Дело № 3а-3/2018 (3а-178/2017; 3а-573/2016;) ~ М-580/2016, первая инстанция

дело № 3а–3/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 февраля 2018 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.

с участием представителя административных истцов Самарина М.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Надежды Васильевны и Габуловой Любови Петровны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, [СКРЫТО] и [СКРЫТО] по Ставропольскому краю, Федеральной [СКРЫТО] палате Федеральной службы государственной регистрации, [СКРЫТО] и [СКРЫТО], филиал по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования Полтавского сельсовета Курского района Ставропольского края об установлении [СКРЫТО] стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] Н.В. и Габулова Л.П. обратились в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, [СКРЫТО] и [СКРЫТО] по Ставропольскому краю, Федеральной [СКРЫТО] палате Федеральной службы государственной регистрации, [СКРЫТО] и [СКРЫТО], филиал по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования Полтавского сельсовета Курского района Ставропольского края об установлении по состоянию на 01 января 2015 года [СКРЫТО] стоимости в размере рыночной земельного участка с [СКРЫТО] номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>. Земельный участок расположен в границах [СКРЫТО] квартала №.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками долей равных 1/34 и 1/68 в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и плательщиками земельного налога.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1381 «Об утверждении результатов государственной [СКРЫТО] оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной [СКРЫТО] оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015.

Согласно [СКРЫТО] справке о [СКРЫТО] стоимости от 12.09.2016г [СКРЫТО] стоимость земельного участка с [СКРЫТО] номером № определена в размере - <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2015.

С целью установления соответствия или отличия [СКРЫТО] стоимости земельного участка от рыночной стоимости, административный истец обратился к независимым оценщикам ООО «<данные изъяты>». В соответствии с Отчетом № 21/2016 от 25.04.2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, составленным оценщиком ФИО10 по состоянию на 01.01.2015 г. рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 1617/2016 от 11.05.2016 г.

Взыскание земельного налога на основе завышенной [СКРЫТО] стоимости, ведет к нарушению прав административных истцов, поскольку в таком случае они вынуждены оплачивать земельный налог в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административных истцов Самарин М.Т. уточнил заявленные в административном иске требования с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы, изложенных в заключении ООО «<данные изъяты>» № 99/2017-Э от 20.12.2017 г., просил установить [СКРЫТО] стоимость земельного участка с [СКРЫТО] номером №, в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2015 г.

В возражениях на административное исковое заявление представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, [СКРЫТО] и [СКРЫТО] по Ставропольскому краю ФИО11. право истцов на обращение в суд не оспаривает, просит рассмотреть дело в соответствии с законом.

В судебное заседание административные истцы, представители ответчиков и заинтересованных лиц по делу не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Административные истцы представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении [СКРЫТО] стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации [СКРЫТО] стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления [СКРЫТО] стоимости земельного участка проводится государственная [СКРЫТО] оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная [СКРЫТО] оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной [СКРЫТО] оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной [СКРЫТО] оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной [СКРЫТО] оценки земель государственная [СКРЫТО] оценка земель проводится для определения [СКРЫТО] стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная [СКРЫТО] оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства [СКРЫТО] объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная [СКРЫТО] оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной [СКРЫТО] оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, [СКРЫТО] стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной [СКРЫТО] оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка [СКРЫТО] стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов [СКРЫТО] оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения [СКРЫТО] стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения [СКРЫТО] стоимости путем подачи заявления о пересмотре [СКРЫТО] стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре [СКРЫТО] стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его [СКРЫТО] стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его [СКРЫТО] стоимость.

В настоящее время определение [СКРЫТО] стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной [СКРЫТО] оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.09.2010 № 445.

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение [СКРЫТО] стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения [СКРЫТО] стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения [СКРЫТО] стоимости земельного участка, внесенной в государственный [СКРЫТО] недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность [СКРЫТО] стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный [СКРЫТО] недвижимости [СКРЫТО] стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный [СКРЫТО] недвижимости сведений о [СКРЫТО] стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения [СКРЫТО] стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административных истцов, поскольку за находящееся у них на праве собственности земельный участок платежи рассчитываются, исходя из его [СКРЫТО] стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов административного дела следует, что [СКРЫТО] Н.В. и Габулова Л.П. являются собственниками долей равных 1/34 и 1/68 соответственно в праве общей долевой собственности на земельный участок с [СКРЫТО] номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>. Земельный участок расположен в границах [СКРЫТО] квартала №, находящегося в общей долевой собственности физических лиц. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.01.2014 года и от 01.08.2014г.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1381 «Об утверждении результатов государственной [СКРЫТО] оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной [СКРЫТО] оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015.

