Дело № 3а-128/2021 (3а-507/2020;) ~ М-416/2020, первая инстанция

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

355002, города Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 183,

тел.: (8652) 23-29-00,

факс (8652) 23-29-32.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

дело № 3а-128/2021

(№ 3а- 507/2020)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2021 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мамаджоновой С.С.

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя Карпенко А.А., представителя административных ответчиков Министерства имущественных отношений и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края Марченко К.С., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кокарева С.Ю., представителя заинтересованного лица Минасяна М.А. – Тараловой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя Ставропольского края обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 5 108 758,16 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 26 382 008,64, объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 11 955 347,33 определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; указании, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020.

Администрация города Ставрополя считает, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки.

В нарушение п. 11в ФСО-7 оценщиком было формально проведено исследование рынка объектов капитального строительства. Оценщиком не указан, какой объем предложений им был исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей, ликвидность, колебание цен оцениваемого объекта.

В нарушение п. 22 ФСО-№ отчет не содержит описания правил отбора данных об объектах аналогах для проведения расчетов, а также обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов.

При определении стоимости объектов оценки сравнительным подходом оценщик не учел локальное местоположение как объектов оценки, так и объектов-аналогов. Так, объекты-аналоги № и № находятся в промышленном районе города Ставрополя, а исследуемые объекты находятся в Октябрьском районе города Ставрополя. Оценщиком не проводится анализ возможных различий между этими районами и в последующем не применяется корректировка на местоположение.

Оценщиком указано, что физическое состояние оцениваемых зданий является удовлетворительным. При этом оценщиком не указывается, каким образом, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов. Вместе с тем, оценщиком указано, что все объекты-аналоги также имеют удовлетворительное состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется, технические паспорта не исследовались.

На стр. 99 отчета №/К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ и на стр. 68 отчета №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ оценщик вычисляет из стоимости объектов оценки налог на добавленную стоимость -20%. Определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком, и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Вычисление НДС из стоимости объекта оценки необоснованно, однако его вычисление снижает стоимость подлежащего оценке объекта недвижимости на 20%.

Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 не соответствует вышеуказанным требованиям, и, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объектов не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № отчет об оценке объектов недвижимости является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых зданий не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Карпенко А.А. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кокарева С.Ю. просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица Минасяна М.А. – Тараловой И.В. просила отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. возражала против удовлетворения административных требований, по доводам, изложенным в отзыве на административный иск.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо Минасяна М.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Минасяна М.А. на праве собственности принадлежит:

нежилое здание, наименование производственное, с кадастровым номером №, общей площадью 188,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес>,

нежилое здание, наименование склад, с кадастровым номером №, общей площадью 1 121,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес>

нежилое здание, наименование склад, с кадастровым номером № общей площадью 483,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес> <адрес>

Кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 5 108 758,16 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 26 382 008,64 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 11 955 347,33 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 2 120 982 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 8 849 024 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 4 840 736 рублей.

На заседании, проведенном в формате видеоконференцсвязи ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчетах ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 58,48 %; отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 66,46 %; отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 59,51 %.

Оформление и содержание отчетов об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Минасяна М.А. в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>7, при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 3 от 02 июля 2020 года следует, что заявление представителя Минасяна М.А. рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии Зритнев В.В. (министр имущественных отношений Ставропольского края), заместитель председателя комиссии Артамонова Н.В. (заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю, члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «оценщиком Россия», Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского Ставрополя отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «оценщиком», Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского Ставрополя отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа) Ковалев А.С. (заместитель руководителя Территориального управления Росимущества в Ставропольском крае), секретарь комиссии Зубенко О.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Вместе с тем, в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованном на официальном сайте Министерства имущественных отношений (№.07.2020.pdf) и в оспариваемом решении комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ указан разный состав присутствующих и принимающих решение членов комиссии. А именно, исходя из Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ в состав комиссии входили – председатель Зритнев В.В., заместитель председателя Артамонова Н.В., и члены комиссии Кудьмин К.А., Слинько Д.И., Вовченко Е.А., Иванов И.В., Мрвалевич П.П. (7 человек), а исходя из Решения № в состав комиссии входили – председатель Зритнев В.В., заместитель председателя Артамонова Н.В., и члены комиссии Кудьмин К.А., Слинько Д.И., Вовченко Е.А., Иванов И.В., Мрвалевич П.П., Ковалев А.С. (8 человек)

Из указанных решения и протокола не представляется возможным определить, каким именно составом принято оспариваемое решение, что вызывает сомнения в его законности.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 02 октября 2020 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 02 июля 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением Ставропольского краевого суда от 02 декабря 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЗемЭксперт», эксперту Косенко Е.А.

Согласно заключению эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А. №-Э от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ООО «ТАИС» №/К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО №, поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Экспертом также указано, что отчет об оценке ООО «ТАИС» №/К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям п. 8з ФСО №, п. 22б ФСО №, поскольку общая площадь объекта оценки с кадастровым номером № составляет 188,8 кв.м., с кадастровым номером № – 483,4 кв.м., площадь объекта аналога № составляет 7677,9 кв.м., площадь объекта аналога № составляет 3 813,00 кв.м., следовательно данные аналоги являются несопоставимыми с объектами оценки с кадастровыми номерами № по такому ценообразующему фактору как площадь.

По информации указанной в скриншоте объявления на странице 54 отчета, объект аналог № асфальтирован, корректировка на данное различие оценщиком необоснованно не применялась.

Согласно скриншота объявления (объект аналог №) на странице 56 отчета площадь земельного участка составляет 63 сот., цена 9 450 000 руб., однако на странице 63 отчета оценщиком указана площадь аналога № кв.м., также на стр. 56 отчета оценщиком указана информация, что «по уточненной информации: кадастровый номер объекта-аналога №», по данному кадастровому номеру действительно числится участок площадью 8523 кв.м. Однако, по информации полученной по номеру телефона, указанному в скриншоте объявления, на продажу было выставлено 2 земельных участка: 1-й земельный участок площадью 63 сот. Цена 9 450 000 руб., 2-й земельный участок площадью 85 сот. Цена 12 000 000 руб., таким образом оценщиком неверно указана площадь по объекту-аналогу №, что привело к искажению стоимости полученной при расчете земельного участка в рамках сравнительного подхода.

На странице 65 отчета оценщиком определены удельные веса для аналога № – 33,44%, для аналога № – 33,67 %, для аналога № – 32,89 %, однако методика определения данных удельных весов оценщиком в отчете не представлена.

Согласно скриншота объявления (аналог №) на странице 70 отчета объект аналог имеет отапливаемую офисную часть, оценщиком необоснованно не применена корректировка на данное отличие.

На странице 76 отчета оценщиком рассчитана корректировка на масштабность (площадь). Корректировка оценщиком рассчитана согласно «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Лейфер Л.А. 2018 г. стр. 176. Согласно данного справочника таблица № объект оценки с площадью 188,8 кв.м. находится в диапазоне 0-300 кв.м., объект аналог № находится в диапазоне 5000-10000 кв.м., объект-аналог № находится в диапазоне 1000-5000 кв.м. Соответственно, корректировка на площадь для объекта-аналога №, № в матрице выделена серым цветом, оценщиком необоснованно использование данной корректировки.

В рамках расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства сравнительным подходом оценщиком не обоснована методика определения удельных весов.

На странице 23-24 отчета оценщиком указывается текущее физическое состояние объектов оценки как удовлетворительное, однако в отчете отсутствует методика определения физического состояния объектов оценки. Следует обратить внимание, что год ввода в эксплуатацию объекта оценки с кадастровым номером № – 2013 г., год ввода в эксплуатацию объекта оценки с кадастровым номером № – 2015 г., год ввода в эксплуатацию объекта оценки с кадастровым номером № – 2015 г., таким образом заключение оценщиком, что физическое состояние объектов оценки удовлетворительное по мнению эксперта является спорным.

При расчете арендной ставки объектов оценки оценщиком не обосновано правило отбора объектов аналогов для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке.

В рамках расчета арендной ставки объектов капитального строительства оценщиком не обоснована методика определения удельных весов.

На странице 98 отчета «Расчет стоимости объекта методом прямой капитализации», оценщиком не верно определены операционные расходы. Операционные расходы в размере должны быть рассчитаны от потенциального валового дохода.

На станице 99 отчета «Результаты расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки» оценщиком указано:

- стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составляет 2 651 228 руб., без учета НДС – 2 120 982 руб., однако стоимость без учета НДС определена оценщиком не верно, стоимость без учета НДС будет составлять 2 651 228/1,2=2 209 357 руб.

- стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составляет 11 061 281 руб., без учета НДС – 8 849 024 руб., однако стоимость без учета НДС определена оценщиком не верно, стоимость без учета НДС будет составлять 11 061 281/1,2=9 217 734 руб.

- стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составляет 6 050 920 руб., без учета НДС – 4 840 736 руб., однако стоимость без учета НДС определена оценщиком не верно, стоимость без учета НДС будет составлять 6 050 920/1,2=5 042 433 руб.

Эксперт указывает, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98 г. (в действующей редакции) - Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При составлении отчета об оценке оценщиком нарушены требования принципов достоверности, достаточности и проверяемости информации.

Экспертом указано, что описание объекта оценки проведено оценщиком не корректно.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены оценщиком верно.

Экспертом выявлены ошибки при выполнении математических действий.

Информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке ООО «ТАИС» №/К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Оценив указанное заключение эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ №-Э по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит их доказательствами достоверными, надлежащими и достаточными для разрешения спора по существу.

При этом, суд исходит из того, что заключение эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ №-Э подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости определенной по состоянию на 01.01.2019 года нежилого здания, наименование производственное, с кадастровым номером № в размере 5 108 758,16 рублей; нежилого здания, наименование склад, с кадастровым номером №, в размере 26 382 008,64 рублей; нежилого здания, наименование склад, с кадастровым номером №, в размере 11 955 347,33 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 2 120 982,00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 8 849 024,00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости, заявленных в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, то есть с 22.01.2020 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО «ЗемЭксперт» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 50 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Указанная правовая позиция отражена, в частности в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2020 года №88а-1630/20 (3а-218/19) по административному иску администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, заинтересованное лицо Кузнецова Н.С., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2020 года №88а-1184/20 (3а-19/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо Оганесян Э.А., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2020 года № 88а-2761/20 (3а-161/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо Тищенко Г.И.

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «ЗемЭксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 02 июля 2020 года № 3 об установлении кадастровой стоимости

- нежилого здания, наименование производственное, с кадастровым номером №, общей площадью 188,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес> <адрес> размере рыночной стоимости 2 120 982,00 рублей;

- нежилого здания, наименование склад, с кадастровым номером №, общей площадью 1 121,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес> <адрес> в размере рыночной стоимости 8 849 024,00 рублей;

- нежилого здания, наименование склад, с кадастровым номером №, общей площадью 483,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес> в, <адрес> в размере рыночной стоимости 4 840 736,00 рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилого здания, наименование производственное, с кадастровым номером №, в размере 5 108 758,16 рублей;

- нежилого здания, наименование склад, с кадастровым номером №, в размере 26 382 008,64 рублей;

- нежилого здания, наименование склад, с кадастровым номером №, в размере 11 955 347,33 рублей.

Восстановленная кадастровая стоимости применяется для целей, установленных действующим законодательством с 22.01.2019 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЗемЭксперт» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «ЗемЭксперт»

Юридический адрес: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес>

ИНН <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 24 февраля 2021 года.

Председательствующий судья Шеховцова Э.А.