Дело № 2-3664/2015 ~ М-2899/2015, первая инстанция

Дело № 2-3664/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

дата <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего судьи Такушиновой О.М.,

с участием:

представителя истца [СКРЫТО] А.Ю. – адвоката Реутовой Е.С., действующей по ордеру № от 12.05.2015г., представившей удостоверение № от 20.11.2014г.,

представителя ответчика [СКРЫТО] О.М. – Навольнева А.В., действующего по доверенности № от 12.03.2015г.,

при секретаре [СКРЫТО] А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению [СКРЫТО] А. Ю. к [СКРЫТО] Р. В., [СКРЫТО] О. М., (третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК) о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] А.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к [СКРЫТО] Р.В., [СКРЫТО] О.М. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, мотивируя свои требования тем, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от дата она приобрела у [СКРЫТО] Р. В. и [СКРЫТО] О. М. однокомнатную квартиру, общей площадью 39.6 кв.м., расположенную на 9м этаже по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>,31,33, <адрес>, кадастровый номер 26:12:011605:10547. До заключения настоящего договора купли-продажи дата между нею и продавцами был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 29,31,33, а также соглашение о задатке от дата года, по которому продавцы получили задаток в размере по 100 000 рублей каждый. Расписки в получении задатка были написаны продавцами собственноручно. После подписания основного договора купли-продажи от дата в этот же день ей продавцами была передана <адрес>, расположенная по адресу <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>,31,33, передан подлинник свидетельства о государственной регистрации права на квартиру серии <адрес>, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> дата года, о чем был составлен акт приема-передачи недвижимого имущества. Также в этот день продавцы ей передали подлинники технического паспорта, кадастрового депорта на квартиру и домовую книгу. Право общей совместной собственности продавцов зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>, выданным 27.10.2014г., регистрационная запись №26-26-01/040/2014-106. Оплата по договору (п.3) в сумме 1 550 000 рублей произведена в полном объеме, что подтверждается расписками о передаче указанных денежных средств. Расписки были написаны продавцами собственноручно. В соответствии с п.8 договора на основании ст.131 ГК РФ право собственности на указанную недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. По настоящее время переход права собственности к ней не зарегистрирован. В настоящее время сделать это невозможно, так как [СКРЫТО] Р.В. и [СКРЫТО] О.М. фактически уклоняются от исполнения данного обязательства. дата она направила в адрес продавцов претензию, в которой указала о необходимости явиться в добровольном порядке в МФЦ по адресу: <адрес> «а» дата в 15 часов для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>,31,33 <адрес>. Она явилась к 15 часам в МФЦ, записалась на прием, однако к указанному времени продавцы для подачи документов не явились. Считает, что [СКРЫТО] Р.В. и [СКРЫТО] О.М. умышленно уклоняются от регистрации договора.

Просит суд зарегистрировать переход права собственности от [СКРЫТО] Р. В. и [СКРЫТО] О.М. к ней, [СКРЫТО] А. Ю., в соответствии с договором купли-продажи от дата на однокомнатную квартиру, общей площадью 39.6 кв.м., расположенную на 9м этаже адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>,31,33, <адрес>, кадастровый номер 26:12:011605:10547.

В судебное заседание истец [СКРЫТО] А.Ю., извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца [СКРЫТО] А.Ю., действующая по ордеру адвокат Реутова Е.С., исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные, изложенным обстоятельствам в исковом заявлении, просила их удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание ответчик [СКРЫТО] О.М., извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором против исковых требований не возражала.

В судебное заседание ответчик [СКРЫТО] Р.В., извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явился. Ответчик содержится в ФКУ СИЗО-1 УФСИН России по СК. Суду представлено заявление, в котором ответчик не возражает против удовлетворения требований истца.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков [СКРЫТО] О.М., [СКРЫТО] Р.В. в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика [СКРЫТО] О.М. по доверенности Навольнев А.В. просил вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебное заседание третье лицо Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явилось. Суду представлен отзыв представителя на исковое заявление с просьбой вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства и рассмотреть дело в отсутствии представителя. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.2ст. 218ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.1ст. 549ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1, 3ст. 551ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Вслучае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> проведена государственная регистрация права общей совместной собственности [СКРЫТО] Р.В., [СКРЫТО] О.М. на однокомнатную <адрес>, общей площадью 36,6 кв.м., кадастровый номер 26:12:011605:10547, расположенную по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>,31,33.

Основанием для государственной регистрации права явились договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от дата года, акт приема-передачи объекта недвижимости от дата года.

дата между [СКРЫТО] Р.В., [СКРЫТО] О.М. и [СКРЫТО] А.Ю. заключен предварительный договор, согласно которого стороны договорились заключить в будущем, но не позднее дата договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) и передать право собственности на недвижимое имущество – <адрес>, общей площадью 36,6 кв.м., расположенную на 9-ом этаже по ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>,31,33 <адрес> (далее – квартира). Цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами в 1500 000 рублей (п.3).

В этот же день, дата между сторонами подписано соглашение о задатке, согласно которому ответчики [СКРЫТО] Р.В., [СКРЫТО] О.М. получили от [СКРЫТО] А.Ю. задаток в размере 100 000 рублей каждый, о чем составлены соответствующие расписки, подписанные ответчиками без замечаний и претензий, что подтверждается их подписями.

дата между [СКРЫТО] Р.В., [СКРЫТО] О.М. (продавцы) и [СКРЫТО] А.Ю. (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества, согласно которого продавцы продали, то есть передали покупателю право собственности на вышеуказанную квартиру, а покупатель купил и принял право собственности на вышеуказанную квартиру. Цена отчуждаемой квартиры определена сторонами в 1500 000 рублей, которые были получена продавцами от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Как установлено судом и не отрицалось стороной ответчиков после подписания договора купли-продажи от дата года, [СКРЫТО] Р.В., [СКРЫТО] О.М. истцу переданы квартира и правоустанавливающие документы: оригинал свидетельства о государственной регистрации права на квартиру серии <адрес>, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> дата года, подлинники технического и кадастрового паспортов на квартиру, домовую книгу, о чем был составлен акт приема-передачи недвижимого имущества.

Данные обстоятельства стороной ответчиков не оспаривались. Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, в материалы дела ответчиками не представлено.

Как установлено судом, истец в настоящее время не имеет возможности зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности от ответчиков за собой, поскольку они уклоняются от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества.

дата истец направила в адрес ответчиков претензию, в которой указала на необходимость ответчикам явиться дата в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Претензия истца осталась ответчиками неисполненной, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском о защите и восстановлении нарушенных прав.

В то же время, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

Исходя из правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от дата № 291-О, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (исходя из положений ФЗ от дата "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Из положений ст. 2, ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа, в настоящем случае договора купли-продажи земельного участка.

Согласно сведениям из ЕГРП (исх. № от дата года) в отношении квартиры установлено обременение – арест на основании постановления Ленинского районного суда <адрес> от дата года, зарегистрированный Управлением Росреестра по СК дата года, номер записи регистрации 26-26/001-26/001/023/2015-1393/1.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.

В силу положений п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр, передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.

Указанные выше установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент принятия обеспечительных мер (дата года) договор купли-продажи между истцом и ответчиками был заключен.

Однако, внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи заключен до наложения ареста.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

На момент наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного недвижимого имущества право собственности истца на основании договора купли-продажи от дата зарегистрировано не было; собственниками данного имущества являются ответчики.

Исходя из того, что наличие указанных ограничений в соответствии с положениями статьей 13 и 19 Федерального закона от дата № "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества к предпринимателю, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

При этом суд учитывает, что в соответствии с разъяснением, содержащимся в п.60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи. В отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным. Из этого следует, что, несмотря на передачу недвижимого имущества покупателю, продавец будет оставаться его собственником и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В судебном заседании установлены в бесспорном порядке факт передачи [СКРЫТО] А.Ю. ответчиками [СКРЫТО] Р.В., [СКРЫТО] О.М. квартиры и произведенный истцом полный расчет за приобретаемый объект недвижимости. Однако, данные обстоятельства не могут быть приняты судом во внимание при разрешении настоящего спора, поскольку подтверждающие документы, представленные истцом не свидетельствуют о переходе к ней права собственности на спорную квартиру.

В силу ст. ст. 301, 305 ГК РФ только собственник или лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на ином основании, предусмотренном законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений своих прав.

В п. 50 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Такой способ защиты прав собственника, как иск об освобождении имущества от ареста, предусмотрен ст. 442 ГПК РФ, согласно которой иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются заинтересованными лицами к должнику и взыскателю и рассматриваются судом по правилам искового производства.

Иск об освобождении имущества от ареста является иском о защите права собственности или иного вещного права, а потому на момент наложения ареста истцы должны являться собственниками имущества, либо владеть им в силу закона или договора.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска [СКРЫТО] А.Ю.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] А. Ю. о регистрации перехода права собственности от [СКРЫТО] Р. В. и [СКРЫТО] О. М. к [СКРЫТО] А. Ю. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата на однокомнатную <адрес>, общей площадью 39.6 кв.м., кадастровый номер 26:12:011605:10547, расположенную по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>,31,33, отказать.

Мотивированное решение составлено дата.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись О.М. Такушинова

Копия верна:

Судья О.М. Такушинова