Дело № 3а-151/2016 ~ 3-135/2016, первая инстанция

Дело- 3а-151/2016

01 июля 2016 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре Новосельцевой И.А.,

с участием:

представителя административного истца Ромбах И.И. – Токбаевой К.А.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя Горской Я.О.,

представителя заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Дириной А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ромбах Инны Ивановны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Ромбах И.И. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска Ромбах И.И. указала, что является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:031002:1814, назначение: нежилое, площадь застройки 380.3000 кв.м, степень готовности 90 %, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке из земель населенных пунктов, общей площадью 969 кв.м, с кадастровым номером 26:12:031002:7739, разрешенное использование: под вспомогательным зданием и сооружением, прачечной, предоставленном ей на праве аренды в соответствии с договором аренды № 5326 от 15 сентября 2015 года, заключенным с администрацией г. Ставрополя.

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 4038947,04 рублей.

Административный истец Ромбах И.И., полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1022000 рублей, определенном ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 00236 от 28 марта 2016 года.

В судебное заседание административный истец Ромбах И.И., представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В представленных суду письменных возражениях административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю также просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца Ромбах И.И. – Токбаева К.А., в судебном заседании поддержала административный иск, с учетом выводов судебного экспертного заключения, уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:7739, земель населенных пунктов, разрешенное использование: под вспомогательным зданием и сооружением, прачечной, общей площадью 969 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 726255,81 рублей

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С. просила вынести законное и обоснованное решение, выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, не оспаривала.

Представители заинтересованных лиц - администрации г. Ставрополя Горская Я.О. и Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Дирина А.И. исковые требования не признали, просили в административном иске отказать, полагая выводы, изложенные в заключении эксперта № 92/06/16-Э от 15 июня 2016 года о величине рыночной стоимости земельного участка недостоверными. Пояснили, что необоснованное уменьшение кадастровой стоимости земельного участка нарушит права муниципального образования г. Ставрополя, поскольку повлечет снижение поступлений денежных средств от уплачиваемых истцом арендных платежей за использование земельного участка в бюджет г. Ставрополя.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, объяснения допрошенного эксперта И.В., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:7739, земель населенных пунктов, разрешенное использование: под вспомогательным зданием и сооружением, прачечной, общей площадью 969 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3, находится в пользовании Ромбах И.И. на праве аренды, срок аренды с 15 сентября 2015 года по 14 сентября 2018 года, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах МО г. Ставрополя (для завершения строительства объекта) от 15 сентября 2015 года № 5326, заключенным между администрацией г. Ставрополя и Ромбах И.И.

Согласно пункту 3 договора аренды порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за участок устанавливаются в порядке, предусмотренном законодательством, и публикуются в средствах массовой информации.

В соответствии с приложением к договору аренды, расчет арендной платы за использование вышеназванного земельного участка произведен на основании постановления Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Действующим в настоящее время Постановлением Правительства

Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, Ромбах И.И., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, находящегося в распоряжении органа местного самоуправления, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 года № 203 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 18 мая 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:7739 определена по состоянию 01 января 2015 года в размере 4038947,04 рублей

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, Ромбах И.И. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» М.Ш. отчет об оценке № 00236 от 28 марта 2016, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:7739 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1022000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией оценщиков «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 04 апреля 2016 года № 3459.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 92/06/16-Э от 15 июня 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:7739, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3, по состоянию на 01 января 2015 года составила 726255,81 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобрано три аналога - земельных участка, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки, наиболее сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены корректировки, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, основаны на указанных в заключении методиках.

Возражения представителя администрации г. Ставрополя о недостоверности экспертного заключения со ссылкой на неприменение корректировки по параметру «наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций», являются несостоятельными.

Согласно содержанию экспертного заключения и объяснениям допрошенного в судебном заседании эксперта И.В., составившего данное заключение, определение стоимости оцениваемого земельного участка в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 произведено экспертом, как условно свободного от застройки и инженерных коммуникаций, объекты-аналоги согласно представленным в заключении объявлениям с уточненными данными, полученными в интервьюировании лиц, подавших объявления, не снабжены коммуникациями (на границе).

Эксперт И.В. пояснил, что при указании в объявлении об удаленности коммуникаций более чем на 200-500 метров от объекта, что требует дополнительных затрат на их проведение, данное обстоятельство в ходе исследования увеличивает стоимость земельного участка, то есть применяется положительная корректировка к этим объектам. В данном случае, таких обстоятельств не установлено, поэтому корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась.

Эти выводы эксперта ничем не опровергнуты.

Доводы представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о применении экспертом недостаточного количества объектов – аналогов судом отклоняются.

В силу пункта 22 ФСО 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Как пояснил в судебном заседании эксперт И.В., в соответствии с методическими рекомендациями саморегулируемой организации оценщиков при применении сравнительного подхода подбирается от 3 до 5 объектов – аналогов.

Доказательств того, что приятое экспертом количество аналогов недостаточно и повлияло на процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка и ее итоговую величину, не представлено.

Возражения представителя Комитета о необоснованности отказа эксперта от доходного подхода также безосновательны.

Согласно экспертному заключению и объяснениями эксперта И.В. в основе доходного подхода лежит принцип ожидания, кото­рый состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных пото­ков, генерируемых собственностью (в данном случае от сдачи объекта в аренду), в насто­ящую стоимость.

Проведенный экспертом анализ рынка недвижимости показал отсутствие предложения коммерческой аренды земельных участков с аналогичным целевым назначением в г. Ставрополе. Объектом экспертизы является земельный участок, а не хозяй­ствующий субъект в целом. Метод предполагаемого использования как и метод остатка предполагают прогнозирование будущих доходов от имеющихся на земель­ном участке улучшений, расходов, которые несет собственник в процессе эксплуача- ции. В связи с отсутствием достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, эксперт решил не применять доходный подход.

Оснований не согласиться с указанными выводами эксперта у суда не имеется, поскольку доводов, свидетельствующих о наличии необходимой достаточной и достоверной информации для применения доходного подхода при экспертном исследовании, представителем КУМИ г. Ставрополя не приведено и доказательств этому не представлено.

В силу пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении»», в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25), заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

В материалах дела имеются два доказательства о рыночной стоимости - отчет, представленный административным истцом и заключение эксперта, которые подтверждают факт завышения размера кадастровой стоимости арендованного истцом земельного участка в отношении его рыночной стоимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованными лицами не представлено.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Ромбах И.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы - 726255,81 рублей.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Применительно к положениям пункта 2 статьи 194 Гражданского кодекса Российской Федерации днем предъявления административного иска Ромбах И.И. следует считать дату его принятия организацией связи - Почтой России, через которую отправлен данный иск в суд, то есть 27 апреля 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования Ромбах Инны Ивановны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:7739, земель населенных пунктов, разрешенное использование: под вспомогательным зданием и сооружением, прачечной, общей площадью 969 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 726255,81 рублей (семьсот двадцать шесть тысяч двести пятьдесят пять рублей).

Заявление Ромбах И.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 27 апреля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 04 июля 2016 года.