Дело № 2-1926/2016 ~ М-1559/2016, первая инстанция

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 июня 2016 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Эминова А.И.,

при секретаре Зинченко О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива «Рубеж-4» <адрес>, ФИО1, [СКРЫТО] Ж. Г. к администрации <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» по <адрес>, о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, выраженного в уведомлении №с от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> и администрации <адрес> в течение 30 дней после вступления решения в законную силу утвердить схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, приложенную к заявлению от ДД.ММ.ГГГГ №,

У С Т А Н О В И Л :

Жилищно-строительный кооператив «Рубеж-4» (далее - ЖСК «Рубеж-4», кооператив), ФИО1, [СКРЫТО] Ж.Г. обратились в суд с иском к администрации <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» по <адрес>, о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, выраженного в уведомлении №с от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> и администрации <адрес> в течение 30 дней после вступления решения в законную силу утвердить схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, приложенную к заявлению от ДД.ММ.ГГГГ № (приложение № к исковому заявлению), обосновав свои требования тем, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:357 по <адрес>, в квартале 214, регистрирующий орган Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обязан будет перенести актуальные записи об исходном земельном участке, в том числе запись об аренде в пользу ЖСК «Рубеж-4», в специальные части реестра, открытого на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования. Отказ комитета в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, выраженный в уведомлении №с от ДД.ММ.ГГГГ нарушает их право на раздел земельного участка с кадастровым номером №, по <адрес>, в квартале 214, по числу расположенных на нем многоквартирных домов. По их мнению, ссылка комитета на п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия залогодержателей земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, не обоснована. Раздел земельного участка с кадастровым номером № является обязательным силу закрепленного в п. 5 ч. 1 ст. 1 и ст. 35 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а, следовательно, на основании п. п. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ согласие залогодержателей на раздел участка не требуется. Довод оспариваемого отказа об отсутствии в представленной доверенности полномочий, подтверждающих право представителя заявителя осуществлять действия по разделу земельного участка также не обоснован, поскольку ЖСК «Рубеж-4» одобряет действия представителя, направленные на раздел земельного участка, что в соответствии с п. 2 ст. 183 Гражданского кодека Российской Федерации создает, изменяет и прекращает соответствующие гражданские права и обязанности у ЖСК «Рубеж-4».

Представитель истцов ЖСК «Рубеж-4» и ФИО1 по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала и просила иск удовлетворить в полном объеме признав незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, выраженный в уведомлении №с от ДД.ММ.ГГГГ, Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> и администрацию <адрес> в течение 30 дней после вступления решения в законную силу утвердить схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Истец [СКРЫТО] Ж.Г. в заседание не явилась, просила рассмотреть спор в её отсутствие. Присутствующие в заседании представители не возражали против рассмотрения дела в её отсутствие, поэтому суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представители ответчиков администрации <адрес> по доверенности ФИО5 и Комитета по управлению муниципальным имуществом по доверенности ФИО6 аналогично пояснили, что считают оспариваемый отказ законным, а доводы, изложенные в отказе правомерными. Письменных возражений на иск не представили.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, возражения на иск не представили, сведения о причинах неявки не сообщили, поэтому суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании пункта 3 статьи 167 ГПК РФ, читает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, не обеспечивших явку своих представителей.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом (арендодатель) и ЖСК «Рубеж-4» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> №, по которому в аренду ЖСК «Рубеж-4» для продолжения строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями передан земельный участок по адресу: <адрес>, в квартале 214, с кадастровым номером 26:12:031003:357, площадью 23 360 кв.м.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны внесли в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № изменения в части предмета договора, и согласовали уменьшение площади арендуемого земельного участка с 23 360 кв.м. до 15 189 кв.м. в связи с разделом земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Градостроительным планом земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено расположение на земельном участке 6-ти многоэтажных многоквартирных домов (6-ти строительных позиций).

В материалы дела представлены выданные застройщику ЖСК «Рубеж-4» разрешения на строительство объекта капитального строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями № № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении поз. 1 Секция А, Секция Б, Секция В), № RU № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении поз. 2), № № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении поз. 3), № RU № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении поз. 4), № № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении поз. 5), № RU № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении поз. 6).

