Дело № 3а-472/2017 (3а-738/2016;) ~ 3-838/2016, первая инстанция

Дело № 3а–472/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 20 июня 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Габриелян М.Г.,

с участием :

представителя административного истца – Фоменко Н.Н.,

представителя административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

представителя заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – Левановой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно - строительного кооператива «Ветеран» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил :

Гаражно-строительный кооператив «Ветеран» (ГСК «Ветеран») обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13 744 кв.м., разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу : Ставропольский край, город Ставрополь, улица 45 Параллель, в квартале <данные изъяты>, в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 31.05.2016.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что данный земельный участок находится в его пользовании на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя № 1078 от 03.10.2012, разрешенное использование – под дорогами общего пользования. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2012. Расчет арендной платы за пользование указанным земельным участком производится на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая определена по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого истцом, размер кадастровой стоимости установлен - <данные изъяты> руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

Согласно отчета от 26.09.2016 года № 000205Ю/2016 об оценке рыночной стоимости арендуемого земельного участка, выполненного ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости капитал-сервис», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31.05.2016 составила - <данные изъяты> руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение СРО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» от 26.09.2016 № 1110/07-16.

В порядке досудебного урегулирования спора ГСК «Ветеран» обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 03.11.2016 заявление административного истца об изменении кадастровой стоимости оцениваемого объекта недвижимости отклонено.

Результаты государственной кадастровой оценки стоимости указанного земельного участка являются недостоверными, нарушают права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость и ведет к неправомерному увеличению арендной платы.

Представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - администрации города Ставрополя в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть дело в отсутствии представителя, в соответствии с действующим законодательством, полагает, что оснований к снижению кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка не имеется. Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет, в том числе, арендных платежей (т. 1 л.д. 118-122).

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание истца, представителей административных ответчиков, заинтересованного лица извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца – Фоменко Н.Н. поддержал заявленные в административном иске требования, уточнил их и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в заключении судебной оценочной экспертизы – 2011 000 руб.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – Юхнова Ю.С. просила суд принять решение в соответствии с действующим законодательством. Никаких замечаний, претензий к достоверности судебной экспертизы не высказала.

Представитель заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – Леванова Е.С. в удовлетворении заявленных требований возражала, ссылаясь на то, что изменение кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка повлечет неблагоприятные последствия для бюджета. Полагала, что экспертом при определении и рыночной стоимости оцениваемого земельного участка допущены нарушения требований ФСО, необоснованно занижена кадастровая стоимость земельного участка, не учтен вид разрешенного использования земельного участка.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к выводу, что исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования и предоставленного в аренду административному истцу, в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной подлежит установлению по результатам проведенной по делу +судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, обязаны доказывать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ст. ст. 247, 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Судом установлено и подтверждено материалами данного административного дела, что согласно выписке из кадастрового паспорта земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 45 Параллель, квартал <данные изъяты>, ГСК «Ветеран», разрешенное использование – под дорогами общего пользования, площадью 13470 кв.м., правообладатель права бессрочного (постоянного) пользования земельного участка – ГСК «Ветеран», поставлен на кадастровый учет и внесен в ГКН 27.01.1993 (т. 1 л.д. 22-23).

Постановлением администрации г. Ставрополя от 18.07.2012 № 2055 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по ул. 45 Параллель в квартале <данные изъяты> предоставлен ГСК «Ветерна» в аренду сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 24-25).

03.10.2012 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ГСК «Ветеран» заключен договор аренды земельного участка № 1078 в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, для целей, не связанных со строительством, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13470 кв.м., разрешенное использование: под дорогами общего пользования, без права капитального строительства, адрес расположения : Ставропольский край, город Ставрополь, улица 45 Параллель, в квартале 525. Срок аренды установлен с 18.07.2012 по 17.07.2017. Из расчета арендной платы к договору аренды следует, что арендная плата рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка. Договор аренды земельного участка переданного в аренду административному истцу зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15.11.2012 (т. 1 л.д. 19-21).

