Дело № 3а-56/2017 (3а-392/2016;) ~ 3-437/2016, первая инстанция

Дело № 3а-56/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 10 марта 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Габриеляне М.Г.,

с участием: представителя административного истца Марченко К.С.,

представителя администрации Советского муниципального района Ставропольского края Шеховцовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива «Агрофирма «Восточное» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Агрофирма «Восточное» (далее по тексту СПК «Агрофирма «Восточное») обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого СПК «Агрофирма «Восточное» земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84, общей площадью 113404 383 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Ставропольский край, Советский район, на территории СПК «Агрофирма «Восточное» (фонд перераспределения), почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Советский район, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 846144122,88 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате арендных платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, СПК «Агрофирма «Восточное» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 равной его рыночной стоимости в размере 92451 800 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № О/40/2016 от 04 августа 2016 года, составленного ИП Панкратовой Л.А. по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 2732/2016 от 09 августа 2016 года, выполненный ИП Панкратовой Л.А. отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца Марченко К.С. просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 в размере его рыночной стоимости 111238000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению судебной экспертизы ООО «Северо-Кавказский Регион – Оценка» № 60К4/01/17-Э от 26 января 2017 года.

Представитель заинтересованного лица - администрации Советского муниципального района Ставропольского края Шеховцова Н.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив при этом, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению доходов в бюджет. Выразила несогласие с заключениями судебных экспертиз. В обоснование своей позиции указала, что при проведении экспертиз не учтены особенности по продаже земли в Советском районе. Установленная кадастровая стоимость земельного участка не является завышенной и согласуется с реальными рыночными ценами на земельные участки в районе.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

В письменных пояснениях на административное исковое заявление представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Вьюшина Ю.М. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя и вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, СПК «Агрофирма «Восточное» на основании договора аренды от 23 апреля 2009 года, заключенного с администрацией Советского муниципального района Ставропольского края, арендует земельный участок с кадастровым номером 26:27:000000:84, общей площадью 113404 383 кв.м., в том числе 11248,8 га пашни, 93,5 га пастбищ, с категорией земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Ставропольский край, Советский район, на территории СПК «Агрофирма «Восточное» (фонд перераспределения), почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Советский район.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 июля 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 846144122,88 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № О/40/2016 от 04 августа 2016 года, составленного ИП Панкратовой Л.А. по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 составляет 92451 800 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № О/40/2016 от 04 августа 2016 года получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 2732/2016 от 09 августа 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 24 августа 2016 года поступившее 12 августа 2016 года от СПК «Агрофирма «Восточное» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 89 %. Кроме того, отчет об оценке не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце.

По ходатайству административного истца по делу назначалась судебная оценочная экспертиза.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 01 ноября 2016 года ГУП СК «Бюро экспертиз» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 82-Г/16 от 30 ноября 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 составляет 113404 400 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В связи с наличием возражений относительно выводов заключения судебной экспертизы по ходатайству представителя администрации Советского муниципального района Ставропольского края Ставропольским краевым судом 30 ноября 2016 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Северо-Кавказский Регион – Оценка».

Согласно заключению эксперта ООО «Северо-Кавказский Регион – Оценка» № 60К4/01/17-Э от 26 января 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 составляет в размере его рыночной стоимости 111238000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки земельного участка его рыночной стоимости.

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не представили суду аргументированных возражений на административное исковое заявление, на представленные доказательства, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Северо-Кавказский Регион – Оценка» № 60К4/01/17-Э от 26 января 2017 года в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением повторной судебной экспертизы не представлено.

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различие между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Заключение судебной оценочной экспертизы ГУП СК «Бюро экспертиз» № 82-Г/16 от 30 ноября 2016 года не принято судом в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость земельного участка, в связи с тем, что при оценке объекта недвижимости экспертом применен лишь один подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный, в то время как при оценке объекта недвижимости экспертом ООО «Северо-Кавказский Регион – Оценка» применено два подхода – сравнительный и доходный. Данное обстоятельство свидетельствует о проведении ООО «Северо-Кавказский Регион – Оценка» более полного и подробного исследования, а следовательно в большей степени вероятности отражающего действительную рыночную стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке №О/40/2016 от 04 августа 2016 года, составленный ИП Панкратовой Л.А., также достоверно не подтверждает указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку форма и содержание отчета не в полном объеме соответствует требованиям Федерального закона от 27 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО).

К такому выводу суд приходит опираясь на заключение судебной экспертизы ООО «Северо-Кавказский Регион – Оценка» № 60К4/01/17-Э от 26 января 2017 года, согласно которому эксперт сделал вывод о том, что при составлении оценщиком названного отчета были допущены незначительные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, но которые, как считает эксперт, не оказали значительное влияние на итоговый результат оценки.

Вместе с тем, проведя анализ отчета судом выявлено, что объект оценки является земельным участком сельскохозяйственного назначения, между тем корректировка на площадь произведена на основании справочника оценщика под редакцией Лейфера Т.3, 2014 года. Согласно же данного справочника, значения поправок для данных земельных участков иные (стр. 155 названного справочника). Приведенная в отчете таблица соответствует поправкам соответствующих земельным участкам земель индустриальной застройки (стр. 147 Справочника Лейфера). Также в нарушение п. 5 ФСО № 3 объявления о продаже объектов-аналогов № 1, 2, 3, 4 не содержат информации о виде передаваемых прав (стр. 103-106), между тем при сопоставлении указанные объекты учтены как находящиеся в собственности. При этом обоснование корректировки по данному параметру не аргументировано.

С учетом изложенного, представленный отчет об оценке не принимается судом в качестве доказательства, достоверно подтверждающего указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в Комиссию.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Сельскохозяйственного производственного кооператива «Агрофирма «Восточное» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84, общей площадью 113404 383 кв.м., в том числе 11248,8 га пашни, 93,5 га пастбищ, с категорией земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Ставропольский край, Советский район, на территории СПК «Агрофирма «Восточное» (фонд перераспределения), почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Советский район, в размере его рыночной стоимости 111238000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 12 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 13 марта 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский