Дело № 2-3236/2017 ~ М-2033/2017, первая инстанция

.

Дело № 2-3236/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степановой Е.В.,

с участием:

представителя истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» – Колядиной Т.О. по доверенности,

ответчика [СКРЫТО] А. В.,

при секретаре Приходько Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к [СКРЫТО] А. В. о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в Промышленный районный суд г. Ставрополя с исковым заявлением к [СКРЫТО] А. В. о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что дата между закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» (Общество) и [СКРЫТО] А. В. (Ответчик, Заёмщик) был заключён договор целевого займа №, в соответствии с которым Общество обязалось предоставить Заёмщику заем в размере 920000 рублей на срок 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа, для целевого использования – приобретения недвижимого имущества – квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, а Заёмщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование займом, а также осуществить иные платежи в порядке, предусмотренном Договором.

В соответствии с п. 3.1 Договора за пользование займом Заёмщики обязались уплачивать проценты в размере 16% годовых.

В силу пункта 3.6 Договора Заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем ежемесячных платежей в определенном Договором порядке.

В соответствии с пунктом 3.6.4. Договора возврат суммы займа и начисленных процентов за второй процентный период и далее, за исключением последнего платежа, производится ежемесячными аннуитетными платежами. Аннуитетные платежи означают равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя суммы по возврату займа и уплате начисленных процентов.

Договором определено, что размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания Договора составляет 13548,97 рублей.

Согласно пунктам 5.2. и 5.3. Договора при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных за пользование займом процентов Заемщик уплачивает по требованию Займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Займодавца (включительно).

Во исполнение условий Договора Общество предоставило Ответчику заём в сумме 92000 рублей путем перечисления денежных средств на счет Ответчика.

Согласно выписке из ЕГРН [СКРЫТО] А. В. является собственником квартиры, номер государственной регистрации № от дата. Запись об ипотеке в силу закона в отношении Квартиры произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от дата.

Права первоначального залогодержателя по Договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены закладной, составленной Ответчиком как должниками и залогодателем и выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии первоначальному залогодержателю дата.

Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В настоящее время, начиная с дата, законным владельцем закладной является акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Истец), права которого, в соответствии с п. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке», подтверждаются справкой о наличии закладной на счете ДЕПО.

Ответчик обязался вернуть сумму предоставленного займа, уплатив проценты за его пользование в размере, порядке и сроки, определённые в Договоре, однако не выполнили своих обязательств надлежащим образом, что привело к образованию просроченной задолженности. Ответчик неоднократно допускал длительную просрочку по уплате ежемесячных платежей в счёт погашения займа и процентов, уплачивая их не в полном объёме либо не погашая вовсе, что подтверждается прилагаемым расчётом задолженности.

Руководствуясь п.4.4.1 Договора, Истец направил Ответчику требования о полном досрочном исполнении обязательств по Договору, однако оно осталось без удовлетворения.

По состоянию на дата сумма задолженности ответчика перед Истцом по Договору № от дата составляет 1909442 рубля 03 копейки, из которых:

- основной долг – 776365,11 рублей;

- проценты за пользование займом – 680054,34 рублей.;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга – 25714,04 рублей;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов – 427308,54 рублей.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Кроме того, согласно разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного суда РФ №13, Пленума Высшего Арбитражного суда №14 от 08.10.1998 г., в случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 ГК РФ займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.

В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке» закладная среди прочего содержит в себе подтверждённую заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Согласно закладной и отчёту об оценке № рыночная стоимость Квартиры по состоянию на дата составляет 1916 000 рублей.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В этой связи необходимо провести оценку Квартиры в целях установления актуальной рыночной стоимости предмета ипотеки.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В рассматриваемом случае Ответчик длительный период допускал просрочку по внесению ежемесячных платежей, что свидетельствует о существенном нарушении условий Договора, требование о полном досрочном исполнении обязательств одновременно содержало предложение о расторжении договора, однако осталось без удовлетворения. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом, соблюдён.

Просит суд расторгнуть договор целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата, заключенный между закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и [СКРЫТО] А. В..

Также просит суд взыскать с [СКРЫТО] А. В. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата по состоянию на дата в размере 1909442 рубля 03 копейки, из которых:

- основной долг – 776365,11 рублей;

- проценты за пользование займом – 680054,34 рублей.;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга – 25714,04 рублей;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов – 427308,54 рублей.

Обратить взыскание в счёт погашения задолженности по договору целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата на заложенное недвижимое имущество: квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый: №, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности [СКРЫТО] А. В. (номер государственной регистрации права № от дата).

Определить способ реализации заложенного имущества – путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в отчёте независимого оценщика (согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке»).

Кроме того просит суд взыскать с [СКРЫТО] А. В. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 23747 рублей 21 копейка.

В судебном заседании представитель истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» – Колядина Т.О. по доверенности заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске, и просила суд их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик У. А.В. заявленные исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, считая их незаконными и необоснованными, в связи с чем просила суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме. В случае удовлетворения исковых требований – просила суд применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемых сумм.

Допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта Попенко Л.Г. пояснила, что экспертный осмотр квартиры должен был состояться дата в 15.00 часов, о чем стороны были уведомлены надлежащим образом заранее. Однако в установленное время собственник квартиры по адресу: <адрес>, – ответчик У. А.В. – не явилась, в связи с чем попасть внутрь квартиры для осмотра не представилось возможным. Экспертом были сделаны фотоснимки дома, в котором находится квартира, снаружи и внутри подъезда. Также экспертом были опрошены соседи, которые пояснили, что спорная квартира находится на стадии ремонта. С учетом вышеизложенного, эксперт присвоила объекту оценки состояние «удовлетворительное, требующее косметического ремонта» (подобный статус в большинстве случаев присваивается квартирам, в которых проходит ремонт).

Поскольку фактически внутреннее состояние квартиры эксперту осмотреть не удалось, то в обоснование экспертного исследования были положены данные об аналогичных квартирах, находящихся на <адрес> на пятом этаже (как и квартира ответчика).

Также при оценке квартиры учитывается близость расположения остановки общественного транспорта, общая площадь квартиры, наличие парковочного места у дома, физическое состояние самого многоквартирного дома (панельный или кирпичный), наличие огороженной придомовой территории. Кроме того в расчете оценки квартиры учтена «скидка на торг».

Исследуемые экспертом аналоги квартир между собой были примерно одинаковы, в связи с чем эксперт пришел к выводу, что среднерыночная стоимость 1 кв.м. составила 31503,98 рублей. Следовательно, рыночная стоимость спорной квартиры с учетом округления составляет 907000 рублей.

Суд, выслушав пояснения сторон, пояснения эксперта, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, полагает необходимым исковые требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В судебном заседании установлено, что дата между закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» (Общество) и ответчиком [СКРЫТО] А. В. (Ответчик, Заёмщик) был заключён договор целевого займа №, в соответствии с которым Общество обязалось предоставить Заёмщику заем в размере 920000 рублей на срок 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа, для целевого использования – приобретения недвижимого имущества – квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, а Заёмщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование займом, а также осуществить иные платежи в порядке, предусмотренном Договором.

В соответствии с п. 3.1 Договора за пользование займом Заёмщики обязались уплачивать проценты в размере 16% годовых.

В силу пункта 3.6 Договора Заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем ежемесячных платежей в определенном Договором порядке.

В соответствии с пунктом 3.6.4. Договора возврат суммы займа и начисленных процентов за второй процентный период и далее, за исключением последнего платежа, производится ежемесячными аннуитетными платежами. Аннуитетные платежи означают равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя суммы по возврату займа и уплате начисленных процентов.

Договором определено, что размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания Договора составляет 13548,97 рублей.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» исполнило принятые на себя обязательства по договору займа в полном объеме, перечислив дата на счет ответчика У. А.В. денежные средства в размере 920000 рублей.

Судом установлено, что заемщик У. А.В. воспользовалась денежными средствами из предоставленной ей суммы кредитования и приобрела в собственность на основании договора купли-продажи квартиры с использованием заемных средств от дата недвижимое имущество – квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права № от дата, о чем в ЕГРП дата сделана запись регистрации №.

Статьей 810 Гражданского кодекса РФ определено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ответчик У. А.В. обязалась вернуть сумму предоставленного займа, уплатив проценты за его пользование в размере, порядке и сроки, определённые в Договоре, однако не выполнила своих обязательств надлежащим образом, что привело к образованию просроченной задолженности. Ответчик У. А.В. неоднократно допускала длительную просрочку по уплате ежемесячных платежей в счёт погашения займа и процентов, уплачивая их не в полном объёме либо не погашая вовсе, что подтверждается расчётом задолженности.

Суд полагает, что в связи с неисполнением ответчиком У. А.В. обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права взыскателя на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором займа.

Согласно ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 3.7.-3.8.6. договора займа стороны установили, что Кредитор вправе потребовать полного досрочного возврата суммы займа, уплаты всех причитающихся процентов и предусмотренных договором штрафов и пеней, возмещения убытков в полном размере в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ.

На основании ч. 1 ст. 330 и ст. 331 ГК РФ стороны кредитного договора могут установить, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение Заемщиком обязательств последний, обязан уплатить кредитору неустойку в согласованном сторонами размере.

Согласно пунктам 5.2. и 5.3. Договора при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных за пользование займом процентов Заемщик уплачивает по требованию Займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Займодавца (включительно).

До настоящего времени образовавшаяся задолженность в полном объеме ответчиком не погашена. Доказательств обратного суду не представлено.

Из материалов дела следует, что дата в адрес ответчика У. А.В. было направлено уведомление о полном досрочном исполнении обязательств по договору. Однако ответчик вышеуказанное требование не исполнил, отказ от удовлетворения требования ответчик истцу не направил. Доказательств обратного суду не представлено.

Так, ввиду неисполнения ответчиком условий договора займа, истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении. Допущенные Ответчиком нарушения договорных обязательств являются существенными.

Помимо прочего, судом установлено, что в отношении вышеуказанной квартиры по адресу: <адрес>, приобретенной ответчиком У. А.В. за счет предоставленных заемных денежных средств, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закону, что подтверждается нижеследующим.

В соответствии со ст.ст. 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 4.1.3., 4.1.4. договора займа № от дата обеспечением исполнения обязательств, принятых ответчиком У. А.В., является Залог предмета ипотеки, возникающий на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Права первоначального залогодержателя (ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь») по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должником, и залогодателем.

Судом установлено, что в настоящее время законным владельцем закладной является акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Истец), права которого, в соответствии с п. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке», подтверждаются справкой о наличии закладной на счете ДЕПО.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что при разрешении спора по существу расчет задолженности по договору займа ответчика У. А.В., представленный истцом, следует признать верным, в связи с чем возможно принять его за основу при вынесении решения.

Согласно расчету, произведенному истцом, сумма задолженности ответчика У. А.В. по договору целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата по состоянию на дата в размере 1909442 рубля 03 копейки, из которых:

- основной долг – 776365,11 рублей;

- проценты за пользование займом – 680054,34 рублей;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга – 25714,04 рублей;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов – 427308,54 рублей.

Таким образом, факт ненадлежащего исполнения ответчиком У. А.В. своих обязательств по погашению задолженности суд считает установленным.

Так, суд полагает необходимым взыскать с [СКРЫТО] А. В. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата по состоянию на дата:

- основной долг – 776365,11 рублей;

- проценты за пользование займом – 680054,34 рублей.

