Дело № 3а-557/2017 ~ 3-230/2017, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 26 мая 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.

с участием :

представителя административного истца – Администрации г. Ставрополя – Багировой Ю.В.,

представителей административных ответчиков – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю - Ситниковой В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

30.03.2017 Администрация города Ставрополя обратилась с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке – незаконным; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рубля, определенной по состоянию на 01.01.2015, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 года.

В обоснование заявленных в административном иске требований административный истец сослался на то, что уведомление о вынесении оспариваемого решения от 23.12.2016 поступило в адрес Администрации г. Ставрополя 30.12.2016. Данным решением комиссии определена кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика – 6020000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в г. Ставрополе по пер. Буйнакского, 1е – <данные изъяты> руб.

С обжалуемым решением комиссии Администрация г. Ставрополя не согласна, поскольку установленная решением Комиссии кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере рыночной значительно занижена, что нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Как следует из протокола заседания Комиссии № 79 от 22.12.2016 (пункт 18) отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной стоимости составляет более 30%. Несмотря на это Комиссия приняла решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной только на основании отчета об оценке в отсутствие положительного экспертного заключения, что противоречит требованиям законодательства Российской Федерации.

Отчет об оценке № 85-КS/2016 от 05.12.2016 не соответствует требованиям ст. 11 Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного подхода – сравнительного, с применением метода сравнения продаж. В отчете не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и ЕРГП на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них. При выборке объектов-аналогов оценщик принял решение не использовать объекты – аналоги №№ 6,7, расположенные в г. Ставрополе в Северо-Западном районе. Вместе с тем, принял для расчета сведения об объектах – аналогах №№ 1,8 и 5, расположенных в Шпаковском районе с. Верхнерусское и с. Надежда, которые не сопоставимы с исследуемым земельным участком по таким характеристикам как местоположение, площадь, активность рынка и другие. Также при расчете рыночной стоимости экспертом в итоге рассматриваются 5 объектов-аналогов, из которых 3 расположены за пределами г. Ставрополя, а объект-аналог № 4 расположен в г. Ставрополе без указания точного места расположения, объект-аналог № 5 – по пер. Торговому в районе Старомарьевского шоссе. Таким образом, информация, использованная оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям ФСО, а определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца - Багирова Ю.В. поддержала заявленные в административном иске требования, просила их удовлетворить по доводам, изложенным административным истцом. Пояснила, что размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории муниципального образования города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования. Необоснованное уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета. Кроме того полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., не является завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное назначение и другие характеристики. Считает, что представленный отчет об оценке № 85-KS/16 от 05.12.2016 не соответствует требованиям ст. 11 Закона №135 –ФЗ и Федеральным стандартам оценки. Следовательно, оспариваемым решением комиссии нарушены права административного истца. Срок обращения в суд административным истцом соблюден.

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – Ситникова В.Г. возражала в удовлетворении заявленных исковых требований, поддержала доводы представленных в суд возражений и указала, что решение Комиссии принято полномочно, на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия была полномочна принять решение о снижении кадастровой стоимости на 58,7%. У Комиссии сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не возникло.

Представитель ООО «Сирена», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии со ст. 151 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившегося представителя заинтересованного лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценщика Егорова А.В., исследовав предоставленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО «Сирена», Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 6463 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под промышленными объектами (лит. «Л» - складское), расположенного по адресу: город Ставрополь, переулок Буйнакского 1е, квартал 373 (т. 1 л.д. 149).

В соответствии с кадастровой справкой от 01.12.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составила - <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 266, 275).

06.12.2016 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от ООО «Сирена» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка площадью 6463 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Буйнакского, 1-е, квартал 373 (т. 1 л.д. 147). К заявлению Общества приложен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 85-КS/2016 от 05.12.2016, выполненный ИП Егоровым А.В., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка составила – <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 151-283).

12.12.2016 в адрес представителя ООО «Сирена» направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016 (т. 1 л.д. 144). Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя (т. 1 л.д. 145).

