Дело № 2-4446/2017, первая инстанция

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2017г. <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Старовойтовой Н.Г.,

при секретаре: Рябухиной Е.Ю.,

с участием:

представителя истца по доверенности Соловьева С.А.,

представителя ответчика по доверенности Трофимовой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] С. Д. к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в заключении дополнительного

соглашения к договору аренды земельного участка и обязании заключить

дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в связи с заменой стороны арендатора,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] С.Д. обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в связи с заменой стороны арендатора, ссылаясь на то, что решением №с от дата комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> 16.01.2017г. ему отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка под зданиями, сооружениями, имеющего кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, гаражно-строительный кооператив «Люминофор» №, в связи с тем, что в ЕГРН имеются сведения о регистрации права аренды на земельный участок за иным лицом - Рашевским А. Е. сроком с 17.05.2002г. до 01.09.2050г. КУМИ <адрес> дополнительно сообщил, что для оформления права аренды земельного участка он ([СКРЫТО] С.Д.) праве заключить с арендатором земельного участка по договору аренды от дата №Ф соглашение о передаче прав и обязанностей, либо заключить дополнительное соглашение о замене стороны в указанном договоре аренды земельного участка, обратившись в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>. Ввиду того, что связаться с арендатором земельного участка и предыдущим собственником гаража Рашевским А.Е. не представляется возможным, 23.03.2017г. он обратился в КУМИ <адрес> с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о замене стороны, в указанном договоре. дата КУМИ <адрес> уведомило его о том, что для перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ему необходимо заключить с Рашевским А.Е. соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, о чем впоследствии уведомить КУМИ <адрес>. Таким образом, в уведомлении от 21.04.2017г. КУМИ уже не указывает в качестве альтернативного варианта разрешения сложившейся ситуации путем заключения дополнительного соглашения о замене стороны, как это было указано в решении от 03.02.2017г. В итоге КУМИ подготовило на обращения [СКРЫТО] С.Д. два ответа (решение от 03.02.2017г. и уведомление от 21.04.2017г.), в которых излагает прямо противоположные позиции. В связи с этим истец просит суд признать незаконным уведомление о рассмотрении обращения № от 21.04.2017г. Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> от дата №Ф, имеющего кадастровый №, по адресу: <адрес>, <данные изъяты> в связи с заменой стороны арендатора; обязать комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> от дата №Ф, имеющего кадастровый №, по адресу: <адрес>, <данные изъяты> в связи с заменой стороны.

Истец [СКРЫТО] С.Д., надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца по доверенности Соловьев С.А. в судебном заседании исковые требования [СКРЫТО] С.Д. поддержал и пояснил о том, что гараж, расположенный на муниципальном земельном участке по адресу: ГСК «Люминофор», 348 в <адрес>, ранее принадлежал Рашевскому А.Е., с которым КУМИ <адрес> 11.09.2001г. заключил договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет, т.е. до 01.09.2050г. [СКРЫТО] С.Д. по договору купли-продажи от 31.01.2014г. купил у Рашевского А.Е. гараж № в ГСК «Люминофор» <адрес>. В силу ст.ст. 22 и 35 ЗК РФ произошла смена арендатора в договоре аренды, в связи с чем [СКРЫТО] С.Д. обратился в КУМИ <адрес> для внесения изменений в договор аренды с указанием его новым арендатором земельного участка. Однако ответчик предложил [СКРЫТО] С.Д. найти Рашевского А.Е. и заключить с ним договор о передаче прав арендатора. При этом в первоначальном ответе КУМИ <адрес> также предлагал альтернативный способ решения указанного вопроса – заключить дополнительное соглашение к договору аренды. При этом ответчик рассчитал арендную плату за предыдущее время и потребовал от [СКРЫТО] С.Д. ее оплатить. [СКРЫТО] С.Д. не возражает уплатить арендную плату за предыдущий период, но после внесения изменений в договор аренды с указанием его как арендатора земельного участка. Истцу не удалось найти Рашевского А.Е., а после повторного обращения в КУМИ <адрес> о заключении дополнительного соглашения к договору аренды ответчик в этом [СКРЫТО] С.Д. отказал. Он просит суд признать данный отказ незаконным, поскольку он противоречит закону и нарушает права [СКРЫТО] С.Д. по осуществлению прав арендатора земельного участка, а также просит обязать ответчика заключить со [СКРЫТО] С.Д. дополнительное соглашение к договору аренды в связи со сменой стороны арендатора.

Представитель ответчика по доверенности Трофимова Н.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку по договору аренды земельного участка от 11.09.2001г. арендатором указан Рашевский А.Е., который своих прав по договору аренды [СКРЫТО] С.Д. не передавал. Договор аренды никем не оспаривался, недействительным не признавался и является действующим со сроком до 01.09.2050г. В связи с этим она считает отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды законным и обоснованным и просит в иске [СКРЫТО] С.Д. отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как следует из материалов дела, 11.09.2001г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> и Рашевским А.Е. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010406:17, площадью 25кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, гаражно-строительный кооператив «Люминофор» под гаражом боксового типа №.

С 24.03.2014г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2014г., собственником гаража, расположенного по адресу <адрес>, ГСК «Люминофор», №, является [СКРЫТО] С.Д., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ № от 24.03.2014г.

По делу также установлено, что 03.02.2017г. [СКРЫТО] С.Д. комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> было отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка под зданиями, сооружениями, имеющего кадастровый 26:12:010406:17, расположенного по адресу: <адрес>, гаражно-строительный кооператив «Люминофор» №, в связи с тем, что в ЕГРН имеются сведения о регистрации права аренды на земельный участок за иным лицом - Рашевским А.Е. с 17.05.2002г. сроком до 01.09.2050г. При этом указано, что для оформления права аренды земельного участка [СКРЫТО] С.Д. праве заключить с арендатором земельного участка по договору аренды от дата №Ф соглашение о передаче прав и обязанностей, либо заключить дополнительное соглашение о замене стороны в указанном договоре аренды земельного участка, обратившись в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>.

Как следует из доводов истца и пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, связаться с арендатором земельного участка и предыдущим собственником гаража Рашевским А.Е. не представляется возможным, ввиду чего 23.03.2017г. истец вновь обратился в КУМИ <адрес> с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о замене стороны в указанном договоре.

21.04.2017г. КУМИ <адрес> уведомило истца о том, что для перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010406:17 истцу необходимо заключить с Рашевским А.Е. соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, о чем впоследствии уведомить КУМИ <адрес>.

Однако суд считает данный отказ противоречащим закону и нарушающим права истца [СКРЫТО] С.Д.

Согласно толкованию ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении или изменении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от дата N 11 Пленума ВАС РФ от дата N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем недвижимого имущества стал [СКРЫТО] С.Д., комитет по управлению муниципальным имуществом не вправе требовать заключения соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с Рашевским А.Е., который в силу названных правовых норм утратил данное право с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости -гараж, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в заключении дополнительного соглашения со [СКРЫТО] С.Д. к договору аренды земельного участка и возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обязанности заключить со [СКРЫТО] С.Д. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010406:17, расположенного по адресу: <адрес>, ГСК «Люминофор». 348 в связи с заменой стороны арендатора.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск [СКРЫТО] С. Д. к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в связи с заменой стороны арендатора удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в заключении дополнительного соглашения со [СКРЫТО] С. Д. к договору аренды земельного участка.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключить со [СКРЫТО] С. Д. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010406:17, расположенного по адресу: <адрес>, ГСК «Люминофор», 348 в связи с заменой стороны арендатора.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 13.09.2017г.

Судья Старовойтова Н.Г.