Дело № 3а-508/2017 ~ 3-164/2017, первая инстанция

Дело №а–508/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 26 апреля 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И.А.,

с участием : представителей административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт» по доверенности - Страховой Е.С., Пановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице ФБУ «Кадастровая палата» по Ставропольскому краю, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2185 кв.м., с кадастровым номером 26:12:011106:0201, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 339, квартал 143, равной его рыночной стоимости в размере 5428 512 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что указанный земельный участок принадлежит Обществу на праве собственности.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, установлена кадастровая стоимость данного земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201 в размере 8078842,44 руб. по состоянию на 01.01.2015.

Административный истец считает, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, так как значительно превышает рыночную стоимость. Общество является собственником вышеуказанного земельного участка и плательщиком налога на имущество организации в отношении земельного участка.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Стремление», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила – 5428512 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов - оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Дата образования земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201 – ДД.ММ.ГГГГ, дата его оценки – ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и значительно ее превышает, что нарушает права административного истца как плательщика налога на недвижимое имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

В порядке досудебного урегулирования спора ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю № заявление административного истца об изменении кадастровой стоимости объекта оценки отклонено.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков и заинтересованное лицо – администрация г. Ставрополя. В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представители административного истца - Страхова Е.С. и Панова В.А. заявленные в административном иске требования поддержали в полном объеме, просили определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Заслушав объяснение представителей административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201, установленной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» на праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией г. Ставрополя и ООО «Лукойл-Югнефтепродукт», Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:0201, назначение : земли населенных пунктов – под автозаправочной станцией с магазином, площадью 1098 кв.м., адрес (местоположение) : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 339, квартал 143. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права (т. 1 л.д. 11).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка, которая в соответствии с кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГГГ составила – 8078842,44 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12).

Из кадастрового паспорта на земельный участок следует, что оцениваемый земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под стационарной автозаправочной станцией с магазином, имеет временное ограничение прав на земельный участок в виде публичного сервитута, установленного постановлением главы администрации г. Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ № и ограничения на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей (т. 1 л.д.13-16).

Согласно отчета № ООО «Стремление» об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 339, в квартале 143, итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составила 5428512 руб. (т. 1 л.д. 49-237).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов - оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с выводами которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201, правильно определена оценщиком в отчете об оценке по земельному участку Общества. Решением экспертного совета отчет признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 2 л.д. 1-7).

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/485, в Ставропольском крае при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заявление ООО «Лукойл-Югнефтепродукт», поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201 отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и установленным федеральным стандартам (т. 2 л.д. 8-11).

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

В силу п. 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

Согласно п. 19 ФСО № информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201 следует, что оценщиком дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.

В соответствии с п. 8 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №)» оценщиком составлено описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных им качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристики элементов, входящих в объект оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности). Так оценщиком в отчете произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подхода.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом было выбрано шесть аналогов с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение. Приведенные в таблице сравнения объекты-аналоги, использованные в расчете рыночной стоимости, соответствуют размещенным объявлениям в открытых источниках информации, что свидетельствует о проверяемости используемых в отчете данных.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения : местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникаций, условиям рынка.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на местоположение, на торг и на изменение цен. Дано мотивированное суждение отказа применения корректировки на состав передаваемых прав, на условия финансирования, на вид разрешенного использования, физические характеристики.

В соответствии с п. 4 ФСО № при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы :

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью произвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «Стремление», который представлен административным истцом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201, составлен оценщиком с соблюдением вышеназванных принципов, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении заявленных в административном иске требований об установлении кадастровой стоимости принадлежащего Обществу земельного участка равной рыночной, которая установлена данным отчетом.

Кроме того, представителями административного истца приобщены к материалам дела ответы оценщика на замечания, указанные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором оценщиком подробно разъяснены примененные им федеральные стандарты оценки, информация по всем подобранным объектам-аналогам.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в отчете об оценке, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201 в размере его рыночной стоимости.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице ФБУ «Кадастровая палата» по Ставропольскому краю, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, находящегося в собственности Общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт», с кадастровым номером 26:12:011106:201, площадью 2185 кв.м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 339, квартал 143, равной его рыночной стоимости в размере 5428 512 руб. по состоянию на 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011106:201.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения Общество с ограниченной ответственностью «Лукойл-Югнефтепродукт» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.