Согласно представленной справке о [СКРЫТО] стоимости от 12.09.2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная [СКРЫТО] палата федеральной службы государственной регистрации, [СКРЫТО] и [СКРЫТО]» по Ставропольскому краю [СКРЫТО] стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 определена в размере <данные изъяты> рубля.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании [СКРЫТО] оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.Оспаривая установленную [СКРЫТО] стоимость земельного участка, указанную в иске, административные истцы представили отчет об оценке № 21/2016 от 25.04.2016 г, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО12 согласно которому по состоянию на 01.01.2015 г. рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 1617/2016 от 11.05.2016 г.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения [СКРЫТО] стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 21.11.2016 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту научно образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований юридического института Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет».

Экспертом <данные изъяты> ФИО13. подготовлено заключение по результатам судебной экспертизы № 337/12/16Э от 21.12.2016 года.

Согласно заключению по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.

Исследовав заключение судебной экспертизы № 337/12/16Э от 21.12.2016 года, выслушав пояснения эксперта, проводившего экспертное исследование, Ставропольский краевой суд установил, что данное заключение выполнено с нарушением требований Федеральных стандартов оценки. Определением Ставропольского краевого суда от 05.03.2017 года по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<данные изъяты>».

На основании данного определения Ставропольского краевого суда экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО14. подготовлено заключение № 99/2017-Э от 20.12.2017 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их

результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовленное ООО «<данные изъяты>» подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка.

Из экспертного заключения следует, что обследование объектов оценки не производилось, поскольку определение рыночной стоимости объекта исследования производилось на ретроспективную дату.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 – 2015 год, произведен анализ рынка объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «земли сельскохозяйственного назначения», проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, произведена выборка и сравнительный анализ объекта исследования с другими объектами недвижимости, которые представлены на рынке по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в районе расположения оцениваемого объекта.

В основных выводах относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, экспертом указано на то, что рынок активен.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны корректные объекты аналоги, основанные как на ценах реальных сделок с земельными участками так и исходя из цен предложений.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Экспертом при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта применен доходный подход, основанный на данных о средней урожайности культур по данным Ставропольстата.

Экспертом проведено согласование рыночной стоимости в соответствии с двумя подходами и выведен итоговый результат.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования - для сельскохозяйственного производства.

Противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке № 21/2016 от 25.04.2016г и заключении судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> № 337/12/16Э от 21.12.2016 года опровергается заключением судебной оценочной экспертизы ООО «<данные изъяты>» № 99/2017-Э от 20.12.2017 года

Содержание повторного экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не являются произвольными; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной [СКРЫТО] карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная [СКРЫТО] палата федеральной службы государственной регистрации и [СКРЫТО]» по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, методом сравнения продаж, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения, и анализа фактических данных об урожайности, ценах сделок с земельными участками и иных фактических данных.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость).

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка [СКРЫТО] стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения [СКРЫТО] стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его [СКРЫТО] стоимость. Результаты определения [СКРЫТО] стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому обращение административных истцов в суд с заявлением об установлении [СКРЫТО] стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на которую установлена его [СКРЫТО] стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного Кодекса РФ и Федерального закона «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную [СКРЫТО] оценку земельного участка, одновременно не исключает установление [СКРЫТО] стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения [СКРЫТО] стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его [СКРЫТО] стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость земельного участка заявителей, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административных истцов об установлении [СКРЫТО] стоимости земельного участка с [СКРЫТО] номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Полтавского сельсовета. Земельный участок расположен в границах [СКРЫТО] квартала № в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «<данные изъяты>».

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении [СКРЫТО] стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования [СКРЫТО] Надежды Васильевны и Габуловой Любови Петровны об установлении [СКРЫТО] стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить [СКРЫТО] стоимость земельного участка с [СКРЫТО] номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес> Земельный участок расположен в границах [СКРЫТО] квартала №, № в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения [СКРЫТО] стоимости указанного земельного участка [СКРЫТО] Н.В. и Габулова Л.П. обратились в Ставропольский краевой суд 20 октября 2016 года.

Взыскать с [СКРЫТО] Надежды Васильевны и Габуловой Любови Петровны в пользу ООО «<данные изъяты>» судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей – по <данные изъяты> рублей с каждой.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Судья Ставропольского

краевого суда Е.А.Строчкина.