Дело № 3а-353/2017 ~ 3-841/2016, первая инстанция

дело № 3а–353/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июля 2017 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Габриелян М.

с участием:

представителя административного истца [СКРЫТО] С.Ч. Задорожной Е.Е.

представителя администрации Минераловодского городского округа Черненького Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Саши [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

у с т а н о в и л :

[СКРЫТО] Саша [СКРЫТО] обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование иска указав, что ему на основании соглашения от 01.11.2013 года о переходе прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 124 от 29.11.2006г, решения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 20.11.2013г на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под производственной территорией, расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды – до 26.10.2055г.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости от 05.09.2016г кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером составляет 23147058,84 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует его рыночной стоимости, что является нарушением прав административного истца как арендатора земельного участка, поскольку его кадастровая стоимость, внесенная в государственный кадастр недвижимости, имеет прямо пропорциональную зависимость к размеру арендной платы.

Административный истец обратился к оценщику ООО «Деловой партнер» для определения рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком указанного общества Ахмадовой М.Ш. подготовлен Отчет № 01134 от 11.11.2016 года об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату оценки. Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2015 года составила 3808 900 рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года № 1380, по состоянию на 01.01.2015 года значительно превышает его рыночную стоимость.

Согласно Положительному экспертному заключению № 6693 от 18.11.2016 года НП Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков» определенная в Отчете № 01134 стоимость объекта оценки подтверждена, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Ссылаясь на нормы законодательства административный истец указывает, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в установленном законом порядке, как правило, не может превышать его реальную рыночную стоимость.

В заявлении просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под производственной территорией, расположенный по адресу: <адрес> в размере 3808900 рублей по состоянию на 01.01.2015г.

В судебном заседании представитель административного истца Задорожная Е.Е. поддержала заявленные требования по основания, изложенным в заявлении, и просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации Минераловодского городского округа Черненький Ю.В. с заявленными требованиями не согласился, находя их не обоснованными.

Указал, что в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ФСС) N 3), в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения"на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Как указано в заключении, на разрешение эксперту поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость соответствующего земельного участка по состоянию на 01.01.2015.

В соответствии с заключением эксперта, предложения цены за объекты аналоги взяты по состоянию на 19.05.2014, 17.03.2014, 29.09.2014.

Изложенное свидетельствует о необоснованной разнице во временных интервалах установления стоимости объектов аналогов и объекта оценки - стоимость аналогичных объектов по состоянию на январь 2015 года могла существенно измениться.

Анализ данных значений на соответствие рыночным данным в заключении не приведен, что является нарушением требований ФСС) № 3.

Каким либо законом, ФСО или иным нормативно-правовым актом не предусмотрена возможность использования: предложений цен за объекты-аналоги, взятых за прошедший временной период в сравнении с датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки,

В соответствии с п. 2.2.2.3 (стр. 15 заключения) на территории объекта исследования уже имеются все необходимые коммуникации, тогда как на стр. 38 заключения указано что у объекта исследования — оцениваемого земельного участка, коммуникации находятся на меже. Данное противоречие в отчете эксперта могло повлиять на определение стоимости оцениваемого земельного участка, и достоверность экспертной оценки.

Эксперт не учел данных фактов и не применил нормы пунктов 3, 5 раздела II ФСО № 3 (в них указано на то, что отчет об оценке должен содержать сведения доказательственного значения, а так же что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов).

Просил назначить проведение по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Сасина С.И. пояснила, что согласно федеральным стандартам оценки с 01.01.2015 года разрешено учитывать временной интервал равный 6 месяцам и применять соответствующие корректировки. Участок принимается как условно свободный от коммуникаций, но в экспертизе указывается что имеется возможность подключения.

Представители административных ответчиков в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца Задорожную Е.Е., представителя администрации Черненького Ю.В., пояснения эксперта Сасиной С.И., суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться в том числе физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности.

Как следует из материалов дела, на основании соглашения от 01.11.2013 года о переходе прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 124 от 29.11.2006г, решения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 20.11.2013г на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под производственной территорией, расположенный по адресу: <адрес> Срок аренды – до 26.10.2055г.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости от 05.09.2016г кадастровая стоимость земельного составляет 23147058, 84 рубля по состоянию на 01 января 2015 года (л.д.16).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, [СКРЫТО] С.Ч. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» Ахмадовой М.Ш. Отчет № 01134 от 11.11.2016 года об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату оценки. Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2015 года составила 3808 900 рублей (т.1 л.д.28-114).

Согласно Положительному экспертному заключению № 6693 от 18.11.2016 года НП Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков» определенная в Отчете № 01134 стоимость объекта оценки подтверждена, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 20 февраля 2017 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 43/2017 от 12 мая 2017 года, выполненной экспертом ООО «ТАИС» спо результатам визуального осмотра объекта, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка составляет 12134 000 рубля (т.1. л.д.203-250).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Сасина С.И. составившая вышеуказанное экспертное заключение, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, лицами, участвующими в деле, в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск [СКРЫТО] С.Ч. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

По настоящему делу заявление [СКРЫТО] С.Ч. подано в суд 16 декабря 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск [СКРЫТО] Саши [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственной территорией, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Восточная Промзона, почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости – 12134 000 (двенадцать миллионов сто тридцать четыре тысячи) рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка [СКРЫТО] С.Ч. обратился в суд 16 декабря 2016.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Судья Ставропольского

краевого суда Е.А.Строчкина.