Дело № 2-6580/2016 ~ М-4710/2016, первая инстанция

Дело № 2-6580/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2016 г. г.Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Полякова О.А.,

при секретаре Чаговой И.Б.,

с участием:

представителя истца – Багдасаровой О.А., действующей на основании доверенности от 16.08.2016 года № 26АА2564704,

представителя ответчика – Комитета градостроительства Администрации г. Ставрополя – Беляева С.И., действующего на основании доверенности,

третьего лица – Лец О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению [СКРЫТО] З. К. к Комитету градостроительства Администрации г. Ставрополя о признании права собственности на самовольно реконструируемый объект,

установил:

[СКРЫТО] З.К. обратилась в суд с исковым заявлением к Комитету градостроительства Администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольно реконструированный объект.

В иске в-частности указала, что истцу [СКРЫТО] З. К. на праве собственности принадлежат квартиры: <номер обезличен> площадью 36,2 кв.м., <номер обезличен> площадью 32,8 кв.м., <номер обезличен> площадью 38,4 кв.м., <номер обезличен> площадью 61,8 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес обезличен> литер «А». Смежная <адрес обезличен>, общей площадью 154,7 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности Лец О.Ю. и Лец Я.А. Квартиры истца расположены в отдельно стоящем литере на двух этажах.

Крыша у строения находилась в аварийном состоянии и истцом было принято решение о проведении капитального ремонта с заменой крыши. В связи с чем, истцом была произведена реконструкция объекта недвижимости в результате которой, на втором этаже образовалось свободное пространство над принадлежащими истцу квартирами. При выполнении капитального ремонта были демонтированы межкомнатные перегородки и стены, что привело к объединению квартир в единое помещение. Согласно технического плана помещения общая площадь образованного помещения составляет 345,6 кв.м., этаж на котором расположено помещение 1,2.

Истец разрешения на строительство от уполномоченного органа не получал. По вопросу согласования самовольно выполненных работ по реконструкции квартир Истец обращался к комитету градостроительства администрации г. Ставрополя. На письменное обращение истца комитет градостроительства администрации г. Ставрополя ответил письмом ( № 5182-06/4-/3 от 27.11.2014 г.), которым отказал в удовлетворении согласования самовольно выполненных работ по реконструкции квартир и предложил обратиться для решения данного вопроса в суд.

07.09.2012 года было проведено общее собрание собственников многоквартирного <адрес обезличен>, на котором было согласована реконструкция квартир, принадлежащих [СКРЫТО] З.К. На собрании присутствовали 6 собственников из имеющихся в домовладении 7 квартир, которые единогласно проголосовали за реконструкцию квартир истца. Решение общего собрания собственников было оформлено Протоколом, и до настоящего времени никем не оспорено.

Также истцом был заказан и согласован проект на реконструкцию Управлением архитектуры администрации города Ставрополя и ОГПН УГПН ГУ ГО и ЧС СК.

Из сведений, полученных от Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (№ 06/1-05/1-1/832 от 06.04.2016 г.) следует, что земельный участок, кадастровый <номер обезличен>, расположенный под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен> является ранее учтенным. Вид разрешенного использования указан: Ставропольский мехлесхоз. Земельный участок находится в зоне Ж-2 «Зона регулируемой жилой застройки». То есть вид разрешенного использования земельного участка фактически не определен и изначально не соответствовал назначению объектов недвижимости, находящихся на нем.

С момента принятия Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской думы от 27.10.2010 г. №97 все действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка осуществляются только на основании решения собственников жилого дома.

В настоящее время в целях обслуживания и эксплуатации жилого дома по <адрес обезличен>, вышеуказанный земельный участок не оформлен. Самостоятельно, [СКРЫТО] З.К. не имеет права изменить вид разрешенного использования земельного участка. Более того, это возможно только после уточнения его границ.