Однако при рассмотрении исковых требований о взыскании неустойки суд приходит к следующему.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Так, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за неисполнение обязательств по погашению основного долга в размере 25714,04 рублей и неустойки за неисполнение обязательств по погашению процентов в размере 427308,54 рублей законными, однако на основании ст. 333 ГК РФ полагает необходимым снизить их размер до 5000 рублей и 100000 рублей соответственно, взыскав их с У. А.В. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования», а в удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора. Закон возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу ст. 1 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по кредитному договору, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований из его стоимости.

В силу ч. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателем.

Из ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которого начинаются торги, определяется решением суда, в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, что требования Кредитора об уплате задолженности по договору займа ответчик У. А.В. оставляет без внимания, мер к погашению задолженности не принимает. Доказательств обратного суду не представлено.

Из материалов дела следует, что по ходатайству представителя истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» – Колядиной Т.А. по доверенности на основании определения суда от 06.07.2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой было поручено экспертам экспертно-оценочной компании «БизнесПрофиль».

Согласно заключению эксперта № от дата следует, что рыночная стоимость заложенного имущества – квартиры по адресу: <адрес>, на дату оценки с учетом округления составила 907000 рублей.

Суд считает представленное заключение эксперта № от дата об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры) надлежащим доказательством по данному делу и полагает возможным принять его выводы за основу при вынесении решения по существу спора, поскольку оценка была проведена лицом, имеющим специальные знания в области оценки недвижимого имущества. Кроме того данное заключение никем оспорено не было.

Также суд учитывает, что рыночная стоимость заложенного имущества, указанная в заключении эксперта № от дата, отражает актуальную на настоящий период стоимость заложенного имущества.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно ст.57 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В п. 1 ст. 3 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков и или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Также в п. 2 ст. 3 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Договором займа № от дата не предусмотрено иных положений, чем указанные в ст.3 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 1 ст. 56, ст. 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» об обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, состоящую из состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый: №, находящуюся по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности [СКРЫТО] А. В. (номер государственной регистрации права № от дата), определив способ реализации имущества с открытых публичных торгов, установив начальную продажную цену залогового имущества в размере восьмидесяти процентов от стоимости, определенной оценщиком, а именно в размере 725600 рублей = 907000 рублей * 80%.

На основании ст. 450 ГК РФ при существенных нарушениях условий договора, по требованию одной из сторон по решению суда договор может быть изменен или расторгнут.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении договора ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», а затем и его правопреемники, рассчитывали на ежемесячное погашение договора займа и получение прибыли в виде процентов по нему.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить исковое требование о расторжении договора целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата, заключенного между закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и [СКРЫТО] А. В..

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

К судебным расходам, на основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ относится государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Так, суд полагает необходимым взыскать с [СКРЫТО] А. В. в пользу истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 23747 рублей 21 копейка.

Таким образом, суд считает заявленные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к [СКРЫТО] А. В. о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата, заключенный между закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и [СКРЫТО] А. В..

Взыскать с [СКРЫТО] А. В. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата по состоянию на дата в размере 1561419 рублей 45 копеек, из которых:

- основной долг – 776365,11 рублей;

- проценты за пользование займом – 680054,34 рублей;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению основного долга – 5000 рублей;

- неустойка за неисполнение обязательств по погашению процентов – 100000 рублей.

В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по погашению основного долга в размере 20714,04 рублей и неустойки за неисполнение обязательств по погашению процентов в размере 327308,54 рублей истцу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» – отказать.

Обратить взыскание в счёт погашения задолженности по договору целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от дата в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на заложенное недвижимое имущество: квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый: №, находящуюся по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности [СКРЫТО] А. В. (номер государственной регистрации права № от дата).

Установить начальную продажную цену залогового имущества в размере 725600 рублей.

Установить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с открытых публичных торгов, а при превышении цены имущества стоимости взысканной задолженности – с выплатой кредитором разницы в цене должнику.

Взыскать с [СКРЫТО] А. В. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 23747 рублей 21 копейка.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Е.В. Степанова

.

. .