Дело № 3а-159/2018 ~ М-19/2018, первая инстанция

дело- 3а-159/2018

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2018 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

с участием:

представителя административного истца [СКРЫТО] В.В. Бунькова Р.С.,

эксперта Жихаревой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску [СКРЫТО] В.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] В.В. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска [СКРЫТО] В.В. указал, что является собственником 1/4 доли объекта капитального строительства с кадастровым номером ***, назначение: нежилое здание, общей площадью 1 207,6 кв.м, этажность: 3, а также подземных этажей: 1, наименование: административно-торговое здание, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Колхозная, д. 142.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 30 декабря 2016 года определена в размере 18 875 428,03 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость указанного объекта капитального строительства значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости этого имущества, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной оценщиком АНО «Экспертно-консультационное бюро» в отчете об оценке № 0062 от 18 декабря 2017 года по состоянию на 30 декабря 2016 года в размере 8 273 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 27/18 от 28 марта 2018 года, выполненной экспертом ООО «ГлавЭксперт», по состоянию на 30 декабря 2016 года рыночная стоимость объекта капитального строительства определена в размере 11 323 511 рублей.

В судебное заседание административный истец [СКРЫТО] В.В., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации г. Железноводска, заинтересованные лица: Бровченко Ю.И., Огарков А.Ф., извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

В представленных ранее возражениях на иск, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просил рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца [СКРЫТО] В.В. Буньков Р.С. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 декабря 2016 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ***, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона N 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела, [СКРЫТО] В.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером ***, назначение: нежилое здание, общей площадью 1 207,6 кв.м, этажность: 3, а также подземных этажей: 1, наименование: административно-торговое здание, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Колхозная, д. 142, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости № 26/009/2017-1 от 01 февраля 2017 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 31 октября 2017 года ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет по состоянию на 30 декабря 2016 года в размере 18 875 428,03 рублей.

В силу вышеприведенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного объект капитального строительства затрагивает права и обязанности его собственника [СКРЫТО] В.В. как плательщика налога на имущество и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет АНО «Экспертно-консультационное бюро» об оценке № 0062 от 25 декабря 2017 года, согласно которому рыночная стоимость объекта капитального строительства определена по состоянию на 30 декабря 2016 года в размере 8 273 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 27/18 от 28 марта 2018 года, выполненной экспертом ООО «ГлавЭксперт», по состоянию на 30 декабря 2016 года рыночная стоимость объекта капитального строительства определена в размере 11 323 511 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный, затратный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобрано 3 объекта - аналога, расположенные в г. Железноводске: аналог № 1 в п. Иноземцево по ул. Гагарина, аналог № 2 по ул. Косякина, аналог № 3 по ул. Калинина, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Подбор аналогов проведен по принципу максимальной схожести площадей, а также конструктивных элементов зданий.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки: апрель, май и август 2016 года, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке для недвижимости, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ***, составившая вышеуказанное экспертное заключение, подтвердила его выводы.

В заключении приведен подробный расчет стоимости оцениваемого объекта с применением затратного, сравнительного и доходного подходов и согласование результатов расчетов различными подходами стоимости этого объекта оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, по итогам согласования рыночной стоимости объекта капитального строительства, полученной в трех подходах, рыночная стоимость объекта определена в размере 11 323 511 рублей.

Значительное отличие от кадастровой стоимости объекта капитального строительства величины рыночной стоимости этого объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключении, иной рыночной стоимости объекта капитального строительства, по делу не представлены.

Представленный отчет АНО «Экспертно-консультационное бюро» об оценке № 0062 от 25 декабря 2017 года, по мнению эксперта, составлен с нарушением требований пункта 11 Федерального стандарта оценки №1 от 20 мая 2015 года № 297, пункта 5 Федерального стандарта оценки №3 от 20 мая 2015 года № 299, информация, представленная в отчете, не является достаточной и достоверной для определения рыночной стоимости объекта-оценки.

Так оценщик при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, не усмотрел необходимости в применении корректировки на местоположение в отношении объектов-аналогов, расположенных: №1 в г. Ессентуки, №2 в г.Кисловодске и №3 в г. Пятигорске. Он пришел к выводу о расположении объектов-аналогов в одной ценовой зоне с оцениваемым объектом, расположенным в г.Железноводске, пос. Иноземцево, что вызывает сомнение, поскольку в отчете отсутствует обоснование этому выводу.

Описание месторасположения оцениваемого объекта относительно красной линии не соответствует его фактическому расположению. Оцениваемый объект расположен вдоль красной линии по ул.Колхозной, объекты - аналоги также расположены на красной линии, вместе с тем, оценщик применяет к ним понижающую корректировку 21% полагая, что оцениваемый объект расположен не на красной линии. Приведенные недостатки отчета сказались на расчете величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При таких обстоятельствах, представленный отчет об оценке, выполненный АНО «Экспертно-консультационное бюро», не может быть принят в качестве доказательства достоверной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Более того, рыночная стоимость объекта капитального строительства, рассчитанная оценщиком, значительно отличается от величины рыночной стоимости, определенной экспертом.

На основании изложенного, административный иск [СКРЫТО] В.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 декабря 2016 года, подлежит удовлетворению в размере установленном заключением судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По настоящему делу административное исковое заявление [СКРЫТО] В.В. о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства поступило в суд 27 декабря 2017 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с требованием статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 настоящего кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, как и выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, каких-либо доказательств относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представляли.

Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления его кадастровая стоимость.

Принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов.

Судебная оценочная экспертиза назначена по ходатайству стороны административного истца, гарантировавшего его оплату, и проведена в целях установления юридически значимого обстоятельства по делу, определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его государственной кадастровой оценки.

Определением суда от 30 января 2018 года оплата за проведение судебной оценочной экспертизы возложена на административного истца и до настоящего времени административным истцом не оплачена.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении на административного истца расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ГлавЭксперт».

В соответствии с представленной калькуляцией, стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 61 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск [СКРЫТО] В.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ***, назначение: нежилое здание, общей площадью 1 207,6 кв.м, этажность: 3, а также подземных этажей: 1, наименование: административно-торговое здание, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. Иноземцево, ул. Колхозная, д. 142, равной его рыночной по состоянию на 30 декабря 2016 года, в размере 11 323 511 (одиннадцать миллионов триста двадцать три тысячи пятьсот одиннадцать) рублей.

Административное исковое заявление [СКРЫТО] В.В. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 27 декабря 2017 года.

Взыскать с [СКРЫТО] В.В. в пользу ООО «ГлавЭксперт» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 61 000 (шестьдесят одна тысяча) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова