Дело № 2-2302/2022 ~ М-2020/2022, первая инстанция

2-2302/2022

26RS0001-01-2022-003421-93

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июля 2022 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи Донских Н.В.,

при секретаре Сухачевой Г.М.,

с участием:

представителей истца ООО «Взлет А» - по доверенности Хлуденовой Л.Д., директора Татарова B.Б.,

представителя ответчика [СКРЫТО] Н.В. - по доверенности Сердюковой О.В.,

ответчика [СКРЫТО] В.В. и его представителя - адвоката по ордеру Швейнфорт Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по иску ООО «Взлет А» к [СКРЫТО] Н. В., [СКРЫТО] В. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, аннулировании в ЕГРП записи, признании права собственности, передаче права аренды, взыскании денежных средств, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Взлет А» обратилось в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением (в последствии неоднократно уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к [СКРЫТО] Н. В., [СКРЫТО] В. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

В обоснование заявленных требований указано: дата между ООО «Взлет А» (далее - Истец) и [СКРЫТО] Н. В. был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее - Договор от 21.01.2021г.), в соответствии с которым Истец и Ответчик 1 обязались заключить основной Договор купли-продажи недвижимости. Согласно п.п. 1.1. Договора от 21.01.2021г. Стороны обязуются заключить в будущем на условиях и в сроки, указанные в Договоре, Договор купли-продажи недвижимости и уступки прав по договору аренды земельного участка. В соответствии с п.п.1.2. Договора от 21.01.2021г. Недвижимостью является - АЗС №, название: Нежилое здание, площадь: № расположенная на земельном участке. Земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общей площадью 1328 кв.м., местоположение: край Ставропольский, <адрес> <адрес> (далее - земельный участок). Согласно п.п. 2.2. Договора от 21.01.2021г. Продавец гарантирует, что на дату заключения Основного договора Недвижимость и право аренды Земельного участка никому не будет отчуждена, обещана, заложена, под арестом (запрещением) и в споре не будет состоять, ограничений в использовании иметься не будет. В соответствии с п.п. 1.7 и п.п. 2.3. Договора от 21.01.2021г. стоимость Недвижимости составляет 5000000 (Пять миллионов) рублей 00 копеек (далее - Цена Недвижимости). Согласно п.п. 1.8.1. Договора от 21.01.2021г. Покупатель уплачивает Продавцу задаток в размере - 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек (далее - задаток) должен быть уплачен Продавцом Покупателю в день заключения Предварительного договора купли-продажи. дата Покупателем на расчетный счет Продавца были перечислены денежные средства в сумме 2000000 (Два миллиона) рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением №. Согласно п.п.1.8.2. Договора от 21.01.2021г. покупатель уплачивает продавцу часть цены Недвижимости в размере - 3 000 000 (Три миллиона) рублей 00 копеек равными платежами по 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей. Во исполнение условий договора на счет продавца было перечислено: - 500000 рублей, платежным поручением № от дата; - 500000 рублей платежным поручением № от дата;- 500000 рублей платежным поручением № от дата, что подтверждает серьезность намерений Покупателя заключить сделку, платежеспособность, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. <адрес> средства, а точнее задаток и частичную оплату по договору купли-продажи недвижимости, Продавец принял без каких-либо претензий в общей сумме 3500000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек. Ответчик 1, приняв просроченный платёж, подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора, а значит подтвердил, что Договор от 21.01.2021г. в силе, что лишило его права ссылаться на просрочку как на основание для отказа от исполнения договора. Таким образом, он потерял право на расторжение договора от 21.01.2021г. Так же Уведомления о расторжении договора, в соответствии с п.п. 3.8. Договора от 21.01.2021г. от Ответчика 1 не поступало. В одностороннем внесудебном порядке Продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или Покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ). Видимо, после того как Истцом был просрочен первый платеж, Ответчик 1 решил обогатиться за счет Истца, вместо того что бы расторгнуть Договор от 21.01.2021г., он продолжал без каких бы то ни было возражений принимать очередные платежи. И когда уже подходил срок для заключения основного договора, вдруг за несколько дней, а точнее 18.01.2022г., он заключает Договор купли-продажи недвижимого имущества (а не Предварительный договор) (далее - Договор от 18.01.2022г.), а новый собственник, [СКРЫТО] В.В. (далее - Ответчик 2) в свою очередь сразу же зарегистрировал право собственности в ЕГРН. Истец считает, что это свидетельствует о сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества. Пунктом 1.9 Договора от 21.01.2021г. предусмотрено, что Продавец обязуется не заключать сделки в отношении Недвижимости и права аренды земельного участка с третьими лицами в течение срока действия Договора. Так как Истцом был оплачен платеж более половины суммы то: - с одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. - с другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как он является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом. На основании вышеизложенного следует, что Договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2022г. между [СКРЫТО] Н.