Дело № 3а-506/2017 ~ 3-160/2017, первая инстанция

Дело № 3а-506/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 28 августа 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф,,

с участием представителя административного истца – Тимофеевой Н.А., действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Кавказ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

ООО «Кавказ» (Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков :

- с кадастровым номером № общей площадью 7440653 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/340, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : Ставропольский <адрес> расположенного за пределами участка адрес ориентира – ст. Советская, по состоянию на 1 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере - 16603 000 рублей;

- с кадастровым номером №, общей площадью 26243 500 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/2285, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир колхоз «Советский», участок находится примерно в 2,75 км. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира : <адрес>, по состоянию на 25 мая 2015 года, равной его рыночной стоимости в размере - 58724000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что Обществу на праве общей долевой собственности принадлежит 6/340 долей земельного участка с кадастровым номером 26:35:000000:353 и 6/2285 долей земельного участка с кадастровым номером 26:35:000000:89.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» от 27 ноября 2015 года № 1381 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков составила : с кадастровым номером № в размере – 55919483,56 рублей; с кадастровым номером № в размере - 196454645, 28 рублей.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости по ООО «Кавказ» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной их рыночной стоимости в размере, соответственно, 16603 000 рублей и 58724000 рублей по состоянии на дату оценки.

Заявленные требования основаны на результатах отчетов об определении рыночной стоимости земельных участков № КС 020/1/2016 и № КС 020/2/2016 от 5 октября 2016 года. При этом, согласно положительным экспертным заключениям некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный Совет» № ЭП-131016-1-РВ, № ЭП-131016-2-РВ от 31 октября 2016 года отчеты об оценке, выполненные ООО «Бизнес Профиль», соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величины рыночной стоимости признаны достоверными.

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 2 декабря 2016 года заявление административного истца отклонено.

В судебном заседании представитель административного истца Тимофеева Н.А. просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы № 160/17 от 31 июля 2017 года, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № общей площадью 7440653 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/340, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира – ст. Советская, по состоянию на 1 января 2015 года в размере - 28748 000 рублей;

- с кадастровым номером № общей площадью 26243 500 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/2285, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир колхоз «Советский», участок находится примерно в 2,75 км. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира : <адрес> по состоянию на 25 мая 2015 года, равной его рыночной стоимости в размере - 112607 000 рублей.

Представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованного лица – администрация муниципального образования Советского сельсовета Кировского района Ставропольского края в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях на иск административный ответчик - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие их представителя (том 3 л.д. 10-13).

В материалах дела имеется ходатайство главы администрации муниципального образования Советского сельсовета Кировского района Ставропольского края о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения лица, участвующего в деле, не возражавшего в рассмотрении заявленных исковых требований в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, суд считает возможным в порядке части 4 статьи 247 КАС РФ рассмотреть административный иск в настоящем судебном заседании.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «Кавказ» является участником общей долевой собственности на земельные участки :

- с кадастровым номером №, общей площадью 7440653 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/340, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : <адрес>. Основанием возникновения права собственности на указанную долю является договор купли-продажи земельной доли от 6 октября 2014 года (том 1 л.д. 17);

- с кадастровым номером № общей площадью 26243 500 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/2285, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир колхоз «Советский», участок находится примерно в 2,75 км. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира : <адрес> Основанием к возникновению права общей долевой собственности является договор купли-продажи земельной доли от 20 октября 2014 года (том 1 л.д. 16).

По договорам аренды указанных земельных участков ООО «Кавказ» также является арендатором (том 3 л.д. 26-36).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю от 15 сентября 2016 года, кадастровая стоимость земельных участков составила :

- с кадастровым номером № - 55919 483 рублей 56 копеек по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 19);

- с кадастровым номером № - 196454645 рублей 28 копеек по состоянию на 25 мая 2015 года (том 1 л.д. 18).

В соответствии с отчетом об оценке № КС 020/2/2016, подготовленным ООО «БизнесПрофиль» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере - 58724000 рублей по состоянии на дату оценки – 25 мая 2015 года (том 1 л.д. 27- 182).

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» № ЭП-131016-2-РВ 31 октября 2016 года, согласно которому отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной (том 1 л.д. 183-192).

В соответствии с отчетом об оценке № КС 020/1/2016, подготовленным ООО «БизнесПрофиль» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере - 16603000 рублей по состоянии на дату оценки – 1 января 2015 года (том 2 л.д. 1 – 119).

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» № ЭП-131016-1-РВ 31 октября 2016 года, согласно которому отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной (том 1 л.д. 193-202).

В порядке досудебного урегулирования спора 2 декабря 2016 года Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением комиссии от 22 декабря 2016 года заявление административного истца отклонено (том 1 л.д. 20-24).

Об обращении Общества в суд с настоящим административным иском другие сособственники уведомлены через публикацию объявления в общественно-политической газете Кировского района Ставропольского края «Голос времени» № 27 (7820) от 12 апреля 2017 года (том 3 л.д. 20-21).

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству административного истца на основании определения Ставропольского краевого суда от 21 апреля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой получено <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта № 160/17 от 31 июля 2017 года рыночная стоимость земельных участков составила :

- земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, общей площадью 7440653 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/340, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : <адрес>, расположенного за пределами участка адрес ориентира – ст. Советская, по состоянию на 1 января 2015 года в размере - 28748 000 рублей;

- с кадастровым номером № общей площадью 26243 500 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/2285, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : <адрес>, по состоянию на 25 мая 2015 года, равной его рыночной стоимости в размере - 112607 000 рублей.

При таких обстоятельствах суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. Ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельных участков суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размеров рыночной стоимости земельных участков, определенных заключением судебной экспертизы № 160/17 по состоянию на дату оценки, не представлено.

Экспертиза проведена судебным экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Из заключения эксперта следует, что объектами оценки являлись два земельных участка с кадастровой стоимостью № и № для сельскохозяйственного производства, расположенные в Кировском районе Ставропольского края, станица Советская. Экспертом произведено обследование указанных земельных участков в ходе производства экспертизы с выполнением фоторабот, произведен анализ сельского хозяйства Ставропольского края, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ рынка земель сельхозназначения в Ставропольском крае и по результатам эксперт пришел к выводу о том, что рынок в крае неактивный. Рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков определена экспертом методом сравнения продаж, а также в рамках доходного подхода, с согласованием результатов и определения величины стоимости исследования.

Таким образом, выводы, содержащиеся в отчетах об оценке оцениваемых земельных участков, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования ООО «Кавказ» подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Кавказ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, общей площадью 7440653 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/340, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 28748 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № общей площадью 26243 500 кв.м., находящегося в общей долевой собственности с долей истца – 6/2285, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, местоположение : <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 112607 000 рублей по состоянию на 25 мая 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровыми номерами №, №

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения ООО «Кавказ» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 02 декабря 2016 года.

Установленная данным решением кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового Кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Кавказ» в пользу экспертного учреждения – <данные изъяты> в размере 130000 рублей путем перечисления на расчетный счет :

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.