[СКРЫТО] З.К. права собственников жилого <адрес обезличен>, на владение и пользование участком, в той мере, в какой необходимо для эксплуатации жилого дома, не нарушила. При реконструкции истица не выходила за пределы строения лит. А. В случае формирования земельного участка он перейдёт в неизменных границах в общую долевую собственность.

Вместе с тем, поскольку реконструкция [СКРЫТО] З.К. проведена после вступления силу Жилищного кодекса РФ, для сдачи в эксплуатацию необходимо наличие установленных границ земельного участка под многоквартирным жилым домом, (ч.б ст. 16 ФЗ « о введении в действие Жилищного кодекса РФ»). В отсутствии сформированного по решению собственников земельного участка, истец лишена возможности в ином порядке, кроме судебного, защищать свои права путем признания права на объект собственности в реконструированном виде.

Кроме того, в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05.05.2016 года в рамках рассмотрения другого дела: иска [СКРЫТО] З.К. к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о сохранении квартир в реконструированном состоянии, специально оговаривалось, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Вопрос о возможности сохранения жилого дома в реконструированном виде подлежит проверке и разрешению одновременно с требованием о признании права собственности на самовольной реконструированный жилой дом и с учетом данного вывода судебной коллегии и требований ст. 12 ГК РФ не может быть отнесен к самостоятельному способу защиты».

Таким образом, по мнению истца, совокупность вышеуказанных обстоятельств подтверждает, что [СКРЫТО] З.К. соблюдены все необходимые условия, предусмотренные действующим законодательством, при соблюдении которых может быть признано право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества.

Просила признать за [СКРЫТО] З.К. право собственности на образованную в результате реконструкции <адрес обезличен>, общей площадью 345, 6 кв.м., этажностью 1,2, находящуюся в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес обезличен> литер «А».

Истец в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки не сообщила и об отложении судебного заседания не ходатайствовала. Суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотрел гражданское дело в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования и просила суд удовлетворить иск в полном объёме.

Представитель ответчика Комитета градостроительства Администрации города Ставрополя возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо Лец О.Ю. возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, представил суду письменные возражения, в которых пояснил, что согласно техническому паспорту от 29 октября 2012 года многоквартирный жилой дом состоит из строений литер А, а, аЗ, а4 (<адрес обезличен>(<адрес обезличен>,7), составляющих единое целое и имеющих общую крышу.

Принадлежащие истцу <адрес обезличен> занимают литер А и часть литера а (помещения <номер обезличен> и <номер обезличен>). Помещения квартир общей площадью 142,5 кв.м расположены на 1 этаже литер А, на втором этаже расположены помещения №<номер обезличен>, <номер обезличен> общей площадью 26,7 кв.м.

Принадлежащая Лец О.Ю. и Лец Я.А. квартира <номер обезличен> занимает литере А, аЗ, а4 и часть литера а (помещение <номер обезличен>). Помещения <номер обезличен>, <номер обезличен> имеют общую кровлю.

В 2012 году истец без согласия Лец О.Ю. и Лец Я.А. произвела реконструкцию многоквартирного жилого дома. Так, ею были снесены все межкомнатные перегородки строения литер А и разрушены кровля и перекрытия над литерами А, а, в том числе над нашей квартирой.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 26 ноября года по гражданскому делу № 2-3780/2015 по иску администрации г.Ставрополя произведенные [СКРЫТО] З.К. работы относительно жилого здания, расположенного в <адрес обезличен>, признаны самовольной реконструкцией.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 5 мая 2016 года по гражданскому делу № 2-1030/2015 было отказано в удовлетворении исковых требований о сохранении в реконструированном состоянии помещения принадлежащих ей квартир по <адрес обезличен> в г.Ставрополе площадью 345,6 кв.м и внесении изменений в ЕГРГТ в части изменения наименования объекта права.

Реконструированный жилой дом находится в границах зоны Ж-2, пограничной с исторической зоной города.