Решением Комиссии от 22.12.2016 удовлетворено заявление Общества, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке (т. 1 л.д. 131-132).

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом - ООО «Сирена» при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек (т. 2 л.д. 31).

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления ООО «Сирена» принимали участие три члена комиссии – председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»), член комиссии Максимова М.И. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. (т. 1 л.д. 131). Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие более половины членов. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято большинством голосов.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

23.12.2016 в адрес главы администрации г. Ставрополя направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (т. 1 л.д. 135).

Согласно штампа администрации г. Ставрополя на уведомлении, приложенном к административному иску, данный документ поступил в администрацию г. Ставрополя - 30.12.2016 (т. 1 л.д. 10), административный иск поступил в краевой суд 30.03.2017, т.е. в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском.

Доводы представителя административных ответчиков о том, что указанный срок подлежит исчислению с даты заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 22.12.2016, является неверным, поскольку полномочным лицом, имеющим право принимать решения об обжаловании результатов заседания данной комиссии является глава администрации г. Ставрополя, а не представитель администрации г. Ставрополя, присутствовавший на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Ст. 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФТО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как следует из отчета, оценке подлежал земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:26, площадью 6463 кв.м., вид разрешенного использования – для использования под промышленными объектами. Фактически земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования. Оцениваемый объект находится в г. Ставрополе, по пер. Буйнакского, 1е, квартал 373 (т. 1 л.д. 163-164).

Из таблицы 17. Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком подобраны 5 аналогов: 3 из них расположены в Шпаковском районе - с. Верхнерусское и с. Надежда, 2- в г. Ставрополе, по целевому использованию – под индустриальную застройку. Вместе с тем, несмотря на различие в расположении объектов-аналогов, их нахождение не в границах г. Ставрополя, где расположен объект оценки, корректировка на местоположение оценщиком не произведена, хотя местоположение является важным фактором стоимости. Таким образом, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, а использованная информация о них не отвечает критериям достоверности, достаточности.

Применение корректировки по стоимости 1 кв.м. жилья в местоположении объекта оценщиком прокомментировано как сложившаяся практика в оценочной деятельности, без ссылки на какой – либо нормативный правовой акт, регулирующий подобный подход к оценке.

В разделе 9.3 отчета об оценке оценщиком перечислены виды корректировок (скидка на торг, состав передаваемых прав, условия продажи и т.д. т. 1 л.д. 195-196, 204-208), подробно описан процесс их применения, однако применительно к оцениваемому объекту и объектам-аналогам применение или отказ от применения корректировок отчет не содержит. В связи с этим невозможно понять из чего складывается процент абсолютной корректировки по объекту-аналогу № 1 – 204,47%, по объекту – аналогу № 2 – 392,49%, по объекту-аналогу № 3 – 194,69%.

Вместе с тем, с учетом местоположения оцениваемого объекта, месторасположения объектов-аналогов, оценщиком не мотивирован отказ от применения корректировок на транспортную доступность, покрытие подъездных путей, расположения на красной линии, хотя указанные факторы являются ценообразующими. Информация о месте расположения объектов-аналогов, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № 85-КS/2016 от 05.12.2016, выполненный ИП Егоровым А.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:26, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22.12.2016 в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., с указание о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015.

Вместе с тем, суд считает, что указанное в административном иске основание к признанию незаконным решения комиссии от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:020501:26, в виде отсутствия положительного экспертного заключения на отчет оценщика, нельзя признать обоснованным, поскольку Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» об обязательном представлении положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков отменено, абз. 6 ч. 16 ст. 24,18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утратил силу. Соответственно, в силу этого отпали нормативно-правовые основания для возложения на заинтересованных лиц обязанности по получению указанного заключения в рамках процедуры досудебного разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Администрации города Ставрополя - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № на основании заявления ООО «Сирена» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, поданного на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, поступившего в комиссию 06 декабря 2016 года.

Восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:26 в размере 14588800,64 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Задорнева Н.П.