ЖСК «Рубеж-4» на указанном земельном участке ведет строительство многоэтажных многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан и юридических для долевого строительства.

Из указанных 6-ти строительных позиций 3 многоэтажных многоквартирных жилых дома возведены и введены в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод в эксплуатацию: № № от ДД.ММ.ГГГГ (1 позиция); № № от ДД.ММ.ГГГГ (2 позиция); № от ДД.ММ.ГГГГ (3 позиция).

Одно из помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес> (1-ая строительная позиция), принадлежит ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>, выданным Управлением Росреестра по СК и о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

Собственником одной из квартир в многоквартирном доме по <адрес> (2-ая строительная позиция), является ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>, выданным Управлением Росреестра по СК и о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

Собственником одной из квартир в многоквартирном доме по <адрес> (3-ая строительная позиция), является [СКРЫТО] Ж.Г., что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, полученной посредством электронного сервиса Росреестра России «запрос к информационному ресурсу ЕГРП» и о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

Строительство остальных трех многоквартирных многоэтажных домов на земельном участке по <адрес>, в <адрес>, продолжается.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №с комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> в разделе земельного участка отказано. В уведомлении указано 2 основания отказа: на преобразуемый земельный участок, с кадастровым номером №, по <адрес>, в квартале 214, имеется ипотека в силу закона, однако согласие залогодержателей на раздел земельного участка не предоставлено; в представленной доверенности отсутствуют полномочия, подтверждающие право представителя заявителя осуществлять действия по разделу земельного участка.

Истцы ФИО1 и [СКРЫТО] Ж.Г., ссылаясь на то, что указанный отказ нарушает права собственников помещений в многоквартирных домах 1, 2 и 3 позиции на формирование земельных участков, необходимых для эксплуатации домов первых 3-х позиций, а ЖСК «Рубеж-4», ссылаясь на то, что оспариваемый отказ нарушает право застройщика на формирование земельных участков для продолжения строительства многоквартирных домов 4, 5 и 6 строительных позиций обратились с настоящим иском в суд.

В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков (п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ).

Пункт 1 статьи 11.3 ЗК РФ предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, за исключением случаев: раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; перераспределения земельных участков в соответствии со ст. 11.7 данного Кодекса; иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ).

По общему правилу, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Такое согласие не требуется в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке (п.п. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Поскольку необходимые согласования и решение ЖСК «Рубеж-4» не получил, суд рассматривает вопрос об образовании земельных участков на основании п.п. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ.

В силу пунктов 4 - 6 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется раздел земельного участка на несколько земельных участков размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

По смыслу приведенных выше норм действующего законодательства образование земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности, путем его раздела на несколько участков допускается в соответствии с решением уполномоченного органа или в судебном порядке при отсутствии для этого установленных законом препятствий (ограничений). При этом формирование вновь образуемых участков, в том числе определение их границ и площади, должно осуществляться с учетом требований градостроительного регулирования в пределах существующих норм отвода. Дальнейшее использование таких образуемых участков не может противоречить целевому назначению исходного участка и разрешенному использованию расположенных на них объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому, в том числе относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.п. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В силу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого собственника любого из помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом (с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 года № 12-П).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Указанная правовая позиция по формированию земельных участков под многоквартирным домом изложена в пунктах 66, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что на спорном земельном участке, расположенном по <адрес>, находится 6 самостоятельных объектов: 3 многоэтажных многоквартирных жилых дома со встроено-пристроенными помещениями (1, 2 и 3 строительные позиции) и 3 объекта незавершенного строительства (4, 5 и 6 строительные позиции).

Модель раздела земельного участка, с кадастровым номером 26:12:031003:357, по <адрес>, в квартале 214, на 6 участков под каждым из объектов недвижимого имущества, предложенная в проекте схемы расположения земельных участков на кадастровой карте территории, приложенной ЖСК «Рубеж-4» к исковому заявлению, соответствует правилам образования земельных участков, поскольку образуемые в результате раздела участки могут использоваться в соответствии с разрешенным использованием, их образование не приведет к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также не нарушает другие требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами. В случае образования земельных участков по предложенному ЖСК «Рубеж-4» варианту размер таких земельных участков не будет превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не будет меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. К каждому из 6-ти земельных участков, образованных в результате раздела имеется отдельный подъезд.

Земельный участок с кадастровым номером № является делимым, препятствия для образования земельного участка в целях эксплуатации домов первых 3-х позиций и продолжения строительства 4, 5 и 6 позиций отсутствуют.

Согласно позиции Минэкономразвития России (письма от 10.12.2010 года № Д23-5067 от 27.09.2011 года № Д23-4059) в случае если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных домов является делимым (то есть имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т. п. требований) наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов.

Между тем в силу различий в статусе собственников квартир в многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию, застройщика и участников долевого строительства, множественности таких лиц, и обусловленных этим различий их интересов, притом, что собственники, получившие квартиры пользуются только той частью земельного участка, на которой располагается соответствующий дом, а застройщик использует другую часть земельного участка для продолжения строительства трех многоквартирных домов, собрать согласие всех участников долевого строительства становится практически невозможным.

Это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, ЖСК «Рубеж-4» как арендатор всего земельного участка, в том числе и той его части, которая в силу закона перешла в собственность собственников квартир в многоквартирных домах 1, 2 и 3 строительных позиций вынужден уплачивать арендную плату за пользование всем земельным участком.

Довод ответчиков об отсутствии письменного согласия залогодержателей земельного участка судом не принимается, поскольку, как указано выше Земельный кодекс Российской Федерации содержит правовые гарантии приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их нормального использования, залогодержатели исходного земельного участка не могут произвольно ограничивать права таких собственников путем немотивированного отказа в согласовании раздела земельного участка. Обоснованных возражений против определения границ образуемых земельных участков, ответчики не представили.

Координаты границ образуемых земельных участков указаны в схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Применение комитетом к рассматриваемым отношениям п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, в соответствии с которым образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия залогодержателей земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников помещений в многоквартирных домах 1, 2 и 3 строительных позиций (сданных в эксплуатацию), а также к несоответствию фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования.

Отказ комитета в разделе земельного участка со ссылкой на необходимость защиты интересов залогодержателей объективно и разумно не оправдан в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 года № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Статья 11.8 ЗК РФ регламентирует возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений), в том числе залога на образуемые и измененные земельные участки следующим образом. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса.

Пунктом 6 ст. 11.8 ЗК РФ предусмотрено, что не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав (к которым в том числе относится и ипотека в силу закона), за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров, а пункт 4 настоящей статьи, в свою очередь гласит, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Причем положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Пленумом ВАС РФ в Постановлении от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривает, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

После образования 6-ти земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:357 по <адрес>, в квартале 214, регистрирующий орган должен будет перенести актуальные записи об исходном земельном участке, в том числе запись об аренде в пользу ЖСК «Рубеж-4», в специальные части реестра, открытого на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

Обращение ЖСК «Рубеж-4» с заявлением о разделе земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

В обоснование возражений на иск по второму основанию отказа (об отсутствии в представленной доверенности полномочий, подтверждающих право представителя заявителя осуществлять действия по разделу земельного участка) ответчики не представили суду доверенность, в связи с чем, установить содержание полномочий представителя по доверенности не удалось.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом пояснений в судебном заседании участников процесса, а также их заявлениями в судебном заседании о том, что ими исчерпана возможность предоставления доказательств по делу суд приходит к изложенным выводам.

На основании изложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Жилищно-строительного кооператива «Рубеж-4», ФИО1, [СКРЫТО] Ж. Г. к администрации <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» по <адрес>, о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, выраженного в уведомлении №с от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> и администрации <адрес> в течение 30 дней после вступления решения в законную силу утвердить схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, выраженный в уведомлении №с от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> и администрацию <адрес> в течение 30 дней после вступления решения в законную силу утвердить схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Решение является основанием для переноса Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> после образования земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:357 по <адрес>, в квартале 214, актуальных записей об исходном земельном участке с кадастровым номером 26:12:031003:357, в том числе записи об аренде в пользу ЖСК «Рубеж-4» в специальные части реестра, открытого на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

Решение является основанием для постановки ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» по <адрес> образованных земельных участков на кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 июня 2016 года.

Судья А.И.Эминов