Дело № 33aа-855/2017, апелляция

Судья Задорнева Н.П. Дело №33аа-855/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 августа 2017 года г. Ставрополь

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Ковалевой Ю.В., Болотовой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 19.05.2017 года по административному исковому заявлению КУМИ г. Ставрополя об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., пояснения представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Коплик О.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Арестовой М.Л.

У С Т А Н О В И Л А:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании незаконным решения Комиссии от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером «…» в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером «…» в размере 14176161,60 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2015; указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении данного земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

В обоснование заявленных требований Комитет по управлению муниципальным имуществом администрация города Ставрополя указал, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 года № 1500 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Селекционная 9, общей площадью 6630 кв.м., в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 5784 000 руб. Административный истец считает решение незаконным и необоснованным, этим решением кадастровая стоимость земельного участка значительно занижена, что нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами. Из отчета № 035/2016-2 следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного метода подхода – сравнительного, с применением метода сравнения продаж. При этом оценщиком не обоснован выбор малого количества аналогов - 4, при наличии большого сегмента коммерческой недвижимости. Согласно скриншотам объявлений о продаже объекта-аналога № 1 вид разрешенного использования указанного объекта – «под промышленные объекты», вид разрешенного использования объекта-аналога № 4 – «Производственно-складское», однако корректировка по виду разрешенного использования составила 0%. Корректировка по дате предложения составила 0%, однако с учетом динамики цен рынка недвижимости, стоимость объекта по состоянию на 01.01.2015 может существенно отличаться по стоимости от представленных объектов-аналогов. В рамках проведенного исследования оценщиком применена корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере 15% близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и г. Ставрополь таковым не является. Согласно объявлений о продаже объектов-аналогов № 2 и № 4 коммуникации на данных земельных участках отсутствуют, имеется лишь возможность их подключения, в то время, как объект исследования имеет все необходимые коммуникации, но несмотря на это, корректировка составила 0%. В заключении эксперта не указаны кадастровые номера объектов – аналогов, точные адреса, что лишает возможности получить информацию о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Данные нарушения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории г. Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Административный истец на основании изложенного просил суд признать незаконным решения Комиссии от 22 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:022613:338 в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке. Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022613:338 в размере 14176161,60 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года. Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении данного земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

Решением Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным решения Комиссии от 22 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером «…» в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером «…» в размере 14176161,60 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении данного земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 отказано.

В апелляционной жалобе руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Перепелицына Н.В. просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение которым административное исковое заявление удовлетворить в полном объеме. Ставит вопрос об отмене решения суда, как необоснованного.

Возражения на апелляционную не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объёме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Ставрополя от 19.02.2014 № 616 ООО «Маркет Лайн» предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок с кадастровым номером «…», площадью 6330 кв.м. под производственной базой по ул. Селекционная, 9 квартал 518, категория земель – земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 138).

24.03.2014 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя и ООО «Маркет Лайн» заключен договор аренды № 3412 земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером «…», расположенный по адресу : г. Ставрополь, ул. «…» под производственной базой. На участке имеются каменные нежилые строения, инженерные коммуникации отсутствуют. Срок аренды установлен в 10 лет - с 19.02.2014 по 18.02.2024 (т. 1 л.д. 130-135).

В соответствии с кадастровой справкой от 12.11.2016 кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка составила 14176161,6 руб. (т. 1 л.д. 129).

14.12.2016 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае поступило заявление от представителя ООО «Маркет Лайн» о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка с кадастровым номером «…», расположенного по адресу : г. Ставрополь, «…» под производственной базой, с приложением отчета № 035/2016-2 об оценке данного земельного участка, выполненного оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТрайКо», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка составила – 5784 000 руб. (т. 1 л.д. 140-233).

15.12.2016 в адрес представителя ООО «Маркет Лайн» направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016 (т. 1 л.д. 122-123). Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя (т. 1 л.д. 124-126).

Решением Комиссии от 22.12.2016 удовлетворено заявление Общества, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером «…» в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке – 5784000 руб. (т. 1 л.д. 108-109).

Удовлетворяя заявление ООО «Маркет Лайн» и устанавливая кадастровую стоимость заявленного земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия сослалась на соответствие отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам.

Как следует из отчета об оценке № 035/2016-2 от 13.12.2016 г., подготовленного оценщиком Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» с проведением осмотра объекта оценки, оценке подлежал земельный участок, находящийся в аренде у ООО «Маркет Лайн», с кадастровым номером «…», общей площадью 6630 кв.м., разрешенное использование – под производственной базой, адрес (местоположение) объекта : г. Ставрополь, «…». Собственником данного земельного участка является муниципальное образование г. Ставрополя. Территория благоустроена, замощена, огорожена. На земельном участке имеются строения, коммуникации – свет, газ, вода. Объект оценки преимущественно окружен участками жилого и коммерческого назначения. Оцениваемый объект удален от центра города, расположен вблизи транспортных путей.

Исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

Как следует из материалов дела принимая оспариваемое решение, комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером «…» отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости земельного участка более, чем на 30%, а именно на 59,1 % (рыночная стоимость, установленная на основании предоставленного отчета об оценке составляет 5 784000 рублей, кадастровая стоимость – 14176161,60 рублей).

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке в размере 5 784000 рублей. Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 5 784000 рублей на основании предоставленного отчета.

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в отчете об оценке по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал отчет об оценке № 035/2016-2 от 13.12.2016 г. на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установил отсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика, суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, достаточно мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 4 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон.

Указанный отчет соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Судебная коллегия полагает, что Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: