Дело № 3а-804/2021 ~ М-489/2021, первая инстанция

дело № 3а-804/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 24 декабря 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителей : административного истца [СКРЫТО] А. Н. – Гужовой Я. В., административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Антоняна А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] А. Г. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец [СКРЫТО] А. Н. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Правительству Ставропольского края о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости : склада, нежилого помещения с кадастровым номером … :543, расположенного по адресу : …, и земельного участка с кадастровым номером …:93, расположенного по адресу : …, и установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения с кадастровым номером …:543, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21 июля 2016 года сделана соответствующая запись регистрации.

Также административный истец указал, что ему, на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края № … от 24 сентября 2018 года, на праве аренды принадлежит вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером …:93.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость вышеуказанных спорных объектов недвижимости определена : земельного участка с кадастровым номером …:93 в размере – 4 495 244, 81 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером …:543 в размере – 2 649 411, 11 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» для определения рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости.

Согласно отчету об оценке от 01 августа 2020 года № …, выполненному СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена : земельного участка с кадастровым номером …:93 в размере – 784 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером …:543 в размере – 2 073 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы [СКРЫТО] А. Н., как собственника помещения и как арендатора земельного участка, поскольку влечет увеличение размера налоговых и арендных платежей за спорные объекты недвижимости, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 30 августа 2021 года с согласия представителя административного истца к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены : Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрация города Ставрополя, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя; Правительство Ставропольского края исключено из числа административных ответчиков.

В предварительном судебном заседании 30 сентября 2021 года представитель административного истца [СКРЫТО] А. Н. – Белый Е. Л. уточнил заявленные требования, представив уточненное административное исковое заявление, в котором административным истцом Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» указано в качестве административного ответчика (том 1 л. д. 200-202).

В судебном заседании представитель административного истца [СКРЫТО] А. Н. – Гужова Я. В. поддержала заявленные исковые требования с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером …:93 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 1 090 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером …:543 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 1 801 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Антонян А. А. в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных требований, полагая правильно установленной по результатам государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, поддержал доводы, приведенные в письменных возражениях Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество», ссылаясь на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Также указал на несогласие с процессуальным статусом Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» в качестве административного ответчика, поскольку кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена не актом Учреждения, а приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Административный истец [СКРЫТО] А. Н. в судебное заседание не явился, представив заявление с просьбой о рассмотрении данного административного дела в его отсутствие.

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и административного ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, допросив эксперта … Р. А., проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования : жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) – часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 05 августа 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Из содержания части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого помещения могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налог за находящееся у [СКРЫТО] А. Н. в собственности нежилое помещение с кадастровым номером …:543 и арендные платежи за находящийся в пользовании административного истца [СКРЫТО] А. Н. земельный участок с кадастровым номером …:93 рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу [СКРЫТО] А. Н. на основании договора купли-продажи от 06 июля 2016 года на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …:543, площадью 223,7 кв. м., назначение : нежилое, наименование : складские помещения, количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, от 21 июля 2016 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 сентября 2021 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21 июля 2016 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. д. 14, 205-207).

24 сентября 2018 года между [СКРЫТО] А. Н. и администрацией города Ставрополя заключен договор № … аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения), зарегистрированный в установленном порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 05 сентября 2019 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 сентября 2021 года № … (том 1 л. д. 15-17, 208-211).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:93, площадью 679 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилыми строениями с правом их реконструкции под СТО автомобилей, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, сроком на 49 лет, с 24 сентября 2018 года по 23 сентября 2067 года. На участке имеется объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору (запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 21 июля 2016 года № …); 374 кв.м участка обременены правами организаций, эксплуатирующих коммуникации, производить ремонтные работы, в связи с необходимостью эксплуатации электросетей (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Из содержания вышеуказанного договора аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером …:93, находящегося в муниципальной собственности, затрагивает права [СКРЫТО] А. Н. как арендатора и как лица, обладающего преимущественным правом его выкупа.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, в том числе земель населенных пунктов, по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена :

- нежилого помещения с кадастровым номером …:543 в размере 2 649 411, 11 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 марта 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 12);

- земельного участка с кадастровым номером …:93 в размере 4 495 244, 81 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 марта 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 13).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости и полагая ее завышенной, административный истец [СКРЫТО] А. Н. представил отчет независимого оценщика – Волосатовой А. В. от 01 августа 2020 года № …, согласно которому рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости составила : земельного участка с кадастровым номером …:93 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 784 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером …:543 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 2 073 000 рублей (том 1 л. д. 37-174).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного истца [СКРЫТО] А. Н. – Белого Е. Л. определением Ставропольского краевого суда от 30 сентября 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ЮристКонсалт» (том 1 л. д. 227-230).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 29 ноября 2021 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила : земельного участка с кадастровым номером …:93 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 1 090 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером …:543 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 1 801 000 рублей (том 2 л. д. 2-121).

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … Р. А. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 29 ноября 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 29 ноября 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования.

Так, из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-804/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Эксперт исходил из того, что исследуемые объекты представляют собой:

- земельный участок с кадастровым номером …:93, площадью 679 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилыми строениями с правом их реконструкции под СТО автомобилей, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, в глубине по отношению к улице расположения, не на первой линии, с дороги не просматривается, используемый по назначению, на территории участка расположено производственно-складское здание;

- 2-этажное нежилое здание с кадастровым номером …:543, площадью 223 кв. м., расположенное по адресу: …, в окружении участков промышленного назначения, в районе со среднеэтажной жилой застройкой, в глубине по отношению к улице расположения, не на первой линии, с дороги не просматривается, находящееся в собственности, используемое по назначению – как производственно-складское, в удовлетворительном состоянии, имеющее фундамент из бетонных блоков со следами увлажнения цоколя и стен, стены из штучного камня и красного кирпича с выветриванием швов и выкрошиванием кирпичей кладки, с трещинами в кладке и разрушением кладки карнизов в отдельных местах, со швами, заделанными монтажной пеной, кирпичные перегородки с трещинами в кладке и в местах сопряжения со смежными конструкциями, железобетонные плиты-перекрытия с трещинами и повреждениями отдельных плит, кровлю из металлопрофиля, ПВХ оконные проемы, металлические дверные проемы, ворота, бетонный пол со сколами и выбоинами в покрытии, простую отделку с загрязнениями, трещинами, отсутствием окраски местами, отслоением штукатурки местами, дровяное отопление от буржуйки с коррозией воздухопроводов, водопровод и канализацию с коррозией трубопровода, капельной течью в местах врезки запорной арматуры, с отсутствием отдельных сантехнических приборов, электроосвещение со следами прежних ремонтов, ослаблением закрепления и отсутствием отдельных приборов, не имеющее газоснабжения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ наиболее эффективного использования, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков промышленного назначения, расположенных в г. …, объектов капитального строительства производственно-складского назначения, расположенных в г. …, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – под индустриальную застройку (земельный участок с кадастровым номером …:93), производственно-складского назначения (объект с кадастровым номером …:543), определена активность рынка, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:93 сравнительным подходом, методом прямого сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Оценка стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:543 произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, при этом отказ от применения затратного подхода мотивирован экспертом в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:93 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из выставленных на продажу на открытом рынке в г. … объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов промышленного назначения, имеют возможность подключения коммуникаций, аналоги № 1 и № 3 находятся в собственности и расположены на удалении от автомагистрали, налог № 2 находится в краткосрочной аренде и расположен вдоль автомагистрали.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером …:93 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы (том 2 л. д. 57) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на передаваемые имущественные права, на характер сделки, на расположение относительно автомагистрали, на площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере 1 605, 50 рублей.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:543 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал производственно-складское функциональное назначение.

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных в г. … к продаже объектов выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, находящиеся в собственности, аналог № 1 представляет собой производственно-складскую базу в хорошем состоянии, аналог № 2 представляет собой производственно-складскую базу в удовлетворительном состоянии, аналог № 3 представляет собой производственно-административное здание в удовлетворительном состоянии.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства экспертом описаны примененные корректировки.

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение в пределах города, на физическое состояние здания, на площадь. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 9 394 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:543 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации на основании рыночных данных об арендных ставках по г. … в исследуемый период, экспертом также выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …, имеющие производственно-складское назначение, аналоги № 1 и № 2 находятся в удовлетворительном состоянии, аналог № 3 находится в хорошем состоянии, аналоги № 1 и № 3 не отапливаются, аналог № 2 имеет отопление и железнодорожную ветку. Применение корректировок на торг, на местоположение, на отопление, на общую площадь, на состояние объекта, на наличие ж/д ветки для объектов-аналогов, равно как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Антоняна А. А., приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по его мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки.

Исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:93, …:543 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых из кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером …:543, и как арендатора, так как арендные платежи исчисляются из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …:93.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования [СКРЫТО] А. Н. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности и на праве аренды, нежели установленную экспертным заключением № … от 29 ноября 2021 года.

Как указано выше, статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение [СКРЫТО] А. Н. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями вышеуказанного Федерального закона, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 29 ноября 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете от 01 августа 2020 года № … данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:93, …:543, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:93, …:543.

Вместе с тем, не подлежит удовлетворению настоящий административный иск [СКРЫТО] А. Н. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения в части требований, предъявленных к Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» по следующим основаниям.

Пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

К перечисленным государственным органам Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» в данном случае не относится.

В рамках настоящего дела оспаривается кадастровая стоимость земельного участка и нежилого помещения, установленная по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае.

Из установленных судом обстоятельств следует, что результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Размер кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого помещения внесен в Единый государственный реестр недвижимости Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 марта 2020 года № …, № ….

При таких обстоятельствах Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» не является надлежащим ответчиком по данному делу и в удовлетворении заявленных [СКРЫТО] А. Н. к данному учреждению требований административного иска надлежит отказать.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе административному истцу в иске к Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения равной их рыночной стоимости, как предъявленному к ненадлежащему ответчику.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования [СКРЫТО] А. Н. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:93, площадью 679 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилыми строениями с правом их реконструкции под СТО автомобилей, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере 1 090 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:543, площадью 223,7 кв. м., назначение : нежилое, наименование : складские помещения, количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере 1 801 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …:543 и земельного участка с кадастровым номером …:93.

Административное исковое заявление [СКРЫТО] А. Н. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд – 05 августа 2021 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …:543, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:93 применяется с 01 января 2021 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении административных исковых требований [СКРЫТО] А. Н. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предъявленных к Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 10 января 2022 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.