Дело № 3а-178/2020 ~ М-64/2020, первая инстанция

дело № 3а-178/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 01 октября 2020 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Матвиенко В. В.,

с участием представителя административного истца - Общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТСЕРВИС» - Шамрай А. В., представителя заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Рыжиковой Г. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТСЕРВИС» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Общество с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТСЕРВИС» (далее – ООО «ПРОЕКТСЕРВИС», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером … :16, площадью 21 299 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. … – 17082000 рублей;

- с кадастровым номером …:17, площадью 20 733 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. … – 16 628000 рублей;

- с кадастровым номером …:18, площадью 734 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. … – 2 230000 рублей;

- с кадастровым номером …:19, площадью 10 316 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. … – 8 273000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» на праве аренды :

- с кадастровым номером …:16 сроком до 29 августа 2023 года на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя Ставропольского края от 02 августа 2019 года № …, зарегистрированного 10 августа 2019 года (номер регистрации …);

- с кадастровым номером …:17 на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя от 11 сентября 2013 года № …, зарегистрированного 08 октября 2013 года (номер регистрации …);

- с кадастровым номером …:18 сроком до 24 марта 2068 года на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя Ставропольского края со множественностью лиц на стороне арендатора (на котором расположены здания, сооружения) в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды № … от 25 марта 2019 года, зарегистрированного 05 августа 2019 года (номер регистрации …);

- с кадастровым номером …:19 сроком до 11 апреля 2023 года на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя от 03 июня 2013 года № …, зарегистрированного 02 июля 2013 года (номер регистрации …).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2020 года № …, № …, № …, № … кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:16 в размере - 53075837, 01 рублей, с кадастровым номером …:17 в размере – 37854311, 40 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере – 4115391, 20 рублей и с кадастровым номером …:19 в размере – 28988991, 60 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Каптал-Сервис» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 04 февраля 2020 года, выполненному ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Каптал-Сервис», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:16 в размере – 17082 000 рублей, с кадастровым номером …:17 в размере – 16628000 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере – 2230000 рублей, с кадастровым номером …:19 в размере – 8273000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельных участков, исчисляемой из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 02 июля 2020 года к участию в деле привлечены : Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в качестве административного ответчика с исключением из числе заинтересованных лиц; ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в качестве заинтересованного лица с исключением из числе административных ответчиков; Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» – Шамрай А. В. поддержала заявленные исковые требования, с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков : с кадастровым номером …:16 в размере – 19806000 рублей, с кадастровым номером …:17 в размере – 19280000 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере – 2336000 рублей, с кадастровым номером …:19 в размере – 9593000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Рыжикова Г. В. возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь отсутствие к этому правовых оснований, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных земельных участков, а также на то, что снижение кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя поступило ходатайство с просьбой о проведении настоящего судебного заседания в отсутствие представителя Комитета.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:16, с разрешенным видом использования – под нежилыми зданиями производственной базы, категорией земель - земли населенных пунктов, площадью 21299 кв. м., кадастровой стоимостью 55075837, 01 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:17, с разрешенным видом использования – под нежилыми зданиями производственной базы (литеры «Б» - складское, «В» - административное, «П» - проходная), категорией земель - земли населенных пунктов, площадью 20733 кв. м., кадастровой стоимостью 37854311, 40 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:18, с разрешенным видом использования – под административным зданием (литер «А»), категорией земель - земли населенных пунктов, площадью 734 кв. м., кадастровой стоимостью 4115391, 20 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:19, с разрешенным видом использования – под нежилым зданием производственной базы (литер «С» - гараж), категорией земель - земли населенных пунктов, площадью 10316 кв. м., кадастровой стоимостью 28988991, 60 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 213-216).

Заслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 25 февраля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:18, …:19 затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» в аренде земельные участки арендные платежи рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, между административным истцом ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» и администрацией города Ставрополя 02 августа 2019 года заключен договор аренды № … земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, сроком с 02 августа 2019 года по 29 августа 2023 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 10 августа 2019 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 35-37, том 2 л. д. 56-58).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:16, площадью 21299 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилыми зданиями производственной базы, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, на участке имеются объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности ООО «ПРОЕКТСЕРВИС», 596 кв. м. участка ограничены в использовании и обременены – водоохранная зона реки … (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:16 осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 38).

11 сентября 2013 года между административным истцом ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» и администрацией города Ставрополя заключен договор аренды № … земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь, сроком на 10 лет - с 30 августа 2013 года по 29 августа 2023 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 08 октября 2013 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 44-46, том 2 л. д. 59-61).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:17, площадью 20733 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилыми зданиями производственной базы, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, на участке имеются каменные нежилые строения и инженерные коммуникации, ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:17 осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 46).

25 марта 2019 года между административным истцом ООО «ПРОЕКТСЕРВИС», ООО «Ставропольский бетонно-каменный завод фирма «СБКЗ» и администрацией города Ставрополя заключен договор аренды № … земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края со множественностью лиц на стороне арендатора (на котором расположены здания, сооружения), сроком на 49 лет - с 25 марта 2019 года по 24 марта 2068 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 17 апреля 2019 года (номер регистрации …).

На основании соглашения от 01 августа 2019 года о передаче прав и обязанностей (о перенайме) ООО «Ставропольский бетонно-каменный завод фирма «СБКЗ» передало ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды от 25 марта 2019 года № …. данное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 августа 2019 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 17-19, 25, 26-27, том 2 л. д. 62-64).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:18, площадью 734 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под административным зданием (литер «А»), расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, на участке имеется здание с расположенными в нем помещениями, принадлежащими на праве собственности ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» и ООО «Ставропольский бетонно-каменный завод фирма «СБКЗ», ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:18 осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 20).

03 июня 2013 года между административным истцом ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» и администрацией города Ставрополя заключен договор аренды № … земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь, сроком на 10 лет - с 12 апреля 2013 года по 11 апреля 2023 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 02 июля 2013 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 июля 2020 года № … (том 1 л. д. 29-31, том 2 л. д. 65-67).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:19, площадью 10 316 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под нежилым зданием производственной базы (литер «С» - гаражи), расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, на участке имеются каменное нежилое строение, инженерные коммуникации, ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:19 осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 31).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:16 в размере - 53075837, 01 рублей, с кадастровым номером …:17 в размере – 37854311, 40 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере – 4115391, 20 рублей и с кадастровым номером …:19 в размере – 28988991, 60 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2020 года № …, № …, № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 13-16).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков и полагая ее завышенной, административный истец ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» представило отчет независимого оценщика – ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Каптал-Сервис» № … от 04 февраля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:16 в размере – 17082 000 рублей, с кадастровым номером …:17 в размере – 16628000 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере – 2230000 рублей, с кадастровым номером …:19 в размере – 8273000 рублей (том 1 л. д. 49-176).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» – Шамрай А. В. определением Ставропольского краевого суда от 23 июля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» (том 2 л. д. 77-81).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 01 сентября 2020 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:16 в размере – 19806000 рублей, с кадастровым номером …:17 в размере – 19280000 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере – 2336000 рублей, с кадастровым номером …:19 в размере – 9593000 рублей (том 3 л. д. 2-174).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 01 сентября 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-178/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно :

- земельный участок с кадастровым номером …:16, площадью 21299 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями производственной базы, расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. …;

- земельный участок с кадастровым номером …:17, площадью 20733 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями производственной базы, (литеры «Б» - складское, «В» - административное, «П» - проходная), расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. …;

- земельный участок с кадастровым номером …:18, площадью 734 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под административным зданием (литер «А»), расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. …;

- земельный участок с кадастровым номером …:19, площадью 10 316 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилым зданием производственной базы (литер «С» - гараж), расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. ….

Экспертом в заключении учтено, что вышеуказанные земельные участки расположены на удалении от центра, от крупных автомагистралей (красной линии), в промзоне г. Ставрополя, привлекательны для размещения объектов производственно-складского/коммерческого назначения, имеют удовлетворительную транспортную доступность, обеспеченный подъезд легкового и грузового транспорта, удовлетворительную обеспеченность общественным транспортом, удовлетворительно развитую инфраструктуру, среднюю обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, среднюю плотность окружающей застройки, представленной объектами производственно-складского назначения удовлетворительного технического состояния. Рельеф земельных участков имеет незначительные неровности и перепады высот, участки не использовались под свалку отходов, находятся в зоне уверенного приема телепередач и применения сотовой связи, в зоне с удовлетворительным озеленением, на участках имеются инженерные коммуникации.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков г. …, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственно-складского назначения (для земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:19) и коммерческого (административного) назначения (для земельного участка с кадастровым номером …:18), расположенных в г. …, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами.

Так, при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:19 из 17 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 5 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки находятся в собственности, относятся к землям населенных пунктов производственного назначения, имеют плоский рельеф, расположены на удалении от центра города …, объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 расположены в районе крупных автомагистралей города, объекты-аналоги №№ 4,5 расположены в промзоне города, у всех земельных участков на границе имеются инженерные коммуникации, объект-аналог № 4 имеет улучшения в виде объекта незавершенного строительства - сторожка.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:19 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблиц «Расчет стоимости оцениваемого объекта методом сравнения продаж сравнительного подхода» (том 3 л. д. 68-70, 87-89, 123-125) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на площадь, на наличие улучшений, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 929, 90 рублей.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:18 из 21 объекта, выставленного на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки находятся в собственности, относятся к землям населенных пунктов коммерческого назначения, имеют ровный рельеф, инженерные коммуникации на границе участка, расположены в районе крупных автомагистралей города …, объекты-аналоги № 1 и № 3 расположены на красной линии, объект-аналог № 2 расположен внутриквартально.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером …:18 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы «Расчет стоимости оцениваемого объекта методом сравнения продаж сравнительного подхода» (том 3 л. д. 105-107) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на расположение относительно красной линии, на площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 3183, 14 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:18, …:19, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:18, …:19 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «ПРОЕКТСЕРВИС» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 01 сентября 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 04 февраля 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:18, …:19, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:18, …:19.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТСЕРВИС» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:16, площадью 21 299 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями производственной базы, расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. …, в размере 19806000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:17, площадью 20 733 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями производственной базы, (литеры «Б» - складское, «В» - административное, «П» - проходная), расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. …, в размере 19280000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:18, площадью 734 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под административным зданием (литер «А»), расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. …, в размере 2336000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:19, площадью 10 316 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилым зданием производственной базы (литер «С» - гараж), расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : край Ставропольский, г. …, в размере 9593000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:16, …:17, …:18, …:19.

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТСЕРВИС» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков поступило в Ставропольский краевой суд 25 февраля 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами - …:16, …:17, …:18, …:19 применяется с 01 января 2020 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 октября 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.