Дело № 3а-114/2017 (3а-505/2016;) ~ М-512/2016, первая инстанция

Дело- 3а-114/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 декабря 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Богдановой Т.А.,

с участием:

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещековой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административное дело по административному иску [СКРЫТО] К.Г. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] К.Г. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска [СКРЫТО] К.Г. указала, что является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером ***, площадью 2 183,9 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 4, а также подземных – 1, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Жмакина, дом 18.

Кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 10 февраля 2015 года определена в размере 55 869 032,10 рублей.

Административный истец [СКРЫТО] К.Г., полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ей объекта капитального строительства недостоверными и нарушающими ее права как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости этого имущества, просила установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 10 февраля 2015 года в размере 32 069 660 рублей, определенной оценщиком ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» в отчете об оценке № 04/04/2016-окс от 12 июля 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по делу проведены судебные оценочные экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 019-17-ОК от 30 октября 2017 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией «Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 10 февраля 2015 года определена в размере 38 107 000 рублей.

Административный истец [СКРЫТО] К.Г. и ее представитель Сорокин Т.В., представители административных ответчиков: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: Министерства финансов Ставропольского края и администрации г. Кисловодска, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не являлись.

Ранее слушание дела неоднократно откладывалось в связи с неявкой без уважительной причины административного истца и его представителя.

В настоящее время от представителя административного истца Сорокина Т.В. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и отсутствие административного истца, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной 32 069 660 рублей в соответствии с отчетом ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» об оценке № 04/04/2016-окс от 12 июля 2016 года.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации приведенные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещекова А.Е. просила вынести законное и обоснованное решение, указав, что Министерство имущественных отношений Ставропольского края не является надлежащим ответчиком по данному делу, поэтому в иске к министерству просила отказать. Выводы повторной судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не оспаривала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лица, участвующего в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона N 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела, [СКРЫТО] К.Г. на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером ***, площадью 2 183,9 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 4, а также подземных – 1, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Жмакина, 18, что подтверждается решением Кисловодского городского суда от 06 октября 2014 года, апелляционным определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда от 13 января 2015 года, свидетельством о государственной регистрации права № 26АК 239034 от 14 мая 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 31 мая 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 10 февраля 2015 года определена в размере 55 869 032,10 рублей.

Оспаривая кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, [СКРЫТО] К.Г. представила составленный оценщиком ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» отчет об оценке № 04/04/2016-окс от 12 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость объекта, по состоянию на 10 февраля 2015 года составляет 32 069 660 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 1251 от 13 июля 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 300/11/16-Э от 30 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 10 февраля 2015 года составила в размере 44 974 000 рублей.

Ввиду возникших сомнений в обоснованности экспертного заключения в виду неконкретности подбора объектов - аналогов и наличия противоречий в выводах эксперта по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 019-17-ОК от 30 октября 2017 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией «Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 10 февраля 2015 года в размере 38 107 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы № 019-17-ОК от 30 октября 2017 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией «Эксперт» в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки по следующим основаниям.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В заключении приведен подробный расчет стоимости оцениваемого объекта с применением затратного и сравнительного подходов и согласование результатов расчетов различными подходами стоимости этого объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобрано 4 объекта – аналога, одного типа и назначения с объектом исследования, нежилые здания торгово-офисного назначения, расположенные в населенных пунктах Кавказских Минеральных Вод: аналоги № 1 в и 2 в г. Кисловодске, по месту расположения оцениваемого объекта, по ул. Герцена, ул.Ленина и пр.Дзержинского (аналог №1), по ул. Чапаева, д. 58 (аналог №2), аналог № 3 в центре ст. Ессентукской, аналог № 4 в г. Ессентуки, по ул. Кисловодской. Подбор аналогов проведен по принципу максимальной схожести площадей, а также конструктивных элементов зданий.

При исследовании экспертом применена скидка на торг в размере среднего значения для неактивного рынка для низкоклассных офисно-торговых объектов в размере 13 %.

Рассчитаны корректировки на коэффициент стоимости в зависимости от местоположения, на масштаб, на этажность, на класс конструктивных систем.

Необходимости в применении иных корректировок эксперт не усмотрел.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, с апреля по декабрь 2014 года и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Рыночная стоимость объекта капитального строительства, определенная в рамках сравнительного подхода без учета НДС по состоянию на 10 февраля 2015 года составила 37 371 049 рублей.

При расчете рыночной стоимости в затратном подходе, эксперт использовал метод замещения объекта, возведение объекта с применением современных технологий и материалов. Стоимость замещения определялась методом сравнительных единиц, основанном на применении сборников оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» и «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий (приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ 2014 года серии «Справочник оценщика» в уровне цен на 01 января 2014 года.

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором размещен объект исследования, в рамках затратного подхода определен методом сравнения продаж. Эксперт отобрал 4 объекта-аналога, все они расположены в г. Кисловодске, по месту расположения оцениваемого объекта капитального строительства. Рыночная стоимость права на земельный участок объекта исследования по состоянию на 10 февраля 2015 года составила 6 435 553 рублей.

Рыночная стоимость объекта исследования в затратном подходе без учета НДС определена в размере 41 051 899 рублей.

Итоговая рыночная стоимость исследуемого объекта при согласовании результатов расчета стоимости объекта, полученных с использованием различных подходов к оценке и методов оценки составила на дату государственной кадастровой оценки 10 февраля 2015 года 38 107 000 рублей.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется. Доказательств недостоверности выводов повторного судебного экспертного заключения не представлено.

Размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенный заключением повторной судебной экспертизы по состоянию на 10 февраля 2015 года, ответчиками и заинтересованными лицами в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

Суд не находит оснований для установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости 32 069 660 рублей, определенной оценщиком ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» в отчете об оценке № 04/04/2016-окс от 12 июля 2016 год по следующим основаниям.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 019-17-ОК от 30 октября 2017 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией «Эксперт», названный отчет об оценке составлен с нарушением требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, а также с нарушениями, влияющими на итоговую величину рыночной стоимости. При определении рыночной стоимости допускались и ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком при определении рыночной стоимости, является недостоверной, недостаточной и непроверяемой. Эксперт подробно обосновал свои выводы в экспертном заключении.

Более того, размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, установленный заключением повторной судебной оценочной экспертизы значительно превосходит размер рыночной стоимости оцениваемого объекта, установленный оценщиком в отчете ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» об оценке № 04/04/2016-окс от 12 июля 2016года.

Значительное отличие от кадастровой стоимости объекта капитального строительства величины рыночной стоимости этого объекта, определенного в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск [СКРЫТО] К.Г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 февраля 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По настоящему делу административное исковое заявление [СКРЫТО] К.Г. о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства поступило в суд 26 сентября 2016 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Доводы представителя административного ответчика о том, что Министерство имущественных отношений не является надлежащим ответчиком по делу, суд оценивает критически по следующим основания.

В силу статьи 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на основании положений статьи 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом по настоящему делу, а после 15 сентября 2015 года на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административным ответчиком, наряду с органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является министерство имущественных отношений Ставропольского края, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости, чьи права могут быть затронуты решением суда.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Из содержания приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 24 от 30 января 2015 года следует, что проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае возложено на Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленным по делу сведениям кадастровая стоимость объекта капитального строительства принадлежащего [СКРЫТО] К.Г. определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 27 мая 2016 года. Кадастровая стоимость объекта капитального строительства рассчитана с использованием удельного показателя кадастровой стоимости утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1382. Оснований для признания министерства ненадлежащим ответчиком и исключения его из числа ответчиков, не имеется.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с требованием статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 настоящего кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, как и выводы судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, каких-либо доказательств относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представляли.

Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью (31,7 %) в целом укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав административного истца [СКРЫТО] К.Г., как плательщика налога за пользование объектом капитального строительства, исчисляемой из кадастровой стоимости.

Судебная экспертиза проведена по делу в целях определения достоверной рыночной стоимости объекта капитального строительства на дату его государственной кадастровой оценки.

Размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, установлен не в размере, заявленным административным истцом в иске, а в ином размере, установленном заключением повторной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении на административного истца расходов по оплате повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО Оценочной компании «Эксперт».

В соответствии с представленной калькуляцией, стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление [СКРЫТО] К.Г. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ***, площадью 2 183,9 кв.м, назначение: нежилое здание, количество этажей: 4, а также подземных – 1, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Жмакина, дом 18, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 февраля 2015 года в размере 38 107 000 (тридцать восемь миллионов сто семь тысяч) рублей.

Административное исковое заявление [СКРЫТО] К.Г. поступило в суд 26 сентября 2016 года.

Взыскать с [СКРЫТО] К.Г. в пользу ООО Оценочной компании «Эксперт» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.