Дело № 3а-471/2016 ~ 3-532/2016, первая инстанция

Дело- 3а-471/2016

15 декабря 2016 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Баевой Д.В.,

с участием:

представителя административного истца [СКРЫТО] Л.А. Остапенко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

[СКРЫТО] Л.А. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска [СКРЫТО] Л.А. указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:30:070401:5, общей площадью 13614 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственные помещения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ст. Золотушка.

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 15424072,66 рублей.

Административный истец [СКРЫТО] Л.А., полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 3419 000 рублей, определенной оценщиком ООО «Консалт ИнвестГрупп» в отчете об оценке № 0069 от 17 августа 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 287/11/16-Э от 21 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:070401:5 по состоянию на 01 января 2015 года составила 6141000 рублей.

В судебное заседание административные ответчики Министерство имущественных отношений Ставропольского края и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо администрация г. Ессентуки, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, не явились, о причине неявки не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Административный истец [СКРЫТО] Л.А., заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки в представленных ранее письменных возражениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца [СКРЫТО] Л.А. Остапенко А.В поддержал исковые требования, с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:070401:5 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 6141000 рублей.

В письменных возражениях комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки просил в иске [СКРЫТО] Л.А. отказать, мотивируя тем, что рыночная стоимость земельного участка, об установлении которой заявлено административным истцом, значительно занижена по сравнению со стоимостью аналогичных земельных участков, снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение размера арендной платы, и, соответственно, недополучение средств в бюджет г. Ессентуки.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в своих возражениях просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:30:070401:5, общей площадью 13614 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственные помещения, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ст. Золотушка, находится в пользовании [СКРЫТО] Л.А. на праве аренды, срок аренды с 18 апреля 2014 года по 17 марта 2019 года, что подтверждается договором аренды земельного участка № 196-з от 03 марта 2015 года, заключенным между комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и [СКРЫТО] Л.А.

Согласно пункту 3 договора аренды и расчету, приложенному к договору, арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся

в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, [СКРЫТО] Л.А., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского

края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 17 октября 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:070401:5 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 15424072,66 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, [СКРЫТО] Л.А. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО «КонсалтИнвестГрупп» отчет об оценке № 0069 от 17 августа 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 3419 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 6062 от 05 сентября 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 287/11/16-Э от 21 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:070401:5 по состоянию на 01 января 2015 года составила 6141000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 4 аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке для среднеликвидной недвижимости, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 451,04 рубля находится в диапазоне цен предложений земельных участков промышленного назначения района расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков промышленного назначения в городах КМВ.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Лицами, участвующими в деле, заключение экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск [СКРЫТО] Л.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы 6141000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный истец [СКРЫТО] Л.А. обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 03 октября 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленной ФГАОУВО «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований» калькуляцией стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 40000 рублей.

Учитывая, что [СКРЫТО] Л.А. обратилась в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в её пользовании земельного участка, реализуя в судебном порядке имеющееся у неё право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у административного истца такого права и указанный в её заявлении размер рыночной стоимости земельного участка, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:070401:5, общей площадью 13614 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственные помещения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ст. Золотушка, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 6141000 рублей (шесть миллионов сто сорок одна тысяча рублей).

Заявление [СКРЫТО] Л.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 03 октября 2016 года.

Взыскать с [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в пользу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо - Кавказский федеральный универси­тет» (ИНН 2635014955, КПП 263401001, получатель: УФК по Ставропольскому краю (ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» Л/счет 30216Ш58810), расчетный счет 40501810700022000002, банк: Отделение Ставрополь, БИК 040702001, ОКПО 02067965, ОГРН 1022601961580, ОКОПФ 75101, ОКТМО 07701000, КБК 00000000000000000130) расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 40000 рублей (сорок тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 21 декабря 2016 года.