП Ростехинвентаризацией-Федеральным БТИ" по СК 09 сентября 2015 года.

При таких обстоятельствах, объект незавершенного строительства возведен истицей в период действия договора аренды земельного участка.

Как следует из договора аренды земельного участка № от 30.06.2005г., Постановлением главы города Ессентуки № от 08.06.2005г. [СКРЫТО] Л.Г. предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений под индивидуальное жилищное строительство.

Вместе с тем, по мнению суда, не заслуживают внимания доводы представителя ответчика - КМС г.Ессентуки о том, что спорный договор аренды земельного участка не подлежит продлению в связи с истечением срока его действия, ввиду следующего.

Согласно статье 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1); земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2). При этом как собственники земли, так и лица, владеющие и пользующиеся земельными участками (в том числе на основании договоров), реализуя права, связанные с владением и пользованием земельными участками, должны учитывать конституционно закрепленные требования о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц и что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 17, часть 3; статья 36, часть 2, Конституции Российской Федерации).

Условия и порядок пользования землей определяются, согласно статье 36 (часть 3) Конституции Российской Федерации, на основе федерального закона. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 6 июля 2000 года N 133-О и от 5 марта 2013 года N 436-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды, как это предусмотрено ст. 610 ГК РФ, заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду.

Согласно ч.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Часть 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обращаться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды.

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Как указывалось ранее, договор аренды вышеназванного земельного истек 07.06.2015 год. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК 12.08.2005 г., номер регистрации.№

Согласно п. 4.3.3 договора аренды, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Указанные положения договора истцом не соблюдены, что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании.

Однако, после истечения действия договора аренды истица продолжает пользоваться земельным участком, ни комитет по муниципальной собственности, ни администрация г.Ессентуки с требованием об освобождении земельного участка по акту приема-передачи к истице не обращались. Поскольку по окончании определенного в договоре от 07.06.2005 срока арендатор продолжает пользоваться земельным участком, на данном участке возведен объект недвижимости на основании разрешения на строительство, а доказательств обратного ответчиками не представлено, суд считает действия комитета по муниципальной собственности по отказу в продлении действия договора аренды на новый срок не соответствующими вышеуказанным положениям закона.

В связи с вышеизложенным, исковые требования [СКРЫТО] Л.Г. к комитету по муниципальной собственности г.Ессентуки подлежат удовлетворению.

В то же время, администрация г.Ессентуки, по мнению суда, заявлена истцом в качестве ответчика излишне, поскольку в данном случае вопросы по разрешению спорных правоотношений относятся к компетенции комитета по муниципальной собственности, какие-либо материально-правовые требования к данному ответчику ни в описательной, ни в просительной части иска, истцом не заявлены.

А потому в удовлетворении исковых требований к администрации г.Ессентуки истцу надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования [СКРЫТО] Л.Г. к Администрации <адрес>, Комитету по Муниципальной собственности г.Ессентуки о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды, удовлетворить частично.

Признать незаконным решение комитета по муниципальной собственности <адрес> об отказе в аренде земельного участка под индивидуальное жилищное строительство по адресу: <адрес>, <адрес> участок №.

Обязать комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки заключить (продлить) с [СКРЫТО] Л.Г. договор аренды земельного участка, для завершения строительства на арендуемом участке по адресу: <адрес>, участок №.

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Л.Г. к Администрации г.Ессентуки о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 23.11.2017 г.

Председательствующий Е.В.Иванова