Дело № 3а-468/2016 ~ 3-523/2016, первая инстанция

Дело- 3а-468/2016

05 декабря 2016 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.

при секретаре судебного заседания Баевой Д.В.,

с участием:

представителя административного истца [СКРЫТО] Л.В. Агасян А.Б.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

представителя заинтересованного лица администрации г. Невинномысска Смирновой Е.В.,

эксперта А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

[СКРЫТО] Л.В. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска [СКРЫТО] Л.В. указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:882, площадью 8009 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – для специализированного магазина непродовольственных товаров, для торгового центра с автобусной остановкой, земельный участок торгового центра с автобусной остановкой с целью присоединения к существующему земельном участку, автостоянки наземные открытые при зданиях и сооружениях, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1 Е.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 20566070,83 рублей.

Административный истец [СКРЫТО] Л.В., полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ей земельного участка недостоверными и нарушающими её права как плательщика земельного налога на этот участок, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведёт к неправомерному увеличению налога, просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком А.И. в отчете об оценке № ОЦ-045/16 от 29 августа 2016 года в размере 10014000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 282/11/16-Э от 08 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:882 по состоянию на 01 января 2015 года составила 11385 000 рублей.

В судебное заседание административный истец [СКРЫТО] Л.В., представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края не явились, представив ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в своих возражениях просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца [СКРЫТО] Л.В. Агасян А.Б. поддержала административный иск, с учетом судебного экспертного заключения уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:882 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 11385 000 рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С. просила вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не оспаривала.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Невинномысска Смирнова Е.В., административный иск не признала, просила в его удовлетворении отказать. Полагала выводы экспертного заключения о величине рыночной стоимости спорного земельного участка недостоверными, указав, что экспертом в рамках сравнительного подхода применены некорректные аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по местоположению и виду разрешенного использования, в представленных в экспертном заключении объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует идентифицирующая информация об их местоположении, транспортной доступности и инфраструктуре, экспертом не учтены имеющиеся на оцениваемым земельном участке улучшения в виде объекта недвижимости.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, объяснения эксперта А.В., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:16:040603:882, площадью 8009 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – для специализированного магазина непродовольственных товаров, для торгового центра с автобусной остановкой, земельный участок торгового центра с автобусной остановкой с целью присоединения к существующему земельном участку, автостоянки наземные открытые при зданиях и сооружениях, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1 Е, принадлежит на праве собственности [СКРЫТО] Л.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 августа 2016 года № 26/022/403/2016-690.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского

края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 27 июля 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:882 определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 20566070,83 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника [СКРЫТО] Л.В. как плательщика земельного налога и дает последней право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, [СКРЫТО] Л.В. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком А.И. отчет об оценке № ОЦ-045/16 от 29 августа 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости – 01 января 2015 года составляет 10014000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 29 августа 2016 года № 874/11-16.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 282/11/16-Э от 08 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:882 по состоянию на 01 января 2015 года составила 11385 000 рублей

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 3 аналога, расположенных в одном с оцениваемым земельным участком городе Невинномысске, наиболее схожих по основным параметрам с объектом исследования.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки, средний срок экспозиции, в данном случае от 6 месяцев до 1 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов. Информация краткого описания и текста объявлений позволяет с достаточной степенью достоверности определить основные параметры, по которым происходит сравнение.

Доводы представителя администрации г. Невинномысска о применении экспертом некорректных аналогов, отличающихся от объекта оценки по местоположению, на обоснованность экспертного заключения не влияют, поскольку экспертом проведена корректировка по данному элементу сравнения, что соответствует требованиям пункт 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости».

Расположение объектов-аналогов в других районах города учитывалось в виде корректировки на локальное местоположение в расчетной таблице на странице 401 экспертного заключения. Удельный показатель стоимости объектов-аналогов скорректирован как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от того, к какому типу застройки отнесен квартал расположения объекта-аналога. Обоснование использования данной корректировки изложено на страницах 39-40е 37 экспертного заключения.

Ссылка представителя администрации на несопоставимость аналогов с объектом оценки по виду разрешенного использования несостоятельная, так как согласно представленным в заключении объявлениям все участки аналоги коммерческого назначения, что и оцениваемый участок.

Возражения представителя администрации о необходимости учета улучшений оцениваемого земельного участка в виде расположенных на нем зданий, противоречат требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций в расчетах экспертом не проводилась из-за отсутствия отличия аналогов и объекта исследования по данному показателю. Объяснение использования данной корректировки изложено на странице 41экспертного заключения.

Идентификация оформленных прав на объекты-аналоги и приведение их в соответствие с принятым допущением о правах объекта исследования экспертом также проведены. В данном исследовании для целей оценки (оспаривание кадастровой стоимости) по оцениваемому объекту оценивалось право собственности, оформленное право на объекты-аналоги - собственность, соответственно, введение корректировки не требуется.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заинтересованное лицо (административный ответчик), в случае несогласия с удовлетворением заявления, обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доводы представителя администрации г. Невинномысска о недостоверности экспертного заключения носят предположительный характер и не подтверждаются допустимыми доказательствами. Представитель заинтересованного лица не является лицом, компетентным в сфере оценочной деятельности, ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы им не заявлялось.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск [СКРЫТО] Л.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы - 11385 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В данном случае административный истец [СКРЫТО] Л.В. обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 29 сентября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040603:882, площадью 8009 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – для специализированного магазина непродовольственных товаров, для торгового центра с автобусной остановкой, земельный участок торгового центра с автобусной остановкой с целью присоединения к существующему земельном участку, автостоянки наземные открытые при зданиях и сооружениях, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, 1 Е, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 11385 000 рублей (одиннадцать миллионов триста восемьдесят пять тысяч рублей).

Заявление [СКРЫТО] Л.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 29 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 12 декабря 2016 года.