Дело № 3а-126/2017 (3а-521/2016;) ~ 3-579/2016, первая инстанция

Дело-За-521/2016

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУДР Е III ЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 января 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И.А.,

с участием:

представителя административного истца ООО «Восток» Джикаева А.Б.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

эксперта ***

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому ООО «Восток» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Восток» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска ООО «Восток» указало, что является собственником:

1/14 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1372000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Участок находится примерно в 6 км по направлению на юг от ориентира с. Полтавское, расположенного в границах участка, ***;

1/34 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 3 332 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Адрес местоположения: Ставропольский край, Курский район, хутор Привольный, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир восточная окраина хутора Привольного. Участок находится примерно в 6,0- 6,9 км от ориентира по направлению на восток;

1/141 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 13 818 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,

расположенного по адресу: Ставропольский край, Курской район. Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Полтавское. Участок находится примерно в 1,5-6 км от ориентира по направлению на юг.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельных участков определена: с кадастровым номером *** в размере 7 609 386,40 рублей, с кадастровым номером *** в размере 76 637 391,60 рублей, с кадастровым номером *** в размере 18 479 938,40 рублей.

12 августа 2016 года общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года с кадастровым номером *** в размере 4 243 352 рублей, с кадастровым номером *** в размере 41 207 901 рублей, с кадастровым номером *** в размере 10 305 497 рублей, определенной оценщиком ООО «АРАБЕСКА» в отчете об оценке № 21 /2016 от 25 апреля 2016 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 августа 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего обществу земельного участка недостоверными, и нарушающими его права как плательщика земельного налога на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведёт к неправомерному увеличению налога, ООО «Восток» просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года равной их рыночной, определенной оценщиком ООО «АРАБЕСКА» в отчете об оценке № 21/2016 от 25 апреля 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 322/11/16Э от 01 декабря 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо- Кавказский федеральный университет» Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила: с кадастровым номером *** - 3 849 000 рублей, с кадастровым номером *** - 9 348 000 рублей, с кадастровым номером *** - 37 541 000 рублей.

В судебное заседание представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации Полтавского сельского совета Курского района Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, не явились, в представленных ранее ходатайстве и письменных возражениях Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и администрация муниципального образования Полтавского сельского совета Курской района, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО «Восток» Джикаев А.Б. в судебном заседании поддержал административный иск, с учетом судебного экспертного заключения уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С. просила вынести законное и обоснованное решение. Выводы заключения судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельных участков не оспаривала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта ***, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ООО «Восток» является собственником: 1/14 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1 372 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное

использование: для сельскохозяйственного производства. Участок находится примерно в 6 км по направлению на юг от ориентира с. Полтавское, расположенного в границах участка, ***;

1/34 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 3 332 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Адрес местоположения: Ставропольский край, Курский район, хутор Привольный, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир восточная окраина хутора Привольного. Участок находится примерно в 6,0- 6,9 км от ориентира по направлению на восток;

1/141 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 13 818 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,

расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район. Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Полтавское. Участок находится примерно в 1,5-6 км от ориентира по направлению на юг, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, что подтверждается договорами купли-продажи недвижимости от 04 мая 2007 года, от 29 августа 2013 года, от 23 апреля 2015 года и свидетельствами о государственной регистрации права от 18 июня 2007 года серии 26 АЕ № 000050, от 16 сентября 2013 года серии 26-АИ 553358, от 18 мая 2015 года 26 АК 205605.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1381 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленным в деле кадастровым справкам от 18 июля 2016 года, от 12 сентября 2016 года, выданным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила: с кадастровым номером *** в размере 76 637 391,60 рублей, с кадастровым номером 26:36: 000000:1412 в размере 18 479 938,40 рублей и с кадастровым номером *** в размере 7 609 386, 40 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении названных земельных участков затрагивает права и обязанности его собственника ООО «Восток» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «АРАБЕСКА» отчет об оценке № 21/16 от 25 апреля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила: с кадастровым номером *** - 7 609 386,40 рублей, с кадастровым номером 26:36:000000:1 171- 76 637 391,60

рублей, с кадастровым номером *** - 18 479 938,40 рублей, определенной оценщиком ООО «АРАБЕСКА» в отчете об оценке № 21/2016 от 25 апреля 2016 года.

На указанный отчет об оценке Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 11 мая 2016 года № 1617/2016.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 322/11/16Э от 01 декабря 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года определена: с кадастровым номером *** - 3 849 000 рублей, с кадастровым номером *** - 9 348 000 рублей, с кадастровым номером *** 37 541000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного подхода.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

По каждому из оцениваемых земельных участков подобрано по 3 объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки.

Для земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** (бал бонитета в Курском районе 40) подобраны аналоги, расположенные в Кировском (бал бонитета 55), Андроповском (бал бонитета 51) и Буденновском (бал бонитета 40)районах.

Для земельного участка с кадастровым номером *** подобраны земельные участки, расположенные в Андроповском, Предгорном (бал бонитета 75) и Шпаковском (бал бонитета 51) районах.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект- аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

В судебном заседании эксперт *** дал пояснения относительно подбора объектов - аналогов, использованных им при исследовании, корректировок примененных при сравнительном подходе в рамках метода сравнения продаж.

Основным источником информации послужил архив объявлений Ruads.org сайта Avito, ш, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период (август, октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года) до даты оценки и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 2,57 рублей, 2,68 рублей находится в диапазоне цен предложений района расположения объектов оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Размер рыночной стоимости земельного участка, определенный заключением судебной экспертизы но состоянию на 01 января 2015 года, лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

В материалах дела имеются два доказательства о рыночной стоимости - отчет, представленный административным истцом, и заключение эксперта, которые подтверждают факт завышения размера кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка в отношении его рыночной стоимости.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-0, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО «Восток» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО «Восток» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 12 августа 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Восток» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 372 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Участок находится примерно в 6 км по направлению на юг от ориентира с. Полтавское, расположенного в границах участка, ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 849 000 рублей (три миллиона восемьсот четыреста девять тысяч рублей).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с ***, площадью 3 332 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Адрес местоположения: Ставропольский край, Курский район, хутор Привольный, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир восточная окраина хутора Привольного. Участок находится примерно в 6,0- 6,9 км от ориентира по направлению на восток, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9 348 000 рублей (девять миллионов триста сорок восемь тысяч рублей).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 13 818 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район. Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Полтавское. Участок находится примерно в 1,5-6 км от ориентира по направлению на юг, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 37 541 000 рублей (тридцать семь миллионов пятьсот сорок одна тысяча рублей).

Заявление ООО «Восток» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 12 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.