Дело № 3а-499/2017 ~ 3-153/2017, первая инстанция

Дело- 3а-499/2017

25 августа 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.

при секретаре судебного заседания Краснослободцевой Ю.С.,

с участием:

представителя административного истца ООО «ТЕМИ» Задорожной Е.Е.,

эксперта ***,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТЕМИ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ТЕМИ» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска ООО «ТЕМИ» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 10 454 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под комплекс торговых павильонов, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 26 апреля 2016 года определена в размере 36753023,26 рублей.

26 декабря 2016 года ООО «ТЕМИ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2016 года, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 01135 от 11 ноября 2016 года в размере 6012 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 января 2017 года указанное заявление отклонено.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего земельного участка недостоверной, существенно превышающей рыночную стоимость этого участка, что нарушает права общества как плательщика земельного налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога, просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 26 апреля 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 93/2017-Э от 14 июля 2017 года, выполненной экспертом ООО «ТАИС», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 26 апреля 2016 года составила 22862 898 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

От Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ТЕМИ» Задорожная Е.Е. с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2016 года в размере 22862 898 рублей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца Задорожной Е.Е., допросив эксперта ***, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 10 454 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под комплекс торговых павильонов, расположенный по адресу: ***, принадлежит ООО «ТЕМИ» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 26 АК666531 от 23 июня 2016 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 27 октября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 26 апреля 2016 года определена в размере 36753023,26 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности собственника ООО «ТЕМИ» как плательщика земельного налога и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, ООО «ТЕМИ» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» отчет об оценке № 01135 от 11 ноября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости 26 апреля 2016 года, составляет 6012 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческое партнерство саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 6692 от 18 ноября 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 93/2017-Э от 14 июля 2017 года, выполненной экспертом ООО «ТАИС», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 26 апреля 2016 года составила 22862 898 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 5 объектов - аналогов, расположенных в одном с оцениваемым земельным участком районе в г. Минеральные Воды, и сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Расчеты, проведенные в рамках используемых оценщиком подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 26 апреля 2016 года.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте http://avito.ru, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, февраль, июнь, июль, август, ноябрь 2015 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 2 187 рублей находится в диапазоне цен предложений земельных участков коммерческого назначения, района расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков в г. Минеральные Воды на испрашиваемую дату.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ***, составившая экспертное заключение, подтвердила выводы экспертного заключения, и пояснила, что все объекты-аналоги расположены в одном сегменте рынка в городе Минеральные Воды, но в разных районах города, поэтому ею применена корректировка на местоположение по справочнику Лейфера Л.А.

Она обосновала необходимость всех примененных ею корректировок: на передаваемые права, на торг, на время продажи, коммуникации, площадь, их расчеты, а также отсутствие необходимости применения корректировок по иным ценообразующим факторам.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключении, иной рыночной стоимости земельного участка, по делу не представлены. Лицами, участвующими в деле, заключение экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО «ТЕМИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2016 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы 22862 898 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО «ТЕМИ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 26 декабря 2016 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТЕМИ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 10 454 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под комплекс торговых павильонов, расположенный по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2016 года в размере 22862898 (двадцать два миллиона восемьсот шестьдесят две тысячи восемьсот девяносто восемь) рублей.

Заявление ООО «ТЕМИ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 26 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 августа 2017 года.

Судья С.Р. Мекерова