Реконструированная постройка на день обращения в суд не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Проект реконструкции не соответствует требованиям противопожарной безопасности (в нарушение требований СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» о противопожарном разрыве 8 метров между самовольно реконструированным объектом и соседним зданием). Соседнее строение по <адрес обезличен> в г.Ставрополе имеет 2 степень огнестойкости, реконструированные квартиры - 3 степень. Фактически расстояние между строениями - не более 4 метров. В соседнем здании расположена библиотека СКФУ, два окна выходят в сторону нашего жилого дома, из них в случае пожара должна быть обеспечена эвакуация людей по автолестнице, что в результате самовольной реконструкции стало невозможным.

Истица не представила надлежащих доказательств того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно данным портала услуг «Публичная кадастровая карта» наш многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030102:122, декларированной площадью 988 кв.м, статус - ранее учтенный, дата постановки на кадастровый учет 3 мая 2007 года, кадастровая стоимость на 1 июля 2016 года - 4 302 920 рублей.

Земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет 3 мая 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 26:12:030102:122, и с этого момента земельный участок как сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Считает, что нарушение прав Лец О.Ю. заключается в том, что в результате самовольной реконструкции с увеличением вдвое площади квартир истица незаконно получила значительную часть общего земельного участка, чем уменьшила его долю в праве на земельный участок, в результате чего снизилась стоимость квартиры Лец О.Ю..

Просил в иске [СКРЫТО] З.К. к комитету градостроительства администрации г.Ставрополя о признании права собственности на образованную в результате реконструкции <адрес обезличен>, общей площадью 345,6 кв.м, этажностью 1,2, находящуюся в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес обезличен>, литер «А» отказать.

Представитель привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство культуры Ставропольского края в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представив суду письменные возражения, в которых пояснил, что от Государственного унитарного предприятия «Наследие» поступило сооб­щение, что на объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес обезличен>­поль, <адрес обезличен>, обладающего признаками., культурного наследия, а также в охранной зоне памятника архитектуры и градостроительства «Консистория» ведется хозяйственная деятельность.

Установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, собственником зе­мельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>­ского, <адрес обезличен>, является [СКРЫТО] З. К..

Информация о несанкционированном проведении работ была направ­лена в Администрацию города Ставрополя. Согласно полученной информа­ции, комитетом градостроительства направлено письмо в министерство строительства и архитектуры Ставропольского края для принятия мер адми­нистративного воздействия в отношении [СКРЫТО] З.К.

В соответствие с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил суд рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя министерст­ва культуры Ставропольского края.

Представитель привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в своих письменных возражениях указал, что в соответствии с Положением об управлении Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 20.03.2015 г. № 102-п, управление является органом исполнительной вла­сти Ставропольского края, осуществляющим в пределах своей компетенции государственное управление и нормативно-правовое регулирование в обла­сти сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Многоквартирный дом, где расположены самовольно реконструируе­мые квартиры №№ 1-4, общей площадью 345,6 кв.м., по адресу: г. Ставро­поль, ул. Дзержинского, 122 литер «А» (далее соответственно - Многоквар­тирный дом, Квартиры) объектом культурного наследия не является и не подлежит государственной охране в соответствии с требованиями Федераль­ного закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В то же время, по адресу: <адрес обезличен> распо­ложен объект культурного наследия регионального значения - памятник гра­достроительства и архитектуры «Консистория», 2 половина XIX века, по­ставленный на государственный учет и охрану постановлением главы адми­нистрации Ставропольского края от 1 ноября 1995 г. № 600, в непосред­ственной близости от Многоквартирного дома.

Согласно приказу министерства культуры Ставропольского края от 18 апреля 2003 г. № 42 для отдельно стоящих памятников градостроитель­ства и архитектуры утверждены:

в качестве временных охранных зон - территории вокруг памятников в радиусе 20 метров;

в качестве временных зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территории в радиусе 100 метров от временных охранных зон памятников.

В 2012 году от ГУП «Наследие» в министерство культуры края посту­пила информация о том, что на объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, обладающего признаками культурного наследия, а также в охранной зоне памятника архитектуры и градостроительства «Консистория» ведется хозяйственная деятельность.

