Дело № 3а-35/2017 (3а-349/2016;) ~ 3-390/2016, первая инстанция

Дело №а–349/16

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> 12 января 2017

<адрес>вой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием : представителя административного истца ООО «Альянс» ФИО6, действующей по доверенности,

представителя административного ответчика - филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> ФИО7,

представителя заинтересованного лица – администрации <адрес> ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Альянс» к Министерству имущественных отношений <адрес>, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил :

ОАО «Альянс» обратилось в <адрес>вой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:2, площадью 4225 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу : <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в районе летней площадки у фонтана по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3084200 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является собственником указанного земельного участка. Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» утверждены результаты государственной кадастровой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 26:16:040611:2 установлена в размере 12293651,50 руб.

Результат государственной кадастровой оценки стоимости указанного земельного участка нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в разы превышает его рыночную стоимость, что ведет к неправомерному увеличению земельного налога.

Считая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной Общество обратилось в ООО «БизнесПрофиль» для определения реальной рыночной стоимости данного земельного участка.

Согласно независимой оценке, проведенной оценщиком ФИО5, рыночная стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3084200 руб.

По итогам проведения экспертизы Некоммерческим партнерством «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-240516-РВ от ДД.ММ.ГГГГ отчет оценщика ФИО5 № КС 037/2016 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям стандартов.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:2 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспаривается результат определения кадастровой стоимости. Результатом рассмотрения комиссии стало отклонение заявления.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО6 поддержала заявленные требования в полном объеме и просила их удовлетворить на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по <адрес> ФИО7, представитель администрации <адрес> ФИО8 исковые требования не признали, просили в иске отказать.

Заслушав требования административного истца, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, показания эксперта в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд находит, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ст. ст. 247, 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в собственности административного истца – ООО «Альянс» находится земельный участок с кадастровым номером 26:16:040611:2, назначение : земли населенных пунктов – для строительства торгово-развлекательного центра, площадью 4225 кв.м. на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 12293651,50 руб., что подтверждается справкой о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчета об оценке № КС 037/2016 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:2, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : для строительства торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу : <адрес>, в районе летней площадки у фонтана по <адрес>, итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на дату оценки составляет 3 084200 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, отклонено.

В ходе рассмотрения данного административного дела по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению экспертизы №Э от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» ФИО9, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 5265000 руб.

Поддерживая заявленные в административном иске требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, представитель административного истца полагал, что экспертное заключение является правильным, составленным с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности.

Однако, по мнению суда, экспертное заключение нельзя признать соответствующим законодательству об оценочной деятельности, а потому данное доказательство не может быть положено в основу решения по делу.

В силу положений ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Согласно ч. 2 ст. 8 вышеприведенного закона заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом в силу ст. 25 указанного закона в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 20 указанного закона Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)». Настоящий федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

В п. 10 ФСО № установлено, что объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно выводам эксперта в рамках данного исследования применен метод прямого сравнительного анализа продаж, как метод, наиболее полно учитывающий цель исследования и имеющуюся информацию об объекте исследования.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения (л.д. 179 рисунок 1) - карты <адрес> следует, что земельный участок истца расположен в лесопосадке. По пояснениям представителя заинтересованного лица – администрации <адрес>, земельный участок находится в хорошем экономическом месте, парковой зоне, на месте бывшего кинотеатра, через лесопосадку проходит река Кубань, рядом жилые дома малоэтажной застройки.

Из положительных характеристик местоположения объекта исследования экспертом указано на хорошую транспортную доступность, возможность всесезонного доступа к участку, из благоустройства территории – частичное замощение территории.

Из таблицы 5 определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом приведены 3 объекта-аналога, значительно отличающихся по площади от оцениваемого, все объекты-аналоги расположены на красной линии, тогда как оцениваемый земельный участок не находится на красной линии, в связи с чем корректировка составила 26,5% в сторону уменьшения.

Один из объектов-аналогов находится в аренде, применена корректировка в сторону уменьшения 14,9%. В заключении эксперта отсутствует какое-либо документальное подтверждение перечисленных им характеристик объектов-аналогов, в том числе по виду разрешенного использования каждого конкретного участка-аналога.

Аналог № указан как участок для размещения объектов коммерческого назначения. Вместе с тем, в скриш-шоте объявления указано, что данный земельный участок из земель промышленного назначения. Кроме того, никаких подтверждений тому, что эти земельные участки имеют разрешенное использование под коммерческую застройку, как оцениваемый объект, заключение эксперта не содержит.

Таким образом, примененные при производстве судебной экспертизы объекты-аналоги не соответствуют исследуемому объекту, а потому итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанная экспертом в заключении, не может считаться в качестве рыночной для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ст. ст. 247, 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Исходя из приведенных правовых предписаний, судом было предложено представителю истца проведение повторной оценочной экспертизы. От проведения повторной судебной экспертизы представитель административного истца отказалась, настаивала на рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Согласно выводов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, отчет об оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта, выполненный ООО «БизнесПрофиль» не соответствует требованиям оценочной деятельности : в отчете отсутствует обоснование выбора аналогов, корректировка на местоположение проведена неверно.

Других доказательств административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:2, площадью 4225 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу : <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в районе летней площадки у фонтана по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3084200 руб. не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных административных требований ООО «Альянс» в связи с их недоказанностью.

В соответствии с положениями главы 10 Кодекса административного судопроизводства, разъяснений содержащихся в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также учитывая, что определением суда от ДД.ММ.ГГГГ расходы на проведение судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца, с ООО «Альянс» подлежит взысканию стоимость затрат на проведение судебной оценочной экспертизы об установлении кадастровой стоимости недвижимости в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВО СКФУ.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил :

В удовлетворении административных исковых требований ОАО «Альянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:2, площадью 4225 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу : <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в районе летней площадки у фонтана по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3084200 руб. – отказать.

Взыскать с ООО «Альянс» в пользу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 35000 руб. путем перечисления на банковские реквизиты :

ИНН/КПП 2635014955/263401001

Получатель: УФК ПО СТАВРОПОЛЬСКОМУ КРАЮ (ФГАОУ ВО «Северо- Кавказский федеральный университет» JI/счет 30216Ш58810) Р/счет 40№

Банк: ФИО2 ФИО11 СТАВРОПОЛЬ

БИК 040702001

ОКПО 02067965 ОГРН 1022601961580 ОКОПФ 75101

ОКТМО 07701000

КБК 00№.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.