Дело № 3а-435/2016 ~ 3-491/2016, первая инстанция

Дело- 3а-435/2016

21 декабря 2016 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И.А.,

с участием:

представителя административного истца [СКРЫТО] Р.И. Маликова Р.Н.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

эксперта Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

[СКРЫТО] Р.И. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска [СКРЫТО] Р.И. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:558 из земель сельскохозяйственного назначения, собственность на которые не разграничена, для сельскохозяйственного производства, площадью 1560000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира СПК «Дружба», п.6, с/о 4, кл.1; п.1, с/о 5, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский район.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 5134740 рублей.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО «КонсалтИнвестГрупп» в отчете об оценке № 0053 от 12 августа 2016 года, в размере 1462000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 269/10/16-Э от 16 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:558 по состоянию на 01 января 2015 года составила 2964 000 рублей.

В судебное заседание административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края, извещенный надлежащим образом о рассмотрении дела, не явился, о причине неявки суд не известил.

Административный истец [СКРЫТО] Р.И., административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованные лица – администрация Туркменского муниципального района Ставропольского края и администрация Летнеставочного сельсовета Туркменского района Ставропольского края представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца [СКРЫТО] Р.И. Маликов Р.Н. поддержал исковые требования, с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:558 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2964 000 рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийкова Е.А. просила вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, не оспаривала.

В письменных возражениях администрация Туркменского муниципального района Ставропольского края указала, что рыночная стоимость земельного участка, об установлении которой заявлено административным истцом, необоснованно занижена, значительное снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение размера арендной платы, и, соответственно, недополучение средств в бюджет Туркменского района Ставропольского края. С заключением судебной оценочной экспертизы администрация ознакомлена, претензий не имеет. Просит вынести решение на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в своих возражениях просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта Р.А., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:558 из земель сельскохозяйственного назначения, собственность на которые не разграничена, для сельскохозяйственного производства, площадью 1560000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира СПК «Дружба», п.6, с/о 4, кл.1; п.1, с/о 5, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский район, находится в пользовании [СКРЫТО] Р.И. на праве аренды, срок аренды с 11 января 2008 года до 10 января 2023 года, что подтверждается договором аренды земель сельскохозяйственного назначения от 11 января 2008 года № 49 и соглашением к этому договору от 12 января 2016 года, заключенными между администрацией Туркменского муниципального района Ставропольского края и главой КФХ [СКРЫТО] Р.И.

Согласно пункту 4 договора аренды арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся

в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, [СКРЫТО] Р.И., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 08 июля 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:558 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 5134740 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного земельного участка, [СКРЫТО] Р.И. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный ООО «КонсалтИнвестГрупп» О.Н. отчет об оценке № 0053 от 12 августа 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:558 составила 1464000 рублей

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией оценщиков «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 6027 от 31 августа 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 269/10/16-Э от 16 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:558 по состоянию на 01 января 2015 года составила 2964 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, подобрано 4 аналога, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito/ (https://ruads.org/), период выгрузки 16 февраля 2014 года – 12 декабря 2014 года, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Р.А., составивший экспертное заключение, подтвердил его выводы, обосновав введенные им корректировки на местоположение с использование балла бонитета, принятого в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 05 декабря 2001 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2001года»; на торг в размере 20 % - среднее значение для земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании данных справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки; на площадь в отношении аналогов № 1 и № 4, отличающихся от диапазона площади объекта оценки согласно справочнику оценщика недвижимости, том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», 2014 года Лейфер Л.А.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 1,9 рублей находится в диапазоне цен предложений района расположения объекта оценки, относящегося к 3-му земельно-оценочному району, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае.

Основания сомневаться в правильности суждений и выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доводы представителя администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края о необоснованном занижении кадастровой стоимости спорного земельного участка носят предположительный характер и не подтверждаются допустимыми доказательствами.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заинтересованное лицо (административный ответчик), в случае несогласия с удовлетворением заявления, обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск [СКРЫТО] Р.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы 2964 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

По настоящему делу административный истец Андрющкнко Р.И. обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости 20 сентября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:558 из земель сельскохозяйственного назначения, собственность на которые не разграничена, для сельскохозяйственного производства, площадью 1560000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира СПК «Дружба», п.6, с/о 4, кл.1; п.1, с/о 5, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский район, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 2964 000 рублей (два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи рублей).

Заявление [СКРЫТО] Р.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 20 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 27 декабря 2016 года.