По факту проведения несанкционированных работ министерством культуры края было выдано предписание [СКРЫТО] З. К. о неза­медлительной приостановке хозяйственной деятельности на указанном участке и представлении необходимой документации. Запрашиваемые доку­менты представлены не были.

Информация о проведении работ без разрешительной документации была направлена в администрацию города Ставрополя, вследствие чего ко­митетом градостроительства администрации города Ставрополя направлено письмо в министерство строительства и архитектуры Ставропольского края для принятия мер административного воздействия в отношении [СКРЫТО] З.К.

В 2014 году ООО ПСК «Энтар» был разработан индивидуальный про­ект зон охраны Памятника (далее - Проект зон охраны), который получил положительное заключение государственной историко-культурной эксперти­зы и утвержден приказом министерства культуры Ставропольского края от 22.09.2014 г. № 476.

Согласно данному Проекту зон охраны здание по <адрес обезличен>, расположено в границах зоны регулирования застройки - участок № 1, для которой установлен следующий режим использования: запрещается:

снос объектов, представляющих собой историко-культурную ценность до проведения по данным зданиям государственной историко-культурной экспертизы; изменения архитектурного облика зданий при ремонте, рекон­струкции;

использование ярких цветовых решений фасадов и крыш зданий, ак­тивных форм и завершений кровель в виде башен, шпилей и т.п.; размещение рекламных конструкций на крышах зданий; прокладку наземных инженерных коммуникаций, в том числе высоко­вольтных линий электропередач, установку вышек мобильной связи; свалку мусора;

размещение производственных, транспортных, складских сооружений, предприятий автосервиса;

нарушение типа и масштаба сложившейся застройки при строитель­стве, ремонте, реконструкции зданий - жилые здания;

устройство высоких (более 1,8 м) «сплошных» оград; разрешается:

проведение работ по благоустройству и озеленению территории, вос­становлению насаждений вдоль улиц и дорог;

размещение объектов инженерной инфраструктуры, прокладку под­земных инженерных коммуникаций, ремонт, реконструкцию существующих, необходимых для функционирования застройки; прокладка, ремонт, реконструкцию проездов.

Иной информацией в отношении проведенных Истцом работ по рекон­струкции Квартир управление не обладает.

Просил суд рассмотреть дело и вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учётом мнения участников процесса суд рассмотрел настоящее дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 п. 1 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В соответствии со ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется но соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно пунктам 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как установлено судом из пояснений сторон и материалов гражданского дела истцу [СКРЫТО] З. К. на праве собственности принадлежат квартиры: <номер обезличен> площадью 36,2 кв.м., <номер обезличен> площадью 32,8 кв.м., <номер обезличен> площадью 38,4 кв.м., <номер обезличен> площадью 61,8 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес обезличен> литер «А», что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.29,31-33).

Квартира <номер обезличен>, общей площадью 154,7 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности Лец О.Ю. и Лец Я.А., что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 30, 114)

В соответствии с дефиницией, содержащейся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищнымзаконодательством.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 26 ноября 2015 года по гражданскому делу № 2-3780/2015 по иску администрации г.Ставрополя произведенные [СКРЫТО] З.К. работы относительно жилого здания, расположенного в <адрес обезличен>, признаны самовольной реконструкцией. В удовлетворении исковых требований Администрации города Ставрополя об обязании привести жилое здание в первоначальный вид отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14.06.2016 года решение суда оставлено в силе.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 5 мая 2016 года по гражданскому делу № 2-1030/2015 истцу отказано в удовлетворении исковых требований о сохранении в реконструированном состоянии помещения принадлежащих ей квартир по <адрес обезличен> в г.<адрес обезличен>ю 345,6 кв.м и внесении изменений в ЕГРГТ в части изменения наименования объекта права. При этом суд апелляционной инстанции в апелляционном определении указал, что вопрос о возможности сохранения жилого дома в реконструированном виде подлежит проверке и разрешению одновременно с требованием о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом и с учетом данного вывода судебной коллегии и требований ст. 12 ГК РФ не может быть отнесен к самостоятельному способу защиты.

Однако, истцом требование о признании права собственности на реконструированный объект не заявлялось, соответствующая разрешительная и техническая документация, сформированная с учетом всего строительного объема и назначения объекта, вида разрешенного использования земельного участка и правил землепользования и застройки города Ставрополя, а также требований ст.36 ЖК РФ, ст.246,247 ГК РФ не предоставлялась, в связи с чем, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска с применением ст.222 ГК РФ.

Согласно представленного в материалах дела кадастрового паспорта земельный участок под жилым многоквартирным домом по <адрес обезличен> с кадастровым номером 26:12:030102:122 имеет площадь 988 кв.м., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, сведения о правах на земельный участок в ГКН отсутствуют. Вместе с тем, согласно ответа Комитета градостроительства О предоставлении сведений из ИСОГД от 06.04.2016 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:030102:122 имеет кадастровый статус как «ранее учтённый», территориальная зона Ж-2 – Зона регулируемой жилой застройки (до 5 этажей).

Судом в данном случае учитывается, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 г., если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

При этом судом учитывается, что согласно пункта 13 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 16, частью 1 статьи 36 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка. Обстоятельство принадлежности земельного участка с кадастровым номером 26:12:030102:122 собственникам жилых помещений в многоквартирном доме ни ответчиком, ни третьими лицами не оспаривалось.

Согласно позиции Верховного суда РФ, выраженной в Определении Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6 право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано, если единственным признаком самовольной постройки у этого объекта является отсутствие необходимых строительных разрешений, которые были неправомерно не выданы уполномоченным органом публичной власти.

Согласно заключению экспертов № 191/ст от 25 октября 2016 года, составленного по результатам судебной экспертизы, произведенная истицей реконструкция зданий выполнена с соблюдением требований действующих строительно-технических, градостроительных, противопожарных норм и правил, каких-либо препятствий в пользовании имуществом третьими лицами не создаёт.

В абзаце втором п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу ст. ст. 304, 305 ГК Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

По смыслу указанных правовых норм, а также в силу положений ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены. Судебной защите подлежит только нарушенное право.

Пунктом 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" предусмотрено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушаются право собственности или законные владения истца.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Положениями статьи 40 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом, положениями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, статьи 3 Федерального закона № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" также установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Однако, как указано в части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Судом установлено и не оспаривалось участниками процесса, что истцом предпринимались попытки досудебной легализации выполненных работ по реконструкции принадлежащих истцу жилых помещений, что также нашло своё отражение в решении Ленинского районного суда города Ставрополя от 03 марта 2015 года и в Апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 мая 2016 года, где указывалось на получение истцом согласованного с управлением архитектуры и ОГПН УГПН ГУ ГО и ЧС проекта на реконструкцию, а также ответом из Комитета градостроительства на письменное обращение [СКРЫТО] З.К. от 27.11.2014 года.

Согласно выводов экспертного исследования № 191/ст от 26.10.2016 г. двухэтажный объект недвижимого имущества, общей площадью 345,6 кв.м, литер А, часть литера «а», в котором расположены <адрес обезличен>, по адресу: <адрес обезличен> имеют свои независимые ограждающие конструкции (крышу, стены, фундаменты и иные конструкции) которые не являются общими со зданием, в котором расположена <адрес обезличен> (часть литера «а» и литер «аЗ») по тому же адресу.

В здании, двухэтажном объекте недвижимого имущества, общей площадью 345,6 кв.м, литер А, часть литера «а», в котором расположены <адрес обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, обслуживающее помещения, <адрес обезличен> (часть литера «а» и литер «аЗ») по тому же адресу, отсутствуют.

В здании, двухэтажном объекте недвижимого имущества, общей площадью 345,6 кв.м, литер А, часть литера «а», в котором расположены <адрес обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, отсутствуют помещения, с инженерными коммуникациями и иным оборудованием, обслуживающие помещения, <адрес обезличен> (часть литера «а» и литер «аЗ») по тому же адресу, за исключением газоснабжения части литера «а» <адрес обезличен> место врезки которой, в подающий газопровод, расположен в помещении прихожей литера «а» <адрес обезличен>.

