Дело № 3а-125/2021 (3а-504/2020;) ~ М-415/2020, первая инстанция

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

355002, города Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 183,

тел.: (8652) 23-29-00, факс (8652) 23-29-32.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

дело № 3а-125/2021

(№3а-504/2020)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2021 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Гапот Н.А.

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя Карпенко А.А., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кокаревой М.Ю., представителя заинтересованного лица Мелкумовой Т.А. - Таралова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя Ставропольского края обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № в части установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 117 104 523,51 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; указании, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 22 января 2020 года.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-20220.

Администрация города Ставрополя считает, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки.

В нарушение п. 11в ФСО-7 оценщиком было формально проведено исследование рынка как земельных участков, так и объектов капитального строительства. Оценщиком не указан, какой объем предложений им был исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей, ликвидность, колебание цен оцениваемого объекта.

В нарушение п. 22 ФСО-№7 отчет не содержит описания правил отбора данных об объектах аналогах для проведения расчетов, а также обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов.

В отчете оценщика при определении стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, не указаны кадастровые номера объектов-аналогов № 1 и № 3, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно месторасположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок, а также проверить объявления о продаже участков.

Земельный участок расположен по адресу: г. Ставрополь, <адрес>. Данная улица является одной из главных транспортных артерий города, ближайшее окружение составляют в основном МЖС, офисно-торговые объекты (ТЦ «Космос»), плотность застройки высокая. Аналог № расположен в <адрес> г. Ставрополь, на <адрес> (за пересечением с <адрес> обход), находится в окружении жилых домов различной этажности (от 3 до 19, преобладающей высотой является 9 этажей), таким образом район расположения указанного объекта-аналога можно охарактеризовать как «спальный микрорайон среднеэтажной застройки». Между тем оценщиком не проводится анализ возможных различий между этими районами и не применяется корректировка на месторасположение.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом на странице 66-67 отчета указано, что объекты-аналоги №, № являются встроенными помещениями, тогда как объект оценки и объект-аналог № являются отдельно стоящими зданиями. Однако оценщиком данный факт не учитывается. Это обстоятельство, по мнению административного истца, может существенно повлиять на итоговую стоимость оцениваемого объекта.

На странице 84 отчета, оценщик вычисляет из стоимости объекта налог на добавленную стоимость -20%. Определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком, и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Вычисление НДС из стоимости объекта оценки необоснованно, однако его вычисление снижает стоимость подлежащего оценке объекта недвижимости на 20%.

В нарушение ФСО № 1 р.4 п.24, на странице 84 отчета представлены весовые коэффициенты при согласовании подходов (затратный подход – 0,23; доходный подход – 0,35; сравнительный подход – 0,42), но нет расчетов и информации, каким образом получились данные коэффициенты.

Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 не соответствует вышеуказанным требованиям, и, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № отчет об оценке объекта недвижимости является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Карпенко А.А. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кокарева С.Ю. просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица Мелкумовой Т.А. – Таралова А.В. просил отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление и возражениях на заключение эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. не явилась, ранее представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо Мелкумовой Т.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Мелкумовой Т.А. на праве собственности принадлежит объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 2596,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г. Ставрополь, <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 117 104 523,51 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 59 563 000 рублей.

На заседании, проведенном в формате видеоконференцсвязи ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 49,14 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Мелкумовой Т.А. в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 4 от 02 июля 2020 года следует, что заявление Мелкумовой Т.А. рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии Зритнев В.В. (министр имущественных отношений Ставропольского края), заместитель председателя комиссии Артамонова Н.В. (заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю, члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа) Ковалев А.С. (заместитель руководителя Территориального управления Росимущества в Ставропольском крае), секретарь комиссии Зубенко О.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Вместе с тем, в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованном на официальном сайте Министерства имущественных отношений (<данные изъяты>20ДД.ММ.ГГГГ.pdf) и в оспариваемом решении комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ указан разный состав присутствующих и принимающих решение членов комиссии. А именно, исходя из Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ в состав комиссии входили – председатель Зритнев В.В., заместитель председателя Артамонова Н.В., и члены комиссии Кудьмин К.А., Слинько Д.И., Вовченко Е.А., Иванов И.В., Мрвалевич П.П. (7 человек), а исходя из Решения № 2 в состав комиссии входили – председатель Зритнев В.В., заместитель председателя Артамонова Н.В., и члены комиссии Кудьмин К.А., Слинько Д.И., Вовченко Е.А., Иванов И.В., Мрвалевич П.П., Ковалев А.С. (8 человек)

Из указанных решения и протокола не представляется возможным определить, каким именно составом принято оспариваемое решение, что вызывает сомнения в его законности.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 02 октября 2020 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 02 июля 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением Ставропольского краевого суда от 26 ноября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Глобал Траст», эксперту Егорову А.В.

Согласно заключению эксперта ООО «Глобал Траст» Егорову А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ООО «ТАИС» № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

На странице 62 указано для аналога 1, что имеется возможность подключения коммуникаций.

На странице 62, вывод относительно объекта аналога № 2 о том, что участок находится в собственности ничем не обоснован.

На странице 63 указано, что объект-аналог 1 находится в микрорайоне «Новая деревня» в районе «Микрорайоны высотной застройки», однако указанный микрорайон относится к району среднеэтажной застройки.

На странице 63 указано, что объект-аналог № 3, находится на <адрес>, в районе «Микрорайоны высотной застройки», однако указанный район относится к району среднеэтажной застройки.

На странице 68 некорректно определено, что объект оценки в удовлетворительном состоянии. Однако, согласно данным по износу и возрасту объекта – это новое здание в хорошем состоянии.

На странице 83 допущена арифметическая ошибка. Если обратиться к пункту 4 расчёта СК1, то СК1=(СС1+SDC1)*К1, следовательно СК1= (8453+8453)*1,01=17075,06.

На странице 38 отчета представлена выборка, которая содержит объявления со срочной продажей, следовательно, диапазон стоимости искажен.

Отчет об оценке ООО «ТАИС» №/К-2020 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям п. 8з ФСО №3. В части 3 названного отчета отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значения этих факторов.

Экспертом указано, что отчет об оценке не соответствует п. 8к ФСО №3. На страницах 64 и 69 отчета неверно реализована модель согласования результатов, то есть стоимость искажена и удельный вес аналогов определен неверно.

На странице 84 отчета не приведена методика согласования результатов, основана только на мнении оценщика, любой параметр может быть изменен случайным или намеренным образом и может быть получен любой результат, так как значения баллов ничем не обоснованны, оценщиком также не приведен источник информации.

Также, экспертом Егорову А.В. указано, что отчет об оценке не соответствует п. 11в ФСО №7 и п. 11г ФСО№7. В части 3 отчета об оценке отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке на рынке недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.

На странице 65 отчета, при согласовании скорректированной стоимости аналогов, оценщик использует модель согласования, при этом не указывает источник информации и ход расчетов. Если же оценщик использует модель на основе экспертной оценки, то данная модель и мнение оценщика никак не обосновано.

В заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом Егорову А.В. указано, что отчет об оценке не соответствует п.11 ФСО № 3.

На странице 49 не указана часть сборника, в связи с чем, эксперт не имеет возможности проверить правильность применения корректировки.

На странице 50 оценщиком не раскрыто, как применялась корректировка на коммуникации.

На странице 51 отчета не указано, для какого подхода использовался сборник, следовательно, эксперт не имеет возможности проверить правильность применения корректировки.

На странице 61 отчета, в разделе 3.6 не раскрываются корректировки для расчета стоимости земельного участка.

На странице 72 отчета расчет корректировки на этажность является не ясным.

На странице 83 отчета не раскрыт расчет коэффициента Кинф.1, не указан источник информации. Выводы о нормативном сроке службы в размере 150 лет не обоснованы.

На странице 115 отчета в объявлении указано, что продается 25 соток, однако оценщик не учел данный факт, а посчитал, что продается участок 12,42 сотки. Оценщик ссылается на разговор с продавцом, однако проверить данный факт эксперту не представилось возможным.

На страницах 82-83 отчета оценщиком допущены ошибки при выполнении математических действий.

Кроме того, экспертом Егорову А.В. указано, что на страницах 79, 83, 84 отчета оценщиком вычитается НДС. Однако, как указано экспертом, нормы налогового законодательства, устанавливающие особенности применения кадастровой стоимости как налоговой базы по налогу на имущество организаций (ст. 37.2 Налогового кодекса РФ) не предусматривают ее увеличение на сумму НДС. Определение в качестве кадастровой рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для дальнейшей эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения НДС (Определение Конституционного суда РФ от 29 октября 2020 года № 2381-О). Законодательство РФ в области оценки не содержит упоминания о наличии или отсутствии в рыночной стоимости НДС, то есть не требуется вычитать НДС из стоимости или прибавлять НДС к стоимости и указывать НДС в итогах.

На странице 67 отчета из стоимости объекта-аналога №1 вычитается стоимость участка на основе ранее рассчитанной стоимости 1 кв.м. участка для участка под объектом оценки. Оценщиком не учтено иное расположение объекта-аналога №1 иное, в стоимости содержится торг, у участка под аналогом иная площадь, следовательно, стоимость искажена.

На странице 73 отчета указано, что общая полезная площадь объекта оценки составляет 1736,40 кв.м., однако, данный вывод ничем не обоснован.

На странице 77 отчета операционные расходы рассчитаны от действительного валового дохода, однако это некорректно, поскольку на странице 52 сборника, который использовал оценщик, указано, что операционные расходы рассчитываются от потенциального валового дохода. Исходя из изложенного, эксперт делает вывод о том, что оценщиком допущена методологическая ошибка, которая привела к искажению стоимости объекта.

Кроме того, экспертом указано, что оценщиком при составлении отчета об оценке допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены оценщиком неверно.

Экспертом выявлены ошибки при выполнении математических действий.

Информация, использованная оценщиком не является достоверной и проверяемой.

Оценив указанное заключение эксперта ООО «Глобал Траст» Егорову А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом, суд исходит из того, что заключение ООО «Глобал Траст» Егорову А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №/К-2020 в отношении нежилого здания с кадастровым номером № является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 117 104 523,51 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 59 563 000,00 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости, заявленных в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО «Глобал Траст» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 50 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Указанная правовая позиция отражена, в частности в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 № (3а-218/19) по административному иску администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, заинтересованное лицо Кузнецова Н.С., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2020 года №88а-1184/20 (3а-19/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо Оганесян Э.А., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №а-2761/20 (3а-161/19) по административному иску администрации города Ставрополь, заинтересованное лицо Тищенко Г.И.

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Глобал Траст» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 02 июля 2020 года № 4 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 2596,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, г. Ставрополь, <адрес> <адрес> в размере рыночной стоимости <данные изъяты> <данные изъяты>) рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере 117 104 523,51 рублей (<данные изъяты> пятьдесят одна копейка), определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановленная кадастровая стоимости применяется для целей, установленных действующим законодательством с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Глобал Траст» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «Глобал Траст»

Юридический адрес: <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 05 февраля 2021 года.

Председательствующий судья Шеховцова Э.А.