Дело № 3а-127/2021 (3а-506/2020;) ~ М-414/2020, первая инстанция

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

355002, города Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 183,

тел.: (8652) 23-29-00, факс (8652) 23-29-32.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

дело № 3а-127/2021

(3а-506/2020)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2021 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Гапот Н.А.

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя Карпенко А.А., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кокаревой М.Ю., представителя заинтересованного лица Сидоровой Д.Д. - Таралова А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя Ставропольского края обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 15 684 507,51 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 3 000 545,82 определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; указании, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 22 января 2019 года.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №-К-2020 и №-К-2020.

Администрация города Ставрополя считает, что указанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки.

В нарушение п. 11в ФСО-7 оценщиком было формально проведено исследование рынка объектов капитального строительства. Оценщиком не указан, какой объем предложений им был исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей, ликвидность, колебание цен оцениваемого объекта.

В нарушение п. 22 ФСО-№7 отчеты не содержат описания правил отбора данных об объектах аналогах для проведения расчетов, а также обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов.

При определении стоимости помещения с кадастровым номером № (стр. 83-85), а также помещения с кадастровым номером № (стр. 87-89) сравнительным подходом оценщик не учел, что объекты аналоги (применены к обоим объектам одни и те же) № и № продаются вместе с арендаторами, что может значительным образом влиять на стоимость объекта, а также на спрос.

Оценщиком указано, что физическое состояние объектов оценки является хорошим. При этом оценщиком не указывается, каким образом, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов. Вместе с тем, оценщиком указано, что все объекты-аналоги имеют хорошее или удовлетворительное состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется, технические паспорта не исследовались.

На стр. 72 отчета №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ и на стр. 68 отчета №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ оценщик вычисляет из стоимости объектов оценки налог на добавленную стоимость -20%. Определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком, и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Вычисление НДС из стоимости объекта оценки необоснованно, однако его вычисление снижает стоимость подлежащего оценке объекта недвижимости на 20%.

Отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-К-2020 и №-К-2020 не соответствуют вышеуказанным требованиям, и, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объектов не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что положенные в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № отчеты об оценке объектов недвижимости являются неприемлемыми для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых зданий не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Карпенко А.А. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кокарева С.Ю. просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица Сидоровой Д.Д. – Таралова А.В. просил отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление и возражениях на заключение эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. не явилась, ранее представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо Сидоровой Д.Д., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Сидоровой Д.Д. на праве собственности принадлежит:

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 411,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г. СТАВРОПОЛЬ СКИЙ КРАЕВОЙ, <адрес>,

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 109,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г. СТАВРОПОЛЬ СКИЙ КРАЕВОЙ, <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 15 684 507,51 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 000 545,82 рублей.

В соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №-К-2020 и №-К-2020 рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером № составила 9 822 000,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № составила 2 293 000,00 рублей.

На заседании, проведенном в формате видеоконференцсвязи ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчетах ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №-К-2020 и №-К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 42,16 %, а отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 23,58 %,

Оформление и содержание отчетов об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Сидоровой Д.Д. в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>9, при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заявление Сидоровой Д.Д. рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии Зритнев В.В. (министр имущественных отношений Ставропольского края), заместитель председателя комиссии Артамонова Н.В. (заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю, члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского СТАВРОПОЛЬ СКИЙ КРАЕВОЙ отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа) Ковалев А.С. (заместитель руководителя Территориального управления Росимущества в Ставропольском крае), секретарь комиссии Зубенко О.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Вместе с тем, в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованном на официальном сайте Министерства имущественных отношений (http://<данные изъяты> в оспариваемом решении комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ указан разный состав присутствующих и принимающих решение членов комиссии. А именно, исходя из Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ в состав комиссии входили – председатель Зритнев В.В., заместитель председателя Артамонова Н.В., и члены комиссии Кудьмин К.А., Слинько Д.И., Вовченко Е.А., Иванов И.В., Мрвалевич П.П. (7 человек), а исходя из Решения № в состав комиссии входили – председатель Зритнев В.В., заместитель председателя Артамонова Н.В., и члены комиссии Кудьмин К.А., Слинько Д.И., Вовченко Е.А., Иванов И.В., Мрвалевич П.П., Ковалев А.С. (8 человек)

Из указанных решения и протокола не представляется возможным определить, каким именно составом принято оспариваемое решение, что вызывает сомнения в его законности.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 02 октября 2020 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 02 июля 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением Ставропольского краевого суда от 26 ноября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЗемЭксперт», эксперту Косенко Е.А.

Согласно заключению эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А. №-Э от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ № об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ООО «ТАИС» № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Экспертом также указано, что отчет об оценке ООО «ТАИС» №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям п. 8 ФСО №, п. 21ж ФСО №, п. 8е ФСО №, п. 11б ФСО №.

На странице 5 отчета таблица 2 «Задание на оценку» оценщиком указана информация, что «визуальный осмотр объекта производился по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.», однако, в таблице в графе дата осмотра объекта оценки, оценщиком указано, что дата осмотра – ДД.ММ.ГГГГ.

В разделе 3.2 «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект», на стр. 29 отчета, оценщиком указано, что «на основании изучения представленных документов и фотоматериалов установлено, что оцениваемый объект относится к объектам коммерческой недвижимости и представляет собой нежилое административное здание, расположенное на земельном участке». Однако, как следует из отчета об оценке, объект оценки представляет собой нежилое помещение, расположенное на 2м этаже.

В заключении эксперта указано, что в разделе отчета 4.2.3.2. «определение рыночной арендной ставки» оценщиком не обоснованно не применяется корректировка на местоположение. Как видно из схемы расположения объектов-аналогов относительно объекта оценки, объект-аналог № расположен в другой территориальной зоне в пределах города относительно объекта оценки.

На странице 65 отчета, таблица 19 «Расчет стоимости оцениваемого помещения общей площадью 411,7 кв.м. в рамках доходного подхода», оценщиком неверно определен чистый операционный доход (ЧОД) (1 354 808), Потенциальный валовый доход (ПВД) за год составил 1 877 352 рублей. Коэффициент недозагрузки по данным оценщика составит 12,1%, соответственно действительный валовый доход (ДВД) составит 1 877 352 – 12,1 %= 1 650 192. Операционные расходы по данным оценщика составляют 17.9%. Таким образом, операционные расходы должны составить ПВД*17,9%= 1 877 352 * 17,9 % = 336 046. Чистый операционный доход составит: ЧОД=ДВД-ОР= 1 650 192 - 336 046 = 1 314 146. Ставка капитализации, по данным оценщика, составит 11,5%. Следовательно, стоимость в рамках доходного подхода составит 1 314 146 / 11,5 % = 11 427 357 рублей.

Операционные расходы в размере 17,9 % должны быть рассчитаны от потенциального валового дохода (ПВД).

На станице 72 отчета оценщиком указано:

- Итоговая рыночная стоимость, руб. с учетом НДС (с учетом округления) составляет 11 786 000 рублей.

- Итоговая рыночная стоимость, руб., без учета НДС (с учетом округления) составляет 9 822 000 рублей. На странице 73 отчета данная стоимость и является итоговой рыночной стоимостью.

Эксперт указывает, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98 г. (в действующей редакции) - Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При составлении отчета об оценке оценщиком не нарушены требования принципов достоверности, достаточности и проверяемости информации.

Экспертом указано, что описание объекта оценки проведено оценщиком верно.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены оценщиком верно.

Экспертом выявлены ошибки при выполнении математических действий.

Информация, использованная оценщиком является достоверной, достаточной и проверяемой.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке ООО «ТАИС» №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А. №-Э от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №-К-2020 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ООО «ТАИС» №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Экспертом также указано, что отчет об оценке ООО «ТАИС» №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям п. 8 ФСО №, п. 21ж ФСО №, п. 8е ФСО №, п. 11б ФСО № и п. 11д ФСО №.

На странице 5 отчета таблица 2 «Задание на оценку» оценщиком указана информация, что «визуальный осмотр объекта производился по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.», однако, в таблице в графе дата осмотра объекта оценки, оценщиком указано, что дата осмотра – ДД.ММ.ГГГГ.

В разделе 3.2 «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект», на стр. 28 отчета, оценщиком указано, что «на основании изучения представленных документов и фотоматериалов установлено, что оцениваемый объект относится к объектам коммерческой недвижимости и представляет собой нежилое административное здание, расположенное на земельном участке». Однако, как следует из отчета об оценке, объект оценки представляет собой нежилое помещение, расположенное на 2м этаже.

В заключении эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на странице 84 отчета, оценщиком по объекту-аналогу №2 указано, что «Оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам полученной информации», однако, в ходе телефонных переговоров по телефону, указанному в скриншоте объявления по аналогу № экспертом была получена следующая информация: Консультаций по объекту не даем и ранее не давали. Таким образом, эксперту не представляется возможным по объекту аналогу № достоверно установить такие характеристики, как: точное местоположение, расположение объекта относительно красной линии, наличие отдельного входа, физическое состояние, состояние отделки, поскольку данная информация отсутствует в скриншоте объявления.

В разделе отчета 4.2.3.2. «Определение рыночной арендной ставки» оценщиком необоснованно не применяется корректировка на местоположение. Как видно из схемы расположения объекта оценки относительно объектов-аналогов, объект-аналог № расположен в другой территориальной зоне в пределах города, относительно объекта оценки.

На странице 61 отчета, таблица 19 «Расчет стоимости оцениваемого помещения общей площадью 109,6 кв.м. в рамках доходного подхода», оценщиком неверно определен чистый операционный доход (ЧОД) (294 229), Потенциальный валовый доход (ПВД) за год составил 407 712 рублей. Коэффициент недозагрузки по данным оценщиком составит 12,1%, соответственно действительный валовый доход (ДВД) составит 407 712 – 12,1 %= 358 379. Операционные расходы по данным оценщиком составляют 17.9%. Таким образом, операционные расходы должны составить ПВД*17,9%= 407 712 * 17,9 % = 72 980. Чистый операционный доход составит: ЧОД=ДВД-ОР= 358 379 – 72 980 = 285 399. Ставка капитализации, по данным оценщиком, составит 11,5%. Следовательно, стоимость в рамках доходного подхода составит 285 399 / 11,5 % = 2 481 730 рублей.

Операционные расходы в размере 17,9 % должны быть рассчитаны от потенциального валового дохода (ПВД).

На станице 68 отчета оценщиком указано:

- Итоговая рыночная стоимость, руб. с учетом НДС (с учетом округления) составляет 2 752 000 рублей.

- Итоговая рыночная стоимость, руб., без учета НДС (с учетом округления) составляет 2 293 000 рублей. На странице 73 отчета данная стоимость и является итоговой рыночной стоимостью.

Эксперт указывает, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98 г. (в действующей редакции) - Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При составлении отчета об оценке оценщиком нарушены требования принципов достоверности, достаточности и проверяемости информации.

Экспертом указано, что описание объекта оценки проведено оценщиком верно.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены оценщиком верно.

Экспертом выявлены ошибки при выполнении математических действий.

Информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке ООО «ТАИС» №-К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Оценив указанные заключения эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ №-Э и №-Э по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит их доказательствами достоверными, надлежащими и достаточными для разрешения спора по существу.

При этом, суд исходит из того, что заключения эксперта ООО «ЗемЭксперт» Косенко Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ №-Э и №-Э подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленные заключения эксперта составлены в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенные в основу оспариваемого решения Комиссии отчеты об оценке рыночной стоимости ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №-К-2020 и №-К-2020 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № являются неприменимыми для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости определенной по состоянию на 01.01.2019 года нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 15 684 507,51 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 000 545,82 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 9 822 000,00 рублей и кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 2 293 000,00 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости, заявленных в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО «ЗемЭксперт» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 65 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Указанная правовая позиция отражена, в частности в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №а-1630/20 (3а-218/19) по административному иску администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, заинтересованное лицо Кузнецова Н.С., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №а-1184/20 (3а-19/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо Оганесян Э.А., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №а-2761/20 (3а-161/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо Оганесян Э.А.

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «ЗемЭксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № об установлении кадастровой стоимости

нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 411,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, г. СТАВРОПОЛЬ СКИЙ КРАЕВОЙ, <адрес> размере рыночной стоимости 9 822 000,00 (девять миллионов восемьсот двадцать две тысячи) рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 109,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, г. СТАВРОПОЛЬ СКИЙ КРАЕВОЙ, <адрес> размере рыночной стоимости 2 293 000,00 (два миллиона двести девяносто три тысячи) рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 15 684 507,51 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 000 545,82 рублей.

Восстановленная кадастровая стоимости применяется для целей, установленных действующим законодательством с 22.01.2019 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЗемЭксперт» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «ЗемЭксперт»

Юридический адрес: <адрес>, г. СТАВРОПОЛЬ СКИЙ КРАЕВОЙ, <адрес>, <адрес>.

ИНН <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 05 февраля 2021 года.

Председательствующий судья Шеховцова Э.А.