Дело № 3а-221/2020 ~ М-111/2020, первая инстанция

дело № 3а-221/2020

Именем Российской Федерации

17 августа 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием:

представителя административного истца ФИО14 – ФИО13

представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО15

представителя заинтересованного лица администрации города Невинномысска ФИО16

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО17 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО18 обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 2839 кв.м, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта; объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 10813921,34 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика земельного налога за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4466000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке от 16 марта 2020 года № КС 047/2020, составленного <данные изъяты>

Административный истец ФИО19 извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия в присутствии его представителя.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО21 извещенная о слушании дела надлежащим образом, также просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО20 в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом, не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО22 – ФИО23ФИО24 поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6071000,00 рублей.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО25 с административным иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении, замечаний у заключению эксперта не имеет.

Представитель заинтересованного лица администрации города Невинномысска ФИО26. возражала относительно удовлетворения заявленных требований с заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, ссылаясь на недостоверную величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, установленную в экспертном заключении, указала на некорректный подбор экспертом объектов-аналогов по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО27, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 09 апреля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 2839 кв.м, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта; объекты придорожного сервиса, расположенный по адресу: <адрес>

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 10813921,34 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-105583.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком <данные изъяты> <данные изъяты> отчет об оценке от 16 марта 2020 года № КС 047/2020, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 4466000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 09 июля 2020 года № 052-20-ОК, выполненной экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 6071000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

В рамках экспертного исследования экспертом ФИО37 подобрано 3 объекта-аналога, расположенные, как и объект оценки в г. Невинномысске: объект-аналог № 1 по ул. Монтажной, № объект-аналог № 2 по ул. Линейной, №; объект-аналог № 3 по ул. Степной, №

Локальное местоположение объекта оценки, как и местоположение объекта-аналога № 3, в соответствии с планетарной моделью справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. отнесено экспертом к «спальным микрорайонам среднеэтажной застройки»; местоположение объектов-аналогов № 1 и № 2, отличается от них по своим показателям инвестиционной привлекательности и в соответствии с названным выше источником отнесено экспертом к «районам крупной автомагистрали города».

На имеющиеся различия локального местоположения экспертом обоснованно применена соответствующая повышающая корректировка в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2 в размере 1,35%.

Эксперт ФИО38 указал, что корректировка цен на разрешенное использование учитывает различия цен, сложившихся на объекты недвижимости в зависимости от их разрешенного использования. Объект оценки, как и объекты-аналоги № 1 и № 3 представляют собой земельные участки из земель населенных пунктов с сопоставимым разрешенным использованием - коммерческого назначения, в отличии от объекта-аналога № 2, при идентификации которого было установлено его разрешенное использование – под индивидуальное жилищное строительство. При этом эксперт уточнил, что объект-аналог № 2, расположен в непосредственной близости к объекту оценки, имеет наиболее сопоставимое с ним локальное местоположения, имеется возможность изменения вида разрешенного использования на коммерческое назначение, так как согласно генеральному плану г. Невинномысска он расположен в зоне общественно-деловой застройки и имеет хорошую транспортную доступность необходимую для расположения на данном земельном участке коммерческой недвижимости. Различия по целевому использованию скорректированы экспертом применением повышающей корректировки в отношении объекта-аналога № 2 в размере № 61,3%.

Эксперт ФИО29 пояснил, что иного, сопоставимого с объектом оценки аналогов г.Невинномысске ему подобрать не удалось.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью. На имеющиеся различия в площади экспертом применены соответствующие понижающие корректировки: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 3,2%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 13,1%, в отношении объекта-аналога № 3 повышающая в отношении в размере 15%. Размер данной корректировки рассчитан экспертом по Методике Живаева М.В., приведенной в его статье «Размер экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018г.», ссылка на которую представлена в заключении эксперта.

Так как объект оценки, как и объект-аналог № 3 располагаются внутри квартала, на удалении от основного пешеходного и транспортного потока, в отличие от объектов-аналогов № 1 и № 2, расположенных на красной линии, экспертом применена понижающая корректировка в отношении последних в размере 22%.

С учетом различий в стоимости земельных участков в зависимости от возможности подключения их к коммуникациям, экспертом применены понижающие корректировки в размере 29,4% в отношении объекта-аналога № 1, обеспеченного электроснабжением, водоснабжением и канализацией, а также в размере 18,03% в отношении объекта-аналога № 3, обеспеченного газоснабжением, в отличие от объекта оценки и объекта-аналога № 2, имеющих лишь возможность их подключения к этим коммуникациям.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Анализ рынка недвижимости в г. Невинномысске в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который, эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под коммерческую застройку в размере среднего значения 15,7 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: январь, сентябрь 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Доводы представителя заинтересованного лица администрации г. Невинномысска ФИО30 представленные в письменном отзыве на административный иск суд оценивает критически, так как они основаны на предположениях и не подтверждаются допустимыми доказательствами. На все имеющиеся различия объекта оценки от объектов-аналогов, в том числе по площади и виду разрешенного использования экспертом применены соответствующие корректировки расчет и обоснование которых представлены в заключении эксперта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО31 выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, пояснил суду, что исключение из расчетов объекта-аналога № 2 некорректно и потребовало бы использование в расчетах объекта-аналога из другого населенного пункта, что привело бы к применению иных поправок и в свою очередь отразилось на величине итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы представителем администрации г. Невинномысска не заявлялось.

Отчет об оценке <данные изъяты> от 16 марта 2020 года № КС 047/2020 не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость земельного участка на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением земельного налога, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ФИО32 установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление административного истца ФИО33 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступил в суд 09 апреля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО34 Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 2839 кв.м, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта; объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 6071000,00 (шесть миллионов семьдесят одна тысяча) рублей.

Заявление административного истца ФИО35 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступил в суд 09 апреля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья Мекерова С.Р.