Дело № 3а-264/2018 ~ М-108/2018, первая инстанция

Дело № 3а-264/2018

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 04 июля 2018 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

с участием: представителя административного истца Кудрявцева С.В.,

представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвировой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Капитал Инвест» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ……. в размере его рыночной стоимости 8 818 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером ….., площадью 3513 кв.м., с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – на использование под объекты торгового назначения, расположенного по адресу: ……, определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 23 701 262,49 рублей.

Согласно отчету об оценке № 000239Ю/2017 от 07 ноября 2017 года, составленному ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал – Сервис» по заказу административного истца, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 8 818 000 рублей.

Таким образом, по рассматриваемому административному делу размер кадастровой стоимости земельного участка, определенный в государственном кадастре недвижимости, существенно отличается от размера его рыночной стоимости на основании выполненного по заказу административного истца отчета.

В судебном заседании представитель административного истца Кудрявцев С.В. просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвирова Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, высказала возражения относительно выводов заключения эксперта.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «Капитал Инвест» арендует земельный участок с кадастровым номером ….., площадью 3513 кв.м., с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – на использование под объекты торгового назначения, расположенный по адресу: …….

Кадастровая стоимость земельного участка определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 23 701 262,49 рублей.

Согласно отчету об оценке № 000239Ю/2017 от 07 ноября 2017 года, составленному ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал – Сервис» по заказу административного истца, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 8 818 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 05 декабря 2017 года № 2221 поступившее в комиссию 21 ноября 2017 года от ООО «Капитал Инвест» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 62,7%. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По ходатайству стороны административного истца на основании определения Ставропольского краевого суда от 20 апреля 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составила 13 505 000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключениях судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости объекта недвижимости суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенного заключением эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года, не представлено.

Эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение эксперта содержит исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок и отказа от их применения.

В рамках данной экспертизы определение рыночной стоимости исследуемого земельного участка произведено сравнительным подходом (метод сравнения продаж). Экспертом обоснован отказ от применения иных подходов и методов оценки.

Для расчета рыночной стоимости собрана и проанализирована информация о земельных участках, предлагаемых к продаже, отобраны аналоги, наиболее сходные по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Осмотр исследуемого объекта не проводился, поскольку, принимая во внимание ретроспективный характер производимой экспертизы, осмотр земельного участка признан нецелесообразным.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Экспертом собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектом исследования. Описание объектов – аналогов приведено в таблице.

Экспертом проводились телефонные переговоры с собственниками и представителями собственников объектов – аналогов для уточнения данных.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Представленный административным истцом отчет об оценке суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку он противоречит заключению эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года. Кроме того, отчет не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 декабря 2017 года № 2221.

В связи с вышеизложенным данное доказательство не может быть положено в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в нем недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования подлежат удовлетворению на основании выводов заключения эксперта ООО «Центр Поддержки Бизнеса» Т.И.С. № 10-1931-18 от 14 июня 2018 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., площадью 3513 кв.м., с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – на использование под объекты торгового назначения, расположенного по адресу: ……, в размере его рыночной стоимости 13 505 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления считать 21 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 05 июля 2018 года.

Судья В.Ю. Брянский