Дело № 3а-133/2017 (3а-528/2016;) ~ 3-582/2016, первая инстанция

Дело № 3а-528/2016

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 16 декабря 2016 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И.А.,

с участием: представителя филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому края Юхновой Ю.С.,

рассматривая в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Цой [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования Полтавского сельсовета Курского района Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Цой Р.М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования Полтавского сельсовета Курского района Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, возложении обязанности на административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу (1/7 доля в праве общей долевой собственности) земельного участка с кадастровым номером 26:36:051908:2, площадью 68,60 га, с категорией земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, местоположение которого установлено в границах участка, находящегося примерно в 6 км. по направлению на юг от ориентира село Полтавское, определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3804693, 20 руб.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, Цой Р.М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:36:051908:2 равной его рыночной стоимости в размере 2514676 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 21/2016 от 25 апреля 2016 года, составленного ООО «Арабеска». При этом, согласно положительному экспертному заключению Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 1617/2016 от 11 мая 2016 года, выполненный ООО «Арабеска» отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждена.

Административный истец Цой Р.М. и его представитель Джикаев А.Б., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В предварительном судебном заседании 24 ноября 2016 года представитель административного истца Джикаев А.Б. настаивал на удовлетворении административных исковых требованиях, основанных на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка №21/2016 от 25 апреля 2016 года ООО «Арабеска».

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административных исковых требований, основанных на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. Оспаривала достоверность отчета, представив свои письменные возражения.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края в суд не явился. Представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. просила рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

Представитель администрации муниципального образования Полтавского сельсовета Курского района Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующее лицо не возражало против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание административного истца с представителем, представителей административных ответчиков, заинтересованного лица в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, Цой Р.М. принадлежит 1/7 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:36:051908:2, площадью 68,60 га, с категорией земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, местоположение которого установлено в границах участка, находящегося примерно в 6 км. по направлению на юг от ориентира село Полтавское.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 ноября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:36:051908:2 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 3804693, 20 руб.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 21/2016 от 25 апреля 2016 года, составленный ООО «Арабеска», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:36:051908:2 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2514676 рублей.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 1617/2016 от 11 мая 2016 года, согласно которому выполненный ООО «Арабеска» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Согласно материалам дела, административный истец Цой Р.М. совместно с другими лицами дважды обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, в том числе спорного земельного участка с кадастровым номером 26:36:051908:2.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 30 июня 2016 года № 838 поступившее 10 июня 2016 года заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 33,9 %. Комиссия также указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В отчете в нарушение п.8 ФСО № 3 при описании расчета корректировки на местоположение стр.55 не приведена информация о балле бонитете земель Красногвардейского района, являющихся объектами оценки, в связи с чем, не представляется возможным проверить правильность расчета корректировки на местоположение. К объектам аналогам применены корректировки на физические характеристики. Между тем в отчете отсутствует расчет данных корректировок, что не позволяет проверить правильность применения данных значений.

После соответствующих исправлений отчета, Цой Р.М. совместно с другими лицами повторно обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 26 августа 2016 года № 1003 поступившее 12 августа 2016 года заявление вновь отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 33,9 %. Причиной отклонения заявления о пересмотре явилось также несоответствие содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Указано на отсутствие в отчете индивидуальное обоснование примененных корректировок для каждого объекта оценки на местоположение, на физические характеристики (стр. 56). Скидка на торг произведена на основании показателей, применимых к активному рынку (стр. 56). Между тем, на стр. 36 оценщиком сделан вывод о том, что спрос на земельные участки находится на стабильно низком уровне. Это является нарушением п. 5 ФСО №3.

Оценивая отчет об определении рыночной стоимости земельного участка №21/2016 от 25 апреля 2016 года, составленного ООО «Арабеска» по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на соответствие его нормам Закона об оценочной деятельности, требованиям обязательных стандартов оценки, суд приходит к выводу, что отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, его содержание не отвечает требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, от 20 мая 2015 года № 298 и 299.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как усматривается из материалов дела, при оценке объекта недвижимости, оценщик применил сравнительный и доходный подходы, затратный подход не применялся.

В соответствии с п. 24 ФСО-1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В нарушение данного положения в отчете отсутствует соответствующее обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В нарушение названного положения в отчете скидка на торг произведена на основании показателей, применимых к активному рынку (стр. 56). Между тем, на стр. 36 оценщиком сделан вывод о том, что спрос на земельные участки находится на стабильно низком уровне.

В отчете отсутствует индивидуальное обоснование примененных корректировок для каждого объекта оценки на местоположение, на физические характеристики (стр. 56). Отсутствуют скриншоты объявлений, переход по ссылке, указанной в источнике информации, не позволяет увидеть объявления на сайте объявлений, тем самым не позволяет проверить информацию об объектах-аналогах.

Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.

Таким образом, суд считает, что при проведении оценки допущены нарушения, наличие которых не может позволить сделать вывод о правильности и достоверности представленного отчета.

Судом предоставлялась возможность стороне административного истца предоставить иные доказательства для подтверждения заявленной рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, в числе которых указывалось на возможность проведения на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебной экспертизы по спорному вопросу.

Вместе с тем, сторона административного истца не воспользовалась своим правом, не заявляла суду соответствующих ходатайств, фактически отказавшись от проведения экспертизы.

Иные участники процесса также не заявляли суду ходатайств о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку представленный отчет по изложенным выше основаниям не может быть признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом, а соответственно не подлежат удовлетворению требования Цой Р.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:36:051908:2 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2514676 рублей и возложении обязанности на административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Цой [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования Полтавского сельсовета Курского района Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 20 декабря 2016 года.

Судья В.Ю. Брянский