При реконструкции помещений в части литера «а» в <адрес обезличен>, произведено строительство дополнительной стены, тем самым примыкающие стены между квартирами <номер обезличен> в части литера «а» и квартирой <номер обезличен> в части литера «а», по адресу: <адрес обезличен>, не являются смежными, расстояние между ними составляет от 0,0 до 0,3м.

Двухэтажный объект недвижимого имущества, общей площадью 345,6 кв.м, литер А, часть литера «а», в котором расположены <адрес обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, имеющий отдельные входы, отдельные ограждающие конструкции, отдельные коммуникации является самостоятельным, конструктивно и технически независимым объектом капитального строительства от здания, в котором расположена <адрес обезличен> (часть литера «а» и литер «аЗ») по тому же адресу.

Незавершенный двухэтажный объект недвижимого имущества, общей площадью 345,6 кв.м, литер А, часть литера «а», в котором расположены <адрес обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, соответствует строительным, санитарно- эпидемиологическим и пожарно - техническим нормам и правилам за исключением отсутствия в момент проведения осмотра условий (помещения), для гигиенических процедур, а также приготовления и приема пищи, что допустимо в условиях незавершенности.

При реконструкции объекта недвижимого имущества, общей площадью 345,6 кв.м, литер А. часть литера «а», в котором расположены <адрес обезличен>, по адресу: <адрес обезличен> с левой стороны, не соблюдаются требования СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» а так же требования РСН 70-88 пункт 4.5, т.е. расстояния составляют от 0,0м до 0,6м вместо рекомендуемых от 1,0 до 3,0м.

В тоже время строительство выполнено с соблюдением необходимых отступлений от красной линии <адрес обезличен>,5м, и 3,5м с правой стороны, а также в условиях сложившейся застройки и со сложившимися местными традициями, тем самым препятствия в пользовании, угрозу жизни и здоровью граждан здание, двухэтажный объект недвижимого имущества, общей площадью <адрес обезличен>, по адресу не создаёт

Как следует из материалов дела, экспертное исследование № 191/ст от 26.10.2016 г. проведено в рамках судебного разбирательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация экспертов, составившего заключение, подтверждена документально, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы экспертов логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, поэтому суд принимает его как допустимое доказательство по делу в подтверждение отсутствия реальной угрозы жизни и здоровью третьих лиц. Более того, экспертное заключение по результатам судебной экспертизы полностью согласуется с представленным ранее истцом Заключением специалиста № 04/16 от 05 апреля 2016 года.

При установленных по делу обстоятельствах, полученных выводах судебной экспертизы о том, что двухэтажный объект недвижимого имущества, общей площадью 345,6 кв.м, литер А, часть литера «а», в котором расположены <адрес обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, имеющий отдельные входы, отдельные ограждающие конструкции, отдельные коммуникации является самостоятельным, конструктивно и технически независимым объектом капитального строительства от здания, в котором расположена <адрес обезличен> (часть литера «а» и литер «аЗ») по тому же адресу, установленное ранее судами согласие собственников квартир <номер обезличен>, 6 и 7 на осуществлённую реконструкцию в виде решения общего собрания собственников многоквартирного дома, с учётом установленного отсутствия нарушений прав и законных интересов граждан и создания угрозы их жизни или здоровью, заслуживает внимания. Согласно пояснений третьего лица Леца О.Ю. данных им в судебном заседании, нарушение своих прав им видится в возможном в будущем перераспределении долей в праве на земельный участок, данное обстоятельство самим третьим лицом характеризовалось как предположительное и вероятное. Иных доводов о нарушении каких-либо прав со стороны третьих лиц не поступало.

Суд принимает данное экспертное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку заключение судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, эксперты до начала производства исследования были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимое для проведения подобного рода экспертиз образование, квалификацию и экспертные специальности, стаж экспертной работы.