Из кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю 14.09.2016 следует, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена на 31.05.2016 в размере <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 15).

Согласно отчета от 26.09.2016 № 000205Ю/2016 об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 26:12:014803:923, выполненного ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости КАПИТАЛ-СЕРВИС», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31.05.2016 составила - <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 27-71).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение СРО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» от 26.09.2016 № 1110/07-16 (т. 1 л.д. 72-92).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра в Ставропольском крае от 01.11.2016 заявление административного истца от 13.10.2016 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:014803:923 отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и установленным федеральным стандартам оценки (т. 1 л.д. 95-96).

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и, какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено указанным законом на административного истца.

По данному административному делу по ходатайству представителя административного истца судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза (т. 1 л.д. 112-114, 152-155).

По заключению судебной экспертизы № 17/05/17-Э от 01.06.2017, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (СКФУ) юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ) рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31.05.2016 составила – <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 159-239).

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что исследуемый земельный участок расположен внутри населенного пункта – г. Ставрополь, внутри жилого квартала в окружении многоэтажной жилой застройки. Разрешенное использование земельного участка – для видов использования, характерных для населенных пунктов, текущее использование – под дорогами общего пользования. Объект оценки относится к сегменту земель индустриального назначения, самостоятельной ликвидностью не обладает и может быть реализован только в составе земель под размещение гаражей как обслуживающий их. Степень ликвидности таких земельных участков характеризуется уровнем – «низкая», сроком экспозиции не менее 12 мес.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта исследования, анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект, в результате чего эксперт пришел к выводу о том, что рынок недвижимости является на дату оценки не активным. В заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования - под дорогами общего пользования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт <данные изъяты> подготовивший экспертное заключение по административному делу подтвердил изложенные в заключении выводы, показал, что земельные участков, сходные с оцениваемым, подобрать сложно в общем доступе. Информация по характеристикам при подборе объектов-аналогов в объявлениях уточнялась им в ходе телефонных переговоров с продавцами на дату подачи объявления.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что административный истец представил в суд надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, учитывая расхождение рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной оценочной экспертизы, суд считает необходимым исходить из заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доводы возражений Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представителя заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – Левановой Е.С. об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку это приведет к уменьшению арендных платежей, поступающих в бюджет муниципалитета по мнению суда, нельзя признать обоснованными, поскольку в силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и изменения рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от размера арендных платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

Доводы возражения административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка административного истца не имеется и решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (комиссия) в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости административному истцу отказано, по мнению суда, являются несостоятельными и не подлежат удовлетворению. Наличие отрицательного решения комиссии не препятствует лицу, чьи права и законные интересы нарушены установлением кадастровой стоимости, обратиться в суд с административным иском об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Гаражно - строительного кооператива «Ветеран» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость находящегося в пользовании административного истца на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13744 кв.м., разрешенное использование: под дорогами общего пользования, адрес (местоположение) : Ставропольский край, город Ставрополь, улица 45 Параллель, в квартале <данные изъяты>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 31 мая 2016 года – <данные изъяты> рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения Гаражно - строительного кооператива «Ветеран» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 13 октября 2016 года.

Взыскать с Гаражно-строительного кооператива «Ветеран» в пользу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (СКФУ) юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ) стоимость проведенной по делу оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей путем перечисления на банковские реквизиты Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» -

ИНН/КПП <данные изъяты>

Получатель: УФК ПО СТАВРОПОЛЬСКОМУ КРАЮ (ФГАОУ ВО

«Северо-Кавказский федеральный университет» JI/счет 30216Ш58810) Р/счет <данные изъяты>

БанкЮТДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬ Г. СТАВРОПОЛЬ

БИК <данные изъяты>

ОКПО <данные изъяты> ОГРН 1022601961580 ОКОПФ <данные изъяты>

ОКТМО <данные изъяты>

КБК <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме через Ставропольский краевой суд.

Судья Задорнева Н.П.