В. и [СКРЫТО], В.В. является не действительным. В соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ: Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В п.п. 1.9 Договора от 21.01.2021р. предусмотрено, что Продавец обязуется НЕ ЗАКЛЮЧАТЬ сделки в отношении Недвижимости и права аренды земельного участка с третьими лицами в течение срока действия Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. В п.п. 2.10 Договора от 21.01.2021г. Продавец подтверждает, что до заключения Основного Договора Недвижимость никому не будет продана, подарена, обещана в дар, заложена, передана в доверительное управление, не будет в споре и под запрещением/арестом/ не будет состоять, будет свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, право собственности Продавца на Недвижимость никем не будет оспариваться. В п.п. 1.8.1. Договора от 21.01.2021г. сказано, что если за неисполнение Договора будет ответственен Продавец, то Продавец обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка. Так как Ответчик 1 нарушил условия Договора от 21.01.2021г., а именно продал 18.01.2022г. вышеуказанное недвижимое имущество, то он должен Истцу уплатить двойную сумму задатка. Так же в соответствии с п.п. 3.3. п.3 Ответственность сторон. Расторжение Договора если Основной договор не будет заключен в срок по вине одной из Сторон, виновная Сторона должна уплатить другой Стороне пеню в размере 0,1% от Цены Недвижимости за каждый день нарушения срока. Просрочка составила 52 дня - в сумме 260000 (Двести шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Истец просит признать Договор купли-продажи недвижимого имущества от дата заключенного между [СКРЫТО] Н. В. и [СКРЫТО] В. В. недействительным. Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о переходе права собственности [СКРЫТО] В. В. на объект недвижимого имущества: АЗС №, название: Нежилое здание, площадь: 74,40 кв.м., инвентарный №, Литер: А, этажность: 1, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым (условным) номером № право аренды на Земельный участок, с кадастровым номером № земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общей площадью 1328 кв.м., местоположение: край Ставропольский, <адрес> <адрес>. Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Взлет А» право собственности на объект недвижимого имущества: АЗС №, название: Нежилое здание, площадь: 74,40 кв.м., инвентарный №, Литер: А, этажность: 1, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым (условным) номером № Передать Обществу с ограниченной ответственностью «Взлет А» право аренды на Земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общей площадью 1328 кв.м., местоположение: край Ставропольский, <адрес> обход, №-а в квартале 531. Взыскать с [СКРЫТО] Н.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Взлет А» задаток в двойном размере в сумме 4000000 (Четыре миллиона) рублей 00 копеек. Взыскать с [СКРЫТО] Н.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Взлет А» государственную пошлину в размере 28200 (Двадцать восемь тысяч двести) рублей 00 копеек. Взыскать с [СКРЫТО] Н. В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Взлет А» пеню в сумме 260000 (Двести шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Взыскать с [СКРЫТО] Н. В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Взлет А» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 (Шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Полный текст искового заявление и уточнений к иску приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представители истца ООО «Взлет А» - по доверенности Хлуденова Л.Д. и директор Татаров В.Б., каждый в отдельности, поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, и просили удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание ответчик [СКРЫТО] Н.В., извещенный о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, уважительной причины своей неявки в суд не представил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Промышленного районного суда <адрес> (http:// promyshleny.stv.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство). На основании ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения явившихся участников процесса, - суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика с участием его представителя.

В судебном заседании представитель ответчика [СКРЫТО] Н.В.- по доверенности Сердюкова О.В., исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Текст письменных возражений стороны ответчика приобщен к материалам дела.

В судебном заседании ответчик [СКРЫТО] В.В. и его представитель – адвокат Швейнфорт Э.В., каждый в отдельности, исковые требования не признали, просили суд отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Текст письменных возражений стороны ответчиков приобщен к материалам дела.

В судебное заседание третьи лица: Администрация <адрес>, Управление федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, ТУ Росимущества в <адрес>, - извещенные о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Промышленного районного суда <адрес> (http:// promyshleny.stv.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство). На основании ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения явившихся участников процесса, - суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1107 лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон к заключению основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Таким образом, если обе стороны утратили интерес к будущей сделке, обязательство заключить основной договор прекратилось, а несостоявшийся продавец обязан возвратить несостоявшемуся покупателю сумму задатка.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено судом и следует из материалов дела:

дата между ООО «Взлет А» (Истец) и [СКРЫТО] Н. В. (Ответчик 1) был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее - Договор от 21.01.2021г.), в соответствии с которым Истец и Ответчик 1 обязались заключить основной Договор купли-продажи недвижимости. Согласно п.п. 1.1. Договора от дата Стороны обязуются заключить в будущем на условиях и в сроки, указанные в Договоре, Договор купли-продажи недвижимости и уступки прав по договору аренды земельного участка. В соответствии с п.п.1.2. Договора от 21.01.2021г. Недвижимостью является - АЗС №, название: Нежилое здание, площадь: 74,40 кв.м., инвентарный №, Литер: А, этажность: 1, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с инвентарным номером №, расположенная на земельном участке. Земельный участок, с кадастровым номером №: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общей площадью 1328 кв.м., местоположение: край Ставропольский, <адрес> № (далее - земельный участок). Согласно п.п. 2.2. Договора от 21.01.2021г. Продавец гарантирует, что на дату заключения Основного договора Недвижимость и право аренды (договор аренды № от дата) Земельного участка никому не будет отчуждена, обещана, заложена, под арестом (запрещением) и в споре не будет состоять, ограничений в использовании иметься не будет. В соответствии с п.п. 1.7 и п.п. 2.3. Договора от 21.01.2021г. стоимость Недвижимости составляет 5000000 (Пять миллионов) рублей 00 копеек (далее - Цена Недвижимости). Согласно п.п. 1.8.1. Договора от 21.01.2021г. Покупатель уплачивает Продавцу задаток в размере - 2000000 (Два миллиона) рублей 00 копеек (далее - задаток) должен быть уплачен Продавцом Покупателю в день заключения Предварительного договора купли-продажи. дата Покупателем на расчетный счет Продавца были перечислены денежные средства в сумме 2000000 (Два миллиона) рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением №. Согласно п.п.1.8.2. Договора от 21.01.2021г. покупатель уплачивает продавцу часть цены Недвижимости в размере - 3000000 (Три миллиона) рублей 00 копеек равными платежами по 500000 (Пятьсот тысяч) рублей. Во исполнение условий договора на счет продавца было перечислено: - 500000 рублей, платежным поручением № от дата; - 500000рублей платежным поручением № от дата;- 500000 рублей платежным поручением № от дата

Положениями пункта 1.8.4. предварительного договора было предусмотрено, что покупатель обязан оплатить продавцу цену Недвижимости в размере 100% до заключения основного договора.

Таким образом, последний платеж по предварительному договору должен был быть внесен покупателем в любом случае не позднее дата.

До дата полная сумма за Недвижимость, установленная положениями предварительного договора, не была оплачена покупателем. Основной договор купли-продажи не был заключен сторонами в сроки, предусмотренные п. 1.4 предварительного договора, кроме того, ни «Продавец», ни «Покупатель» в указанные сроки не направили друг другу для подписания проект основного договора или предложение заключить такой договор.

дата между [СКРЫТО] Н.В. и [СКРЫТО] В.В. заключен договор купли-продажи Недвижимости - АЗС №, название: Нежилое здание, площадь: 74,40 кв.м., инвентарный №, Литер: А, этажность: 1, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

дата (после истечения срока действия предварительного договора) ООО «Взлет А» направило [СКРЫТО] Н.В. письмо, в котором содержалось предложение в течение 10 дней с момента получения настоящего письма связаться с ООО «Взлет А» для передачи оставшейся части денег и заключения основного договора купли-продажи.

дата [СКРЫТО] Н.В. добровольно возвратил ООО «Взлет А» денежные средства в размере 1500000 рублей.

В обоснование доводов исковых требований указано на то, что перечисленные ООО «Взлет А» денежные средства: - 500000 рублей платежным поручением № от дата; - 500000 рублей платежным поручением № от дата;- 500000 рублей платежным поручением № от дата, - подтверждают серьезность намерений Покупателя заключить сделку, платежеспособность, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. <адрес> средства, а точнее задаток, и частичную оплату по договору купли-продажи недвижимости, Продавец принял без каких-либо претензий в общей сумме 3500000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек. Ответчик 1, приняв просроченный платёж, подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора, а значит подтвердил, что Договор от 21.01.2021г. в силе, что лишило его права ссылаться на просрочку как на основание для отказа от исполнения договора. Таким образом, он потерял право на расторжение договора от дата Так же Уведомления о расторжении договора, в соответствии с п.п. 3.8. Договора от дата от Ответчика 1 не поступало.

Согласно возражениям [СКРЫТО] Н.В. против заявленных требований, договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен в установленный срок по причине того, что истец утратил интерес на приобретение Недвижимости и заключение основного договора, а также он не получил от истца полную оплату по предварительному договору. В связи с тем, что реквизиты для возврата перечисленных истцом в адрес [СКРЫТО] Н.В. первых трех сумм авансовых платежей (1500000 рублей) у последнего отсутствовали, вышеуказанная сумма была возвращена истцу дата, чек-ордер 4960. До дата у истца не было заинтересованности заключить сделку, соответственно, говорить о его обмане, и тем более, желании на её заключение не представляется возможным. Поскольку истцом нарушены условия предварительного договора, уплаченный задаток в размере 2000000 рублей, как в силу положений вышеуказанного договора (см. п.п. 1.8.1, 3.7), так и в силу положений статьи 380 ГК РФ остается у продавца, т.е. у [СКРЫТО] Н.В. С учетом указанных обстоятельств, поскольку налицо нарушение условий предварительного договора со стороны истца, [СКРЫТО] Н.В. полагает иные требования также необоснованными. Также считает, что истца при заключении сделки никто не обманывал (тем более, что истец - юридическое лицо), поскольку сделка была заключена между иными лицами. Поскольку с заявлением об оспаривании сделки может обратиться только сторона сделки, которой истец не является, считает требования последнего незаконным и необоснованными.

Согласно возражениям [СКРЫТО] В.В. против заявленных требований: ответчик [СКРЫТО] Н.В, понимая, что истец утратил интерес на приобретение Недвижимости и заключение основного договора, а также, не получив от последнего оплату по предварительному договору, подписал дата договор купли-продажи недвижимости с ним, однако регистрация указанного договора по инициативе [СКРЫТО] Н.В. происходила лишь дата, по окончанию срока действия Предварительного договора. Считает, что истец, с учетом нарушенных им условий Предварительного договора, а также норм Гражданского кодекса, пытается причинить ему вред как добросовестному приобретателю недвижимого имущества, злоупотребляя правом. Также считает, что ответчик [СКРЫТО] Н.В. имел полное право на отчуждение Недвижимости любому покупателю за пределами установленного предварительным договором срока (после дата), так как оплата за недвижимое имущество не была произведена, в связи с чем, не был подписан основной договор. Требование истца о взыскании с ответчика [СКРЫТО] Н.В. сумму двойного задатка в размере 4000000 рублей и госпошлины, так же считает абсурдными, в связи с тем, что условия Предварительного договора были нарушены истцом. Кроме того, заявленные истцом требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости не подлежат удовлетворению, так как до настоящего времени истец не оплатил стоимость продаваемой недвижимости. На основании вышеизложенного, все требования, отраженные в исковом заявлении, считает незаконными и не подлежащими удовлетворению.

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Руководствуясь положениями статей 421, 429, 432, 454, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходя из того, что заключенный сторонами по делу договор является предварительным и не может быть признан договором купли-продажи, поскольку содержит в себе лишь обязательство заключить такой договор в будущем, - суд приходит к выводу о том, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Из вышеприведенных положений действующего законодательства также следует, что для исключения споров о виновности той или иной стороны покупатель и продавец в период подготовки к сделке должны совершать определенные действия, направленные на достижение поставленной цели выхода на сделку.

Оценивая действия истца ООО «Взлет А» и ответчика [СКРЫТО] Н.В. в период действия предварительного договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что и Продавец, и Покупатель утратили интерес к заключению основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, а именно: ООО «Взлет А» не оплатило полную стоимость приобретаемой недвижимости по договору, а [СКРЫТО] Н.В. за три дня до истечения срока действия предварительного договора (дата) заключил договор купли-продажи с иным лицом – [СКРЫТО] В.В.

Таким образом, в силу распоряжения земельным участком в пользу иных лиц [СКРЫТО] Н.В. утратил интерес к заключению основного договора купли-продажи с ООО «Взлет А», поэтому не направлял истцу предложение о заключении основного договора. В свою очередь истец также до дата не проявлял должный интерес к заключению договора купли-продажи, иначе бы произвел надлежащим образом и в полном объеме согласно условий предварительного договора оплату за объект и направил ответчику предложение или проект основного договора.

Учитывая вышеизложенное и исходя из положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, суд признает обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости покупателю, принятие объекта недвижимости покупателем, оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

В судебном заседании установлено, что объект не был оплачен покупателем в полном объеме и передан ему продавцом в период действия предварительного договора.

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что заключенный сторонами предварительный договор не может квалифицироваться договором купли-продажи и соответственно повлечь переход права собственности к истцу на спорный объект недвижимости. В связи с чем, в удовлетворении требований о признании права собственности на спорный объект надлежит отказать.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии обеспечительной функции задатка согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, поэтому в силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ считает, что оснований для удержания задатка ответчиком не имеется, как отсутствуют основания и для взыскания двойной суммы задатка в пользу истца, поэтому задаток должен быть возвращен ответчиком [СКРЫТО] Н.В. истцу в однократном размере – 2000000 рублей.

Рассматривая требования истца о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата недействительным и доводы истца со ссылкой на положения ст.ст. 166 ГК РФ, 167 ГК РФ, 168 ГК РФ, - суд также находит их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1).

Так, согласно сведений Управления федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК – договор от дата прошел государственную регистрации, стороны договора надлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства и не имеют к другу претензий, денежные средства получены продавцом от покупателя, объект передан продавцом [СКРЫТО] Н.В. покупателю [СКРЫТО] В.В.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ материалами дела не подтверждается сговор сторон по договору дата и оснований полагать об их недобросовестности также не имеется.

Учитывая совокупность установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ООО «Взлет А» к [СКРЫТО] Н. В., [СКРЫТО] В. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата недействительным.

Требования о взыскании с ответчика [СКРЫТО] Н.В. пени в размере 260000 рублей, применении последствий недействительности сделки, в т.ч. аннулировании в ЕГРП записи, передаче права аренды на земельный участок, - являются производными от всех вышерассмотренных судом в рамках данного спора, в связи с чем, также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствие с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне в чью пользу состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ и с учетом частичного удовлетворения заявленных требований, с ответчика также подлежат взысканию в пользу истца расходы истца на оплату государственной пошлины в размере 18200 рублей. В остальной части надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Взлет А» к [СКРЫТО] Н. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата недействительным, аннулировании в ЕГРП записи, признании права собственности на объект АЗС №, передаче права аренды на земельный участок, взыскании задатка в двойном размере в сумме 4000000 рублей, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в общем размере 34200 рублей, взыскании пени в размере 260000 рублей, - удовлетворить частично.

Взыскать с [СКРЫТО] Н. В. в пользу ООО «Взлет А» 2000000 рублей.

Взыскать с [СКРЫТО] Н. В. в пользу ООО «Взлет А» расходы по уплате государственной пошлины в размере 18200 рублей. В остальной части требований в отношении государственной пошлины отказать.

В удовлетворении требований ООО «Взлет А» к [СКРЫТО] Н. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата недействительным, аннулировании в ЕГРП записи, признании права собственности на объект АЗС №, передаче права аренды на земельный участок, взыскании задатка в двойном размере в сумме 4000000 рублей, взыскании пени в размере 260000 рублей, -отказать.

В удовлетворении требований ООО «Взлет А» к [СКРЫТО] В. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата недействительным, аннулировании в ЕГРП записи, признании права собственности на объект АЗС №, передаче права аренды на земельный участок, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья Н.В. Донских