Кроме того, суд критически относится к доводам, представленным третьими лицами – Министерством культуры <адрес обезличен> и <адрес обезличен> по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия. Согласно представленных ими сведений, многоквартирный дом с расположенными в нём реконструированными квартирами <номер обезличен> общей площадью 345,6 кв.м по адресу <адрес обезличен> 2А» объектом культурного наследия не является и не подлежит государственной охране в соответствии с требованиями Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Сведений о том, что работами по реконструкции аварийной крыши над жилыми помещениями <номер обезличен>, принадлежащими истцу, в целях улучшения жилищно-бытовых условий [СКРЫТО] З.К., был причинён ущерб охраняемым законом публичным интересам, суду не представлено и каких-либо доказательств такого вреда не имеется. Ссылка Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия в письменных возражениях на то, что объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес обезличен> обладает признаками культурного наследия, судом отклоняется как противоречащий материалам дела и иным сведениям, представленным в том числе Управлением СК по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, кроме того, действующее законодательство не содержит дефиниции «объект, обладающий признаками культурного наследия». Сведений о нарушении собственником [СКРЫТО] З.К. временных охранных зон согласно приказа Минкульта СК № 42 от 18.04.2003 г., также в материалах дела не имеется.

Кроме того, судом учитывается в качестве преюдициального обстоятельства тот факт, что в апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14.06.2016 года специально акцентировано внимание на том, что судом первой инстанции установлено, что права собственников многоквартирного дома по адресу <адрес обезличен> на владение и пользование земельным участком, в той мере, в какой необходимо для эксплуатации жилого дома, не нарушены, площадь земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, не изменена, при реконструкции [СКРЫТО] З.К. не выходила за пределы строения лит А и не занимала часть земельного участка под домом, весь земельный участок остался в прежних границах, и в случае формирования участка перейдёт в неизменном виде в общую долевую собственность.

Принимая во внимание, что спорное недвижимое имущество создано и реконструировано на земельном участке, принадлежащем истцу, а разрешенное использование земли допускает строительство на нем данного объекта, суд приходит к выводу, применительно к требованиям пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что единственным признаком самовольной постройки в данном случае является отсутствие разрешения на реконструкцию объекта недвижимости.

Вместе с тем, исходя из выше приведенных требований действующего законодательства и разъяснений высших судебных инстанций, отсутствие разрешения на реконструкцию нежилого помещения не влечет за собой невозможность признания за ним права собственности на недвижимое имущество, созданное в результате указанной реконструкции.

Подробно исследовав представленные истцом доказательства о техническом состоянии спорного нежилого помещения, отсутствия нарушений строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологических нормам, соответствия нежилого помещения параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, принятия мер к легализации реконструированного объекта и формального отказа ответчика, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на спорное строение.

В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны основания признания объекта недвижимости самовольной постройкой, среди которых - возведение строения без соответствующего разрешения, а пункт 3 указанной нормы прямо указывает на возможность признания судом права собственности на такое строение при определенных условиях.

В связи с этим очевидно, что применительно к требованиям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости вообще, и в рассматриваемом споре в частности, не влечет невозможность признания на него права собственности.

Признавая за истицей право собственности, суд исходит из того, что реконструированный объект возведен на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и его разрешенным использованием, находящимся в собственности истца [СКРЫТО] З.К., соответствуют требованиям градостроительных и строительных норм и правил, их сохранение не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу их жизни или здоровью.

Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не посредством иска о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования [СКРЫТО] З. К. к Комитету градостроительства Администрации г. Ставрополя о признании права собственности на самовольно реконструируемый объект – удовлетворить.

Признать за [СКРЫТО] З. К. право собственности на образованную в результате реконструкции <адрес обезличен> общей площадью 345,6 кв.м., этажностью 1,2, находящуюся в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес обезличен> литер «А».

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд подачей жалобы через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2016 года

Судья О.А. Поляков