Дело № 3а-110/2017 (3а-499/2016;) ~ 3-567/2016, первая инстанция

Дело № 3а-___/2017 (3а-530/2016)

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 01 февраля 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Дроваль Д.С.,

с участием: представителя административного истца Бервинова И.В.,

рассматривая в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Техсервис» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Техсервис» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость принадлежащего ЗАО «Техсервис» земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136, общей площадью 49 513 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, улица Октябрьская, 147, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 32001737,29 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости по состоянию ЗАО «Техсервис» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136 равной его рыночной стоимости в размере 8103 000 рублей.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № А-0063/16 от 28 июля 2016 года, составленного ООО «Академия оценки бизнеса» по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 1027/10-16 от 06 октября 2016 года, выполненный ООО «Академия оценки бизнеса» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца Бервинов И.В. просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136 в размере 21697000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, согласно заключению судебной экспертизы ООО «Профэксперт» № 485/16-Э от 11 января 2017 года.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации города Георгиевска, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Представителем Министерства имущественных отношений Ставропольского края Вьюшиной Ю.М. представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующее лицо не возражало против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Техсервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136, площадью 49 513 кв.м., с категорией - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – производственная деятельность, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, улица Октябрьская, 147.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 сентября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 32001737, 29 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № А-0063/16 от 28 июля 2016 года, составленного ООО «Академия оценки бизнеса» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136 составляет 8103 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № А-0063/16 от 28 июля 2016 года получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 1027/10-16 от 06 октября 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 24 августа 2016 года поступившее 11 августа 2016 года от ЗАО «Техсервис» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 75,9 %. Кроме того, отчет об оценке не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству административного истца на основании определения Ставропольского краевого суда от 25 ноября 2016 года ООО «Профэксперт» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 485/16-Э от 11 января 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136 составляет 21697000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не предоставили суду своих аргументированных возражений на административное исковое заявление, на представленные доказательства, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы №485/16-Э от 11 января 2017 года по состоянию на 01 января 2015 года, не представлено.

Оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта суд не усматривает. Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке № А-0063/16 от 28 июля 2016 года, составленный ООО «Академия оценки бизнеса», достоверно не подтверждает указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку он не соответствует требованиям, установленным Федеральными стандартами оценки и Федеральному закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нарушение п. 25 ФСО № 1 стоимость 1 кв.м. объектов оценки, полученная в результате применения сравнительного подхода (165, 46 руб.) не соответствует ценовому диапазону, установленному в результате анализа рынка (стр. 28, 40) минимальный 1200 руб. за 1 кв.м. То есть результат, полученный при определении рыночной стоимости объекта оценки, выходит за пределы диапазона, определенного в разделе анализа рынка, тем самым достоверность оценки не подтверждается.

В нарушение п. 11 ФСО № 3 в отчете (стр. 51) не указан источник получения информации об объекте-аналоге № 1. Объявление о продаже вышеуказанного объекта, информации о ценообразующих характеристиках не содержит.

Скидка на торг и корректировка на масштаб, произведены на основании справочников 2010 года (стр. 41), между тем для определения рыночной стоимости возможно применение справочной документации более близкой к дате оценки, что позволило бы определить рыночную стоимость с наименьшей погрешностью.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, административный иск ЗАО «Техсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участкаа, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы № 485/16-Э от 11 января 2017 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ЗАО «Техсервис» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:26:010202:136, площадью 49 513 кв.м., с категорией - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – производственная деятельность, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, улица Октябрьская, 147, в размере его рыночной стоимости 21 697000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 11 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 